Квартира на паях

В Санкт-Петербурге началось паевое инвестирование в жилые проекты

Дочерняя компания банка ВТБ — АО «ВТБ Капитал Управление активами» — вложила 364 млн рублей в строительство в Санкт-Петербурге smart-квартала «Legenda Комендантского» через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Более 27,5% паевых средств пойдет на строительство первой очереди жилого комплекса, завершить которое девелопер проекта — Legenda Intelligent Development планирует в конце 2018 года. Оставшаяся сумма будет вложена в реализацию второй очереди.

Как отметили «СГ» стороны сделки, это первый для Северной столицы случай участия ЗПИФН в возведении жилья. Ранее подобная схема финансирования строительства, которое ведется за счет приобретения квартир в строящемся доме с возможностью их обратного выкупа в будущем, применялась только в Московском регионе.

По словам председателя совета директоров «ВТБ Капитал Управление активами» Владимира Потапова, данный ЗПИФН был создан в прошлом году специально для инвестирования в проекты жилищного строительства ради получения целевой доходности неквалифицированными инвесторами. Они могут выйти из фонда как путем возврата квартир застройщику (с фиксированной нормой прибыли за пользование денежными средствами), так и путем продажи квартир на рынке. По самым скромным подсчетам, вложения в жилую недвижимость как в самый понятный сектор для частных инвесторов приносят пайщикам к их стартовым инвестициям в среднем около 20% годовых. Вполне неплохо, если учесть, что ставки по банковским депозитам сегодня существенно ниже.

«Поскольку в сделку инвестируются средства физических лиц — пайщиков ЗПИФН, фонду важно, чтобы вложения принесли высокий доход при минимальных рисках, — добавляет финансовый директор компании Legenda Intelligent Development Алексей Лукьянов. — А такому сочетанию требований соответствует далеко не каждый девелоперский проект». Ведь помимо оценки надежности и финансовой устойчивости потенциального партнера, аналитики «ВТБ Капитал Управление активами», по его словам, еще и проводят тщательный анализ рисков по данному типу сделки.

В плюсе от этого вида коллективного инвестирования остается и сам застройщик, который разом привлекает существенные по размеру денежные средства. Более того, для девелопера ЗПИФН является достойной альтернативой банковскому кредитованию, при которой не потребуется закладывать участок, а также выплачивать каждый квартал проценты и сумму основной задолженности.

Как уточнил Владимир Потапов, «Legenda Комендантского» стал последним проектом, в котором участвовал его фонд, насчитывавший 1,2 млрд рублей (помимо упомянутого петербургского smart-квартала в портфеле ЗПИФН есть еще две инвестиции в подмосковные жилые комплексы (ЖК) в Красногорске и Котельниках). В течение года «ВТБ Капитал Управление активами» планирует запустить схожий ЗПИФН для работы с новыми объектами. Будут ли они также находиться в Северной столице — финансист не уточняет.

К слову, если паевое инвестирование в жилые проекты как тренд вместе с этим проектом только «зашло» на строительный рынок Санкт-Петербурга, то в столице программы так называемого «обратного выкупа» (sale-pay-back) реализуются уже лет пять. Причем инициировали их зачастую даже не профильные инвестфонды, а сами девелоперы. В частности, компания «Донстрой» в свое время брала на себя обязательства выкупить через три года с момента подписания договора апартаменты в проекте «Сердце столицы», вернув покупателю вложенные средства плюс 18% от стоимости жилья. Соответствующая опция была и у группы компаний «МИЦ» в ЖК «Татьянин Парк» — инвестиционный доход покупателя, решившего вернуть застройщику квартиру, был «привязан» к ставке рефинансирования плюс 3%. По условиям самой свежей аналогичной программы компания «Инград» готова выкупить у покупателя квартиру обратно на всех своих объектах после завершения строительства по цене, установленной договором долевого участия с гарантированным приростом к ее стартовой стоимости 10% в год.

Справочно

Smart-квартал «Legenda Комендантского» будет состоять из девяти 23‑этажных корпусов. Помещения первых двух этажей будут отданы под коммерческую инфраструктуру. В общей сложности компания намерена возвести более 81,9 тыс. кв. метров недвижимости. Передача ключей от квартир первой очереди проекта запланирована на IV квартал 2018 года. Сроки реализации второй очереди Legenda пока не анонсирует.