Ипотека бьет рекорды

Июль 2020 года наряду с декабрем 2018-го и декабрем 2019-го вошел в число трех самых «урожайных» месяцев за всю историю ипотечного кредитования в России. По данным аналитиков «ДОМ.РФ» и Frank RG, за прошедший месяц в стране было выдано 140 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 340 млрд рублей, это на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% — в денежном. В этой ситуации можно говорить не просто о полном восстановлении ипотечного рынка после весеннего сжатия, но и о серьезном рывке вперед. А принятые в начале августе дополнительные меры стимулирования ипотеки (снижение размера первоначального взноса и увеличение кредитного лимита) будут способствовать продолжению кредитного бума.

Программа льготного ипотечного кредитования, запущенная в конце апреля, в разгар пандемии коронавируса, сыграла решающую роль в поддержании спроса на новостройки. Уже выдано 40 тыс. ИЖК под 6,5% годовых на сумму 111 млрд рублей. И если в мае каждый четвертый ипотечный заем в стране выдавался по льготной программе, то в июне-июле — уже каждый третий.

При этом аналитики отмечают активное перераспределение спроса с вторичного рынка жилья в пользу новостроек. Так, в июне доля льготной ипотеки на рынке новостроек достигла исторического показателя в 35% от общего количества выданных за месяц кредитов и 41% — от общей суммы выдачи. В целом во втором квартале почти три четверти сделок на первичном рынке жилья заключалось с использованием ипотеки (в первом квартале — около 60%).

Резкий рост популярности ипотеки, по мнению экспертов рынка, связан со снижением процентных ставок и общим смягчением денежно-кредитной политики Центробанка РФ. Только с начала лета регулятор уже дважды снижал ключевую ставку, последний раз — 24 июля, до 4,25% годовых. Это самая низкая стоимость заимствований за всю новейшую историю российского банковского рынка. Ключевая ставка почти вплотную приблизилась к уровню инфляции. Подобные действия ЦБ РФ, хотя и не приводят к немедленному снижению среднерыночных ставок, но, по крайней мере, удерживают их на относительно низком уровне — ниже 6% годовых (под залог ДДУ). Все это, безусловно, способствует росту объемов ипотечного рынка и увеличению продаж жилья.

Снижение уровня процентных ставок стало причиной активного перекредитования ипотечных заемщиков — люди стали брать кредиты по более низким ставкам, чтобы расплатиться с более дорогими займами. По итогам первой половины 2020 года объем рефинансированных ипотечных кредитов в России составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше, чем за аналогичный период 2019 года. При этом доля рефинансированных ИЖК в общей выдаче за шесть месяцев достигла 16% против 5% годом ранее.

Востребованность данного продукта, в свою очередь, обусловлена тем, что ставка рефинансирования ипотеки лишь слегка отстает от последовательно снижающейся в течение года средней ставки ИЖК. Так, согласно подсчетам «ДОМ.РФ» и Frank RG, к середине текущего года ставка рефинансирования достигла исторического минимума — 8,5% против 10,6% в июне 2019 года. По расчетам экспертов, рефинансирование стандартного ипотечного кредита в текущих условиях позволяет заемщику снизить ежемесячный платеж как минимум на 3 тыс. рублей. С учетом срока кредита до 20 лет экономия может составить нескольких сотен тысяч рублей.

В «ДОМ.РФ» подчеркивают, что увеличение объема рефинансирования ипотеки имеет позитивное значение и для российской экономики. Поскольку это снижает долговую нагрузку на семьи и позволяет им перенаправить свободные средства на потребление товаров и услуг, что, в свою очередь, стимулирует производство последних и способствует экономическому росту. Вместе с тем перекредитование положительно влияет на качество кредитного портфеля банков: чем меньше платежная нагрузка на заемщиков, тем стабильнее они выплачивают кредиты, что повышает устойчивость банковского сектора и финансовой системы страны в целом.

Не процентом единым

Однако доступность жилищного кредитования определяется не только процентной ставкой, но и размером первоначального взноса. Государство готово облегчить заемщикам жизнь и в этом вопросе. В начале августа председатель правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление о снижении первоначального взноса по льготной ипотеке с 20% до 15%. Как отметил премьер-министр, это позволит вовлечь в программу тех граждан, кто не успевает накопить необходимую сумму до 1 ноября 2020 года (срок окончания программы). «Такая же возможность появится у участников еще двух программ: льготной ипотеки для семей с детьми и дальневосточной ипотеки», — добавил он.

Но и это еще не все. Решением кабмина была увеличена еще и общая сумма кредитов, которую банки смогут выдавать по льготной программе, — с 740 млрд до 900 млрд рублей. «Благодаря этому свои жилищные условия смогут улучшить не менее 310 тысяч российских семей», — подчеркнул Михаил Мишустин. Согласно данным, которые привел недавно вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин, с момента старта программы банки уже выдали субсидируемых ИЖК на сумму около 270 млрд рублей. Получается, что пока использовано менее трети установленного лимита. Важной мерой поддержки многодетных семей стала «президентская разовая выплата» в размере 450 тыс. рублей для частичного или полного погашения ранее взятого ипотечного кредита. Первоначально на 2020 год на эти цели было заложено 23 млрд рублей. По данным «ДОМ.РФ», с января по июль текущего года выплаты уже получили почти 71,7 тыс. семей, из них примерно 5 тыс. смогли с их помощью полностью закрыть кредиты. Теперь правительство решило выделить на эти выплаты дополнительно 11,8 млрд рублей, это даст возможность оказать помощь еще не менее 26 тыс. многодетных семей.

740 тыс. кредитов на общую сумму 1,78 трлн рублей было выдано, по данным «ДОМ.РФ», в стране с января по август 2020 года в России (это +17% и +20% соответственно к аналогичному периоду прошлого года)

Кроме того:

На фоне снижения ставок растет не только общая доля ипотечных сделок, но и меняется их структура. В частности, по наблюдениям «ДОМ.РФ» и Frank RG, если еще весной, к примеру, в Москве ипотеку брали в среднем на 225 месяцев, то уже в начале лета срок сократился до 217 месяцев. Снизился за этот период и средний размер ипотечного кредита — на 1,3 млн рублей (с апрельских 13,18 млн рублей до июньских 11,88 млн).