Основная трудность возникала со стороны финансовых институтов. Это неудивительно, так как застройщики как никто понимают метафору, вошедшую во многие учебники экономической теории – «Деньги – кровь экономики». Когда ее не хватает, то риски повышаются. Высокая стоимость финансирования продолжает оказывать давление на спрос и экономику строительных проектов. После пиковых значений 2025 года ключевая ставка в 2026 году снижается. Однако стоимость кредитных ресурсов для бизнеса и населения остается значимым ограничением.
К середине 2026 года в России пустовало около 1,5 млн квартир в новостройках, а распроданность строящегося жилья упала до 32%. Девелоперы работают в условиях одновременного давления на продажи и стоимость финансирования: замедление реализации проектов ограничивает приток средств на эскроу-счета, тогда как обязательства по проектному финансированию сохраняются. В итоге на более чем 30% выросло количество застройщиков, которые находятся в зоне банкротства. Их совокупный долг более трех трлн рублей.
Другие сложности – это кадры, санкции, нормативное регулирование. Ужесточение миграционной политики сократило приток рабочих рук, и дефицит отрасли оценивается в 200 тыс. человек. Доступ к импортному оборудованию ограничен, а производство базовых материалов падает: цемента – на 26% за год, кирпичей – на 24% в первом квартале, железобетона – на 17%. Заводы загружены не на полную мощность, а на 60%. С 1 января 2026 года основная ставка НДС увеличена с 20% до 22%, что является одним из факторов изменения издержек бизнеса.
В итоге выросла себестоимость жилья, а покупательная способность будущих приобретателей квартир – нет. При этом рост себестоимости уже стал устойчивым трендом последних лет.
За последние четыре года, с 2022 по 2025 годы себестоимость строительства в России выросла на 40–60%. К концу 2026 года также ожидается, что модели у застройщиков будут еще более финансово затратными. У этого процесса несколько причин: рост фонда оплаты труда на фоне сохраняющегося дефицита кадров и конкуренции работодателей за квалифицированных специалистов; рост цен на строительные материалы и удорожание логистики.
В то же время структура спроса показывает, что не стоит ждать ощутимых движений в сфере покупательной активности. По данным ЦИАН, на начало 2026 года средняя площадь приобретаемой квартиры в новостройках сократилась до 44,5 кв. метра — покупатели вынуждены оптимизировать бюджет сделок. По оценкам, представленным в отраслевых исследованиях, маржинальность ряда девелоперских проектов находится на уровне 5-10%, тогда как ставки проектного финансирования достигают около 10,8%. Нераспроданными остаются 68% строящегося жилья — 81,7 млн кв. метров из 120,8 млн. В 25 регионах распроданность новостроек ниже критического порога 60%, что создаёт риск кассовых разрывов у застройщиков.
Эпоха инерционного роста заканчивается. На смену ей приходит этап фильтрации, когда устойчивость компаний определяется уже не только объемом строительства, но и качеством финансовой модели, способностью контролировать издержки и сохранять ключевые компетенции.
В новых условиях конкурентное преимущество получат компании, обладающие тремя ключевыми характеристиками устойчивости.
Финансовая устойчивость. Запас ликвидности и способности компании выдерживать снижение продаж становятся ключевыми условиями устойчивости. При высокой стоимости финансирования особенно уязвимыми оказываются компании с ограниченным запасом ликвидности и высокой стоимостью обслуживания обязательств.
Низкая долговая нагрузка. В условиях ставок проектного финансирования, часто превышающих рентабельность, способность обслуживать долг из операционной деятельности определяет выживаемость. Компании, привлекающие облигации под высокий процент, фактически могут работать в убыток.
Кадровая устойчивость. Снижение числа вакансий не означает исчезновение кадрового дефицита: в строительстве сохраняется потребность в квалифицированных рабочих и инженерных кадрах. Поэтому способность компаний удерживать ключевых специалистов напрямую влияет на производительность, сроки реализации проектов и себестоимость строительства.
Можно говорить о переходе рынка к новой фазе, где устойчивость компании определяется уже не столько объемом бизнеса, сколько качеством ее финансовой и операционной модели. Поэтому влияние одних игроков рынка будет ослабевать, а активы – перераспределятся к компаниям с устойчивым балансом и управляемыми издержками.
Дальнейшая динамика отрасли будет зависит от стоимости финансирования, состояния платежеспособного спроса, эффективности мер государственной поддержки и способности компаний адаптировать свои бизнес-модели. Возможное расширение доступности рыночной ипотеки может стать одним из факторов восстановления спроса. Однако устойчивость отрасли в новых условиях будет определяться также качеством управления затратами, долговой нагрузкой и кадровым потенциалом.