Shutterstock/FOTODOM
С лета 2024 года в публичном поле звучали прогнозы о возможном снижении цен на жилую недвижимость. Эти предположения объяснимы: Центробанк, пытаясь обуздать инфляцию, повысил ключевую ставку, замедляя экономическую активность и снижая спрос. Однако связь между этими мерами и ценами на жилье не так однозначна. Управляющий партнер федерального девелопера Unikey Айгуль Юсупова рассказала «Стройгазете» о причинах роста цен на первичном рынке недвижимости.
Цены на недвижимость напрямую зависят от себестоимости строительства, которая, в свою очередь, растет из-за инфляции. Удорожание строительных материалов, оборудования и рабочей силы неизбежно отражается на стоимости кв. метра. Кроме того, высокая ключевая ставка увеличивает стоимость заимствований для девелоперов, что еще больше повышает себестоимость строительства.
Корректировка спроса: вызов для застройщиков
Отмена льготной ипотеки привела к временной корректировке спроса. Однако для девелоперов это не повод снижать цены. Вместо этого компании пересматривают планы продаж, предлагают финансовые инструменты, такие как рассрочки или отсрочки платежей, и оптимизируют свои стратегии.
Важно понимать, что снижение цен на недвижимость противоречит экономическим интересам девелоперов: никто не будет работать в убыток или ухудшать финансовую модель проекта.
Что нас ждет в 2026–2027 годах?
В ближайшие годы рынок недвижимости столкнется с интересной динамикой.
Недвижимость всегда была одним из основных объектов инвестирования для населения в России, простым и надежным способом сохранения и приумножения капитала.
Поэтому в структуре продаж застройщиков и присутствует в т.ч. инвестиционный спрос, то есть приобретение недвижимости не для собственного проживания, а для дальнейшей перепродажи, либо сдачи в аренду. В 2024 году вместе с повышением учетной ставки ЦБ, банки значительно повысили процентные ставки по вкладам, и львиная доля инвестиционного спроса с недвижимости успешно перекочевала в банковские депозиты.
Деятельность Застройщиков (благодаря Федеральному закону 214-ФЗ) сильно зависит от размера учетной ставки, так как строительство ведется за счет кредитных средств, проценты по которым сейчас очень дорогие. Поэтому большинство застройщиков с повышением учетной ставки пересмотрели свои планы на 2025 год, и решили притормозить запуск новых проектов до момента пока размер учетной ставки не снизится до нормальных значений. Запускать новые проекты в нынешней экономической ситуации — это значит заведомо согласиться на прибыль в разы меньше, чем запланировано.
В 2025 году девелоперы будут выводить на рынок только те проекты, которые нельзя отложить, например, проекты КРТ в которых регламентированный срок запуска установлен в 2025 году, либо проекты, по которым уже получено и потрачено банковское финансирование. Конечно, это приведет к значительному сокращению предложения на рынке.
Как это повлияет на цены?
В 2026 году (может чуть раньше, либо чуть позже) Центробанк справится с растущей инфляцией и снизит учетную ставку до нормальных размеров. Как следствие резко упадет размер процентов по банковским вкладам и население снова перенаправит свои накопления на покупку недвижимости. Начнет реализовываться отложенный спрос. А т.к. объем предложения на рынке к тому моменту будет значительно сужен в связи с переносом сроков запуска новых проектов, возникнет ситуация, когда спрос превысит объем предложения. Это приведет к стремительному росту цен. Именно тогда застройщики и начнут выводить на рынок те проекты, запуск которых был отложен до лучших времен.
Почему лучше покупать сейчас?
Покупка недвижимости — это всегда долгосрочная инвестиция. Ожидание снижения цен в текущей ситуации бесперспективно, так как растущие затраты девелоперов и сокращение предложения только усиливают потенциал для удорожания.
Экономические кризисы и волатильность рынка — лишь временные обстоятельства, к которым девелоперы адаптируются. Но потребность в жилье остается неизменной, а значит, цены на недвижимость будут расти. Если вы планируете покупку, лучшее время для этого — сейчас.
Авторы: СГ-Онлайн