АГН «МОСКВА»
Как изменится рынок торговой недвижимости в столице
Карантин, бесспорно, изменил потребителя, его способы взаимодействия с торговым пространством, специфику шопинга. Но самое важное во всем этом – ему все еще нужны торговые центры. А значит, дело за малым – настроить ТЦ на новые клиентские потребности. Об основных трендах на рынке торговой недвижимости «Стройгазете» рассказал исполнительный директор RealJet Акоп Сейсян.
Big Data и аналитика
В текущий кризис технологии развивались семимильными шагами. Во-первых, потому что была пауза в операционной работе арендаторов и торговых центров, и у компаний была возможность направить свои силы на digital-возможности. С другой стороны, потому что именно через эти технологии компании искали новые возможности работы при закрытых магазинах, ресторанах и ТЦ. Одна из технологий – построение аналитики на основе паттернов перемещения клиентов по территории ТЦ с помощью ID смартфонов для дальнейшей оптимизации схемы размещения магазинов, салонов, кафе и увеличения выручку арендаторов.
Также компании активно работали над программами распознавания лиц. С их помощью можно отследить маршрут передвижения человека по территории комплекса и узнать, в какие магазины он заходит, какова стоимость среднего чека и другие показатели. На западе, уже работают системы, которые позволяют оценивать эмоции потребителей. Можно предположить, что для российского рынка ТЦ это станет следующим технологическим шагом.
Большие данные актуальны и для взаимодействия ТЦ с ритейлерами. Особенно для крупных федеральных торговых сетей, которые открывают десятки или даже сотни магазинов в месяц. Кроме того, с их помощью можно рассчитать объем выручки торговой сети в определенной локации. Задача решается с помощью анализа информации о домохозяйствах, которые находятся в том или ином районе, а также общей численности населения. Для этого используются данные от операторов связи (анализ маршрутов по геолокации телефона), банков, которые помогают оценить благосостояние местного населения с помощью платежных систем.
Синергия виртуальности и реальности
Ускорение темпа жизни и неопределенность, падение реальных доходов населения, рост осознанности при совершении покупок, а также развитие рационального шопинга приводят к интеграции онлайн- и офлайн-каналов продаж. Таким образом обеспечивается максимально эффективная коммуникация с покупателем, для которого важно сравнить цены на товар, быстро совершить покупку, заказать доставку, получить персональное предложение или консультацию. При использовании одного канала коммуникации удовлетворить все эти потребности невозможно. Не случайно сегодня многие онлайн-магазины развиртуализируются, а традиционные ритейлеры активно развивают интернет-формат. Все ритейлеры и ТЦ уже поняли, что тот, кто не успел адаптироваться к новым реалиям онлайн-торговли и доставки, останутся не у дел. Даже рынки сегодня развивают онлайн-торговлю и доставку товаров на дом. Яркое тому подтверждение – совместный проект «ФудСити» и «Сбермаркета».
Синергия виртуальности и реальности расширяет и функции торгового центра, который теперь должен не только предоставить ритейлерам физическое пространство, но и обеспечить их виртуальную связь с потребителем. Крупнейшие компании мира уже давно начали адаптироваться к этой тенденции. Одним из первых шагов стал запуск мобильных приложений, с помощью которых можно заказать еду или выбрать товар в магазинах и точках общепита торгового центра. В будущем можно ожидать, что при помощи приложения потребитель сможет не просто сформировать свой wish-list на покупки, но и получить от приложения максимально быстрый и безопасный маршрут передвижения по ТЦ, чтобы не терять времени и не подвергать себя вирусному риску. Но помимо этого «навигатора», логичным и очевидным шагом для любого ТЦ станет создание единого маркетплейса, когда в его мобильном приложении или на сайте потребитель может сделать консолидированный заказ (фактически купить товары любого из представленных брендов на единой онлайн-площадке) и получить его с доставкой на дом. Сегодня торговый центр должен создавать новую цифровую экосистему, позволяющую совершать покупки максимально быстро, удобно и безопасно.
Торговля становится ближе
Несмотря на то, что в предыдущие годы шло активное строительство больших торговых центров, сейчас все эксперты сходятся во мнении, что наступает эра локальных торговых объектов, магазинов «у дома». Именно они дают потребителю более удобный и комфортный шопинг, в том числе с точки зрения вопросов антивирусной безопасности. Кроме того, не нужно тратить время на дорогу, парковку, пробки. Да и огромный ассортимент товара больше не нужен. Во-первых, потребитель оптимизировал расходы, стал больше сохранять и меньше покупать. Во-вторых, почти все сегодня можно купить, зайдя в приложение мобильного телефона. Для девелоперов история с локальными ТЦ – тоже более выигрышная. Небольшие центры - не такие капиталоемкие, и кроме того, их значительно проще заполнить арендаторами, выстроить арендную политику и т.д. На фоне спада потребительской активности, но стабильного спроса на товары первой необходимости, в ближайшем будущем можно ожидать увеличение количества районных торговых центров.
Метаморфозы с пространством
С активным развитием онлайн-торговли - и еще до наступления Covid-19 – форматы магазинов в ТЦ активно сокращались. Оптимизировали свои площади магазины одежды и обуви, детских и спортивных товаров, гипермаркеты. Из-за ухода большого количества сделок в интернет, перед многими ТЦ встала проблема снижения посещаемости и необходимости искать новых арендаторов, способных удерживать трафик на прежнем уровне. В условиях посткарантина и просевшего потребительского спроса, эта проблема еще более остро встает перед собственниками ТЦ. Сегодня некоторые ритейлеры трансформируют часть своих магазинов в центры выдачи заказов, сделанных через интернет. В то же время компании, чей товар потребители предпочитают оценивать очно, идут по пути организации шоу-румов вместо традиционных магазинов. В будущем розничные сети будут чаще организовывать на своих площадях шоурумы, поп-ап-сторы и прочие форматы, делающие бизнес более гибким и маневренным.
Вообще, можно смело говорить о том, что наполнение торговых центров достаточно сильно изменится уже в 2021 году. Невостребованные товары или те, продажа которых значительно лучше идет через интернет, уйдут из торговых центров. Будет увеличиваться количество пунктов выдачи заказов, операторов формата dark store и dark kitchen, онлайн-ритейлеров, вроде Wildberries, Ozon. Ставки на рынке стали ниже, и теперь подобные операторы могут себе позволить зайти в хороший ТЦ.
Появятся в торговых центрах и арендаторы, с торговлей как таковой не связанные: коворкинги, спортивные площадки, медицинские кабинеты, юридические и страховые конторы, СПА-салоны, почта, МФЦ. Крупные ТЦ, чтобы выжить, будут трансформироваться в развлекательно-досуговые центры. Не удивлюсь, если в таких местах начнут появляться даже театры. В общем и целом, торговые центры будут превращаться в пространства для встреч, отдыха и общения, где можно заниматься спортом, посещать культурные мероприятия, гулять с друзьями и т.д.
Подобная трансформация в многофункциональные пространства позволит моллам конкурировать не только с общественными городскими площадками, но и с e-commerce, так как онлайн-шопинг остается все-таки пространством рациональной покупки, «без гнева и пристрастия», в то время как посещение ТЦ дарит потребителям целый спектр эмоций, особенно важных в посткарантинную эпоху.