Сергей Киселев/ АГН «Москва»
Мария ЗИМИНА, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank
Не секрет, что в 2020 году все секторы коммерческой недвижимости испытали серьезные трудности, и офисы не стали исключением. Пандемия, массовый уход на самоизоляцию и удаленный режим работы поддержали существующие и сформировали новые направления развития московского рынка офисной недвижимости: тенденция на переосмысление офисов только укрепилась, выросло предложение субаренды, а судьба гибких пространств теперь всегда среди самых обсуждаемых событий.
Очевидно, что многие девелоперы боятся повторения кризисов 2008 или 2014 годов, предпочитая переждать период неопределенности вплоть до того момента, пока спрос вновь не станет активным и его можно будет точнее прогнозировать. Так, совокупный объем введенных в 2020 году офисов составил, по предварительным оценкам, около 260 тыс. квадратных метров (против 520 тыс. «квадратов» в 2019 году), и опасения девелоперов — один из главных факторов для сдерживания быстрого роста рынка.
Однако ставки аренды офисов в классах А и В остались без существенных изменений — в целом по рынку собственники не готовы снижать расценки, но достичь компромисса в переговорах стало легче. Пока говорить о каком-то четком векторе динамики ставок сложно. Время для заметного падения цен еще не пришло, но уже сейчас понятно, что офисных переездов стало меньше. По большей части из-за снижения спроса на офисы класса А. Вакансия в них в 2020 году составила 10,4-10,8% (9,4% в 2019-м). Если тренд продолжится, то, по долгосрочным прогнозам, вакансия может дойти и до 13-15%.
Стоит иметь в виду, что отличие текущего кризиса от предыдущих серьезное: прошлые приходились на пик объемов офисной застройки, следовательно, после этого наблюдалось резкое падение спроса, ставок и цен. Для рынка во время коронакризиса характерна иная ситуация — с 2015 года ввод минимальный, и в ключевых бизнес-локациях доступность офисов остается низкой. Например, внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) затруднительно найти более бюджетный вариант с похожим качеством и состоянием и в сопоставимой локации. Так, на рынке отмечается два основных плана действий: продление текущей аренды и переход на гибкие офисы.
Да, рынок гибких пространств активно развивается даже в условиях коронакризиса. Однако он оказался менее защищен от негативных последствий пандемии и ограничений, чем классические офисы. Это объясняется тем, что при необходимости быстро оптимизировать издержки компании арендатор в первую очередь избавляется от того, с чем проще расстаться по юридическим и финансовым соображениям. И здесь главные преимущества — гибкость и мобильность — сыграли против сегмента, став факторами роста издержек таких пространств.
Казалось бы, сейчас в условиях непростых отношений населения с шеринг-экономикой о гибких офисах на долгое время можно было бы забыть, но интерес к ним возродился вместе с возвращением части персонала в офисы. Многие крупные компании и сохранили место в текущем проекте, и арендовали коворкинги, чтобы распределить потоки сотрудников. Еще более привлекательными их делает возможность размещения в кратчайшие сроки без затрат на отделку, а также выгодные опции в главных бизнес-локациях Москвы.
При этом с целью защиты бизнеса операторы спекулятивных гибких пространств стали ориентироваться в большей мере на компании малого и среднего бизнеса. В свою очередь, для конкретных крупных игроков предлагается формат built-to-suit (BTS) — обособленный офис арендатора, сохраняющий при этом большинство «гибких» преимуществ спекулятивных объектов.
Безусловно, офисы в связи с новыми вводными переосмысливаются, трансформируются и оптимизируются. Если отказаться от площадей нельзя, некоторые арендаторы меняют концепцию офиса для мероприятий, общения, обучения сотрудников (в меньшей степени для работы) или сдают их в субаренду. Последнее — это тоже ожидаемое следствие оптимизации офисов и тенденция, развитие которой мы будем наблюдать в течение ближайших трех-пяти лет как в относительно бюджетных локациях, так и в премиальных офисах столицы.
Цитата в тему:
Директор департамента офисной недвижимости COLLIERS INTERNATIONAL Наталья Боннели:
«В течение 2020 года многие компании были заинтересованы в оптимизации офисных пространств — некоторые, протестировав опыт удаленной работы, использовали текущий момент для переезда в более выгодные с точки зрения площади, цены и качества офисы. По этой же причине высоким спросом пользовалась субаренда, а также сервисные пространства, предоставляющие рабочие места с полным набором услуг. По нашим прогнозам, в следующем году мы увидим продолжение тренда по оптимизации затрат на содержание офиса: ожидается рост числа сделок по пересогласованию условий договора с возвратом части занимаемых площадей, ротация арендаторов в здания с децентрализованной локацией или в здания классом ниже, а также рост предложения субаренды».