Задача со многими неизвестными

Застройщики предвидят повышение цен и сокращение объемов строительства

 

Меня часто спрашивают, готов ли российский девелоперский рынок к переходу с долевого строительства на банковское проектное финансирование? Я считаю: пока нет. Мы только сейчас начинаем получать предварительные параметры самого процесса перехода. Недавно я принимал участие в конференции Сбербанка, пожалуй, единственной в стране кредитной организации, которая уже хоть как-то определилась со своим видением проектного финансирования. И вообще, это первый банк, который не только высказался сам, но и выслушал застройщиков. Понятно, что многое еще в процессе разработки, на какие-то вопросы банкиры пока не смогли нам дать ответы. Но самое главное, что мы уже можем заложить примерную финансовую модель следующих периодов, начать считать экономику проектов на год вперед.

Итак, банк готов выдавать проектное финансирование застройщикам за счет средств с эскроу-счетов под 5% годовых, а разницу между деньгами дольщиков и необходимыми средствами на весь проект — примерно под 11%, что, в общем, приемлемо, хотя, конечно, хотелось бы видеть ставку пониже. Да, в итоге банкиры честно признали, что это вызовет удорожание. Но если, по их словам, сразу увеличить стартовую цену реализации квартир на 4%, то мы сможем удержаться в рамках той финансовой модели, которая была до перехода.

Но можем ли мы увеличить стоимость? Девелоперы уже сейчас серьезно упираются в платежеспособность, а точнее, неплатежеспособность населения. Спрос в стране замер (0,2% за июнь — это не прирост, а стагнация), и если поднять цены, то мы увидим резкий спад по всем направлениям. Сегодня есть предпосылки для банкротства застройщиков, шанс на выживание остается только у компаний, предлагающих штучный продукт, а не массовое жилье. И даже ипотека не способна помочь: трудоспособное население сокращается, размер кредитов гражданам становится меньше... Именно поэтому предложение о стартовом увеличении на 4% в текущих условиях неактуально. Хотя и банки можно понять: они тоже считают деньги и риски, им тоже надо на чем-то зарабатывать. Но девелоперам придется менять свою стратегию. Особенно сейчас, когда ведется острая борьба за покупателя. Возможно, придется сокращать объем квартир, реализуемых по ДДУ. Но продавать только квартиры в готовых домах невозможно, тогда сильно увеличится срок реализации проекта, с 4 до 8 лет. Возможно, придется снижать качественные характеристики жилья. Мы и так сейчас фактически возвращаемся к хрущевским форматам, пусть и в новом современном виде — тридцатиметровым апартаментам-студиям с кухнями по шесть «квадратов».

Застройщики и так работают сейчас с достаточно маленькой маржой. По Москве валовая маржа около 20-24%, но она растянута на шесть лет, то есть, составляет примерно 20 тыс. руб. с метра. На самом деле доход на вложенные деньги IRR (Internal Rate of Return, что переводится на русский язык как «внутренняя норма доходности») приближается к 20%. Это уже не стрессозащищенная модель. При 20% нет большого желания инвестировать в строительство жилья. Два падения — и можно оказаться банкротом. Не секрет, что все застройщики находятся на грани рентабельности. Они пока еще зарабатывают, но не защищены от рисков. При таких условиях многие компании не станут выходить на рынок с новыми проектами. Количество застройщиков сократится.

Повторюсь, описанные условия — это пока видение одного банка, при этом очень авторитетного. Но, очевидно, в каком бы виде ни приняли эскроу-счета, работать будет сложнее. Себестоимость строительства начнет увеличиваться, объемы падать, и цены расти. В столице с переходом на эскроу-счета резких скачков цен на жилье ожидать не стоит, но лишь потому, что у местных девелоперов накоплен большой объем нереализованных площадей. Но со II квартала 2019 года сработает «отложенный эффект», и цены обязательно пойдут вверх.