Банки реагируют на изменения на рынке строительства жилья
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, регулирующие сферу жилищного строительства. Главный элемент реформы — появление в цепочке «покупатель-застройщик», нового и, по сути, основного игрока — банка. Сначала финучреждения получат функцию надзора за деньгами дольщиков, а в перспективе, при проектном финансировании, — полномочия по всеобъемлющему контролю за работой девелоперов. Кроме того, с июля запущен механизм применения электронной закладной по ипотеке. Банки в связи с этим уже предлагают застройщикам новые продукты.
Первый запустил
Напомним, что с июля в связи со вступлением в силу поправок к закону 214-ФЗ появились два механизма банковского контроля целевого использования внесенных гражданами средств в качестве оплаты строящегося жилья. Речь идет о счетах эскроу и банковском сопровождении счета застройщика. В первом случае покупатели квартир в новостройках получают гарантию возврата средств, если дом не будет построен в срок, во втором - банк контролирует платежи застройщика по проекту на предмет соответствия статьям затрат и ограничениям, указанным в 214-ФЗ.
Сбербанк в связи с законодательными изменениями уже предлагает девелоперам новые продукты. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение счета застройщика в рамках 214-ФЗ. «Несмотря на то, что к новым правилам все участники рынка будут переходить постепенно, как застройщики, так и банки должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское (проектное) финансирование строительства жилья, — рассказывает директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы блока "Корпоративный бизнес" Сбербанка Сергей Бессонов. — Застройщикам нужно адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, а банкам — обеспечить необходимый сервис для застройщиков».
Кстати:
Счет эскроу — специальный счет условного депонирования, на котором аккумулируются денежные средства в период строительства. На данный счет покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует эти средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того, как дом построен. Деньги дольщиков являются, в том числе, источником погашения банковского кредита.
По информации банка, кредит для застройщика с применением счетов эскроу от Сбербанка предусматривает финансирование до 85% бюджета проекта строительства жилого дома, при этом квартиры продаются по договорам долевого участия. Как отмечают в банке, такой механизм не только обеспечивает защиту средств покупателей, но и имеет ряд преимуществ для застройщиков, так как схема реализации квартир с эскроу повышает доверие покупателей к объекту. Кроме того, банк имеет возможность снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от объема продаж квартир на этапе строительства и, соответственно, поступлений средств на счета эскроу. При этом стройкомпании могут финансировать свои проекты вне зависимости от объемов продаж и поступления средств дольщиков, так как на первоначальном этапе понятны источники финансирования и основной источник — это кредит в уполномоченном банке. При таком варианте исключаются ситуации, когда застройщик вынужден продавать квартиры с большой скидкой, чтобы продолжать финансировать строительство.
Другой продукт Сбербанка — банковское сопровождение счета застройщика — предполагает контроль кредитной организацией целевого расходования средств на предмет соответствия статьям затрат, предусмотренных 214-ФЗ, с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% проектной стоимости) и административных расходов (не более 10-20% проектной стоимости в зависимости от вида раскрытия консолидированной отчетности застройщиком).
Ипотека уходит в онлайн
Стоит отметить, что с 1 июля также вступили в силу поправки о внедрении электронной закладной по ипотечным кредитам. В разработке документов участвовали эксперты АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК). Законодательные изменения предусматривают отказ от обязательного оформления и хранения закладных по ипотечным кредитам в бумажном виде.
Как отмечают в ДОМ.РФ, переход к электронному документообороту создаст условия для перехода на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Переход от бумажного к электронному документообороту сократит расходы банков на всех стадиях (от выдачи до обслуживания кредита), будет способствовать дальнейшему снижению ставок по ипотеке, а также упростит секьюритизацию, позволяющую снизить нагрузку на капитал банков и привлекать долгосрочное фондирование.
Кстати:
Электронная закладная является бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме хранящегося в системе депозитарного учета в виде записи по счету депо владельца. Документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, а также заверяется подписью государственного регистратора. Форму закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг, на официальном сайте Росреестра или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации. Закладная содержит сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике, название кредитного договора с указанием даты и места его заключения, сумму ипотечного кредита и срок ее уплаты, название и описание имущества, купленного в ипотеку, а также заключение об оценке этого имущества.
И здесь первопроходцем оказался Сбербанк, который подготовил и направил в Росреестр первую электронную закладную по ипотеке. «Возможность оформления электронной закладной позволяет ускорить регистрацию залога при жилищном кредитовании без дополнительных действий со стороны клиента. Электронная закладная — это, несомненно, важный этап цифровизации ипотеки», — прокомментировал директор Дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев.