Фото: Shutterstock
Новые поправки к закону о долевом строительстве вызвали у девелоперов ряд вопросов
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:
Поправки в 214-ФЗ, которым скоро предстоит пройти второе чтение в Госдуме, увязывают требования к уставному капиталу (УК) застройщиков с объемами возводимого ими жилья по ДДУ. Теперь застройщиков дифференцируют по объему возводимых «квадратов» — от 1,5 тысяч до более полумиллиона квадратных метров. Соответственно, предлагаемая «вилка» УК — от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей. Скорее всего, объем метров для формирования УК будет рассчитываться, исходя из проектных деклараций по каждому реализуемому проекту. Возможно, будут учитываться и те объемы, которые находятся еще на этапе ГПЗУ. И основной вопрос, на который в этой ситуации ждут ответа девелоперы: какими будут требования Минстроя к уставному капиталу и его составу?
Если УК будет формальной «цифрой в балансе», которая в межотчетные периоды может изменяться, то не совсем понятно, как можно будет гарантировать защиту дольщиков. Ведь в момент, когда потребуется обеспечить «рублем» обязательства застройщика, реальных денег может просто не оказаться.
Если же, по классической схеме, уставный капитал должен быть неизменяемой цифрой в структуре собственного капитала, а любые изменения стартового состава в виде присоединения части прибыли, снижения фактической стоимости или внесения дополнительных вкладов возможны лишь с разрешения соответствующих инстанций, то, фактически, эти деньги становятся для застройщиков «замороженными». В таком случае дольщики частично защищены от невыполнения обязательств по срокам или некачественного строительства на время действия гарантийного срока, и застройщикам при этом придется изыскивать средства для формирования УК.
Отсюда вытекает второй вопрос: откуда взять средства для пополнения УК? Ведь, скорее всего, ни кредитные средства, ни, тем более, деньги дольщиков не могут учитываться в его составе. Вероятно, это должны быть активы, и активы высоколиквидные, то есть денежные средства и, возможно, ценные бумаги. Фактически, застройщик должен будет разместить значительные средства в банке, не имея возможности вести на них строительство. Для многих застройщиков это может стать труднорешаемым вопросом.
Застройщику, который реализует, например, проект в 50 тыс. кв. м, нужно будет найти и «отложить» 80 млн рублей. Такая сумма даже в Московской области — это 25-40% всех инвестиций в проект (при усредненной себестоимости квадратного метра в 55 тыс. рублей). Получается, что стоимость «входного билета» на рынок по новым правилам вырастет, и особенно для тех, кто реализует масштабные проекты, микрорайоны, осуществляет комплексное освоение территорий, то есть, строит много в одном месте в рамках одного проекта.
Ошибочно полагать, что нововведения останутся незамеченными для крупных застройщиков, так как к ним требования даже выше, чем предполагалось изначально. В первой редакции УК был един для всех — 1 млрд, а теперь при строительстве более 500 тыс. кв. м жилья (самый распространенный объем в Московском регионе) — 1,5 млрд рублей. Несмотря на большой портфель, у многих крупных застройщиков сейчас колоссальная кредитная нагрузка, а объем собственных средств невелик или их нет вообще.
При возникновении исков со стороны дольщиков при невыполнении застройщиком обязательств, УК даже в 80 млн рублей сможет обеспечить дольщикам в Москве и Московской области выполнение обязательств не более, чем 1,5-3% от себестоимости метра, и еще менее — от рыночной цены. Проще говоря, если «распилить» УК застройщика, который не достроил обещанное, между всеми участниками долевого строительства, то каждому достанется не более 3%.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции