Позитивный сегмент

Позитивный сегмент

Shutterstock

Показатель вакантности на рынке складской недвижимости достиг минимума с 2013 года

Ситуация на складском рынке в России отличается завидной стабильностью: на фоне минимального ввода новых площадей наблюдается рост интереса компаний к качественным проектам, что способствует сокращению вакансии.

С начала года прирост спроса на качественные складские помещения в Московском регионе составил 800 тыс. кв. м, превысив среднерыночные значения за 6 лет. Максимальный спрос пришелся на I квартал 2018 года, когда совокупный объем сделок составил 393 тыс. кв. м, после чего началось сокращение активности компаний. В III квартале спрос сократился относительно аналогичного периода 2017 года на 37% и составил 212 тыс. кв. м. Тем не менее, временное ослабление спроса не является, на наш взгляд, трендом — многие компании в ближайшие кварталы рассчитывают закрыть свои складские запросы.

Объем ввода новых площадей в этом году составил около 291 тыс. кв. м (против 386 тыс. кв. м за тот же период прошлого года). В III квартале 2018 ввод качественных складских объектов в Москве уменьшился на 21% по сравнению с тем же периодом 2017 года (152 тыс. кв. м и 191 тыс. кв. м соответственно). При этом доля спекулятивных складов (построенных для последующей сдачи в аренду) сократилась на 37%. Отметим, что этого объема недостаточно для покрытия текущего спроса. Вследствие этого вакантность сокращается и находится на данный момент на минимальном уровне с 2013 года — 6,4%.

Следует отметить еще одну тенденцию. Многие объекты, планировавшиеся к вводу в 2018 году, были перенесены на следующий. По прогнозам, до конца этого года в Московском регионе планируется построить еще более 500 тыс. кв. м складских помещений. Это, однако, не повлияет на общий объем вакансии, так как 75% новых складов будут построены в формате built-to-suit, то есть, под конкретного заказчика. Традиционно самыми активными заказчиками на московском рынке остаются ритейлеры и производственные компании — с начала года они сформировали более 50% спроса.

В сегменте ритейла, который является основным драйвером рынка складской недвижимости, тоже происходят изменения. Сегодня большую популярность набирают компании онлайн-сегмента, ускоряются темпы роста их бизнеса (компании «Утконос», Ozon, «Яндекс. Маркет», Wildberries и другие). Эти компании нуждаются в качественной логистике, их основные распределительные центры должны располагаться в непосредственной близости к потребителю.

Лидером по вводу новых складских площадей является южное направление, на котором было построено около 140 тыс. кв. м, то есть, примерно половина от общего объема строительства.

Ставки аренды в Московском регионе начали плавно восстанавливаться, достигнув 3700 руб./кв. м/год (без НДС и операционных расходов). Самые высокие ставки по-прежнему на западном направлении, а минимальные — на восточном. Лидерами спроса являются южное и восточное направления, где в совокупности был поглощен 61% от общего объема сделок. Свыше половины сделок было заключено в секторах «ритейл» и «производство» (29% и 27% соответственно от общего объема). Абсолютное большинство складских площадей было арендовано, в то время как 19% было куплено конечным пользователем.

Факторами, которые окажут наибольшее влияние на складскую логистику в ближайшие полтора года, будут экономическая ситуация в стране и покупательская способность — иначе открытие склада будет нерентабельным.

Теги: