Идея отдать первые этажи жилых домов под коммерческие площади имеет как плюсы, так и минусы
Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family:
Недавно губернатор Московский области Андрей Воробьев дал поручение разработать концепцию размещения коммерческих площадей на первых этажах зданий в жилых микрорайонах. Делается это в целях создания новых рабочих мест и содействия развитию бизнеса. Но давайте поговорим о том, к каким изменениям — позитивным и не очень — эти нововведения могут привести.
Сначала хочется сказать о плюсах. Первый из них заключается в том, что при создании новых коммерческих площадей внутри жилых кварталов появляются новые, децентрализованные зоны, в которых и разместится коммерция. Опыт многих крупных стран показывает, что это действительно вполне разумный и хороший подход, который в отличие от крупных моллов и ТРЦ позволяет развиваться именно малому бизнесу. Мы прекрасно знаем, как в таких объектах формируется пул арендаторов: сначала приходит якорный арендатор, который делает невозможной конкуренцию по довольно большому ассортименту и спектру услуг.
Второй позитивный момент — это создание новых рабочих мест. Зачастую эти рабочие места занимают сами жители микрорайонов, которые могут либо приобрести площади, либо взять их в аренду, начать свой бизнес и здесь же работать. Таким образом Московская область решает еще и проблему маятниковой миграции, когда человек живет за городом, а на работу ездит в Москву, платя все налоги, соответственно, в столичный бюджет.
Если же говорить о сложностях, то первая из них — это существенная трансформация концепции «двора без машин». Когда на первых этажах жилых комплексов откроются магазинчики и аптеки, то необходимо будет пересматривать схему дорожно-транспортной сети. Ведь всем этим объектам необходима разгрузка и погрузка внутри жилых кварталов.
Более того, нужно будет запланировать разворотные площадки, продумать подъездные пути и т.д. В итоге генплан претерпевает существенные изменения, и на доведение его до оптимума могут потребоваться дополнительные время и силы.
Второй момент — это необходимость превратить проезды между домами в магистральные улицы, сделать их шире.
Кроме того, мы ведь понимаем, что расширение дорог будет происходить за счет сокращения общественных и зеленых зон, дающих комфорт проживания и качество жизни.
Нельзя оставить без внимания и чисто технологический момент: при размещении коммерческих площадей мы должны обеспечить четко обозначенные инженерные системы и, например, вентиляцию с выводом на кровлю. Мы просчитали детали и видим, что это дает потерю порядка 3% полезной площади домов. И это только по одному фактору. Можно смело предположить, что внедрение норм коммерческих площадей внесет в проект жилого дома еще много изменений.
Третий вопрос, который ставит перед нами новая инициатива: нужно ли сегодня столько коммерческих площадей?
Так, например, наш анализ показывает, что при этажности до шести этажей включительно (в этом случае коммерческие площади занимают чуть более 15% в общей площади проекта) такие площади вообще не будут востребованы. Это будут своего рода «мертвые» зоны, которые не будут работать, что в итоге негативно скажется на проекте.
В целом инициативу руководства Московской области можно оценить как положительную и полезную, но плюсы этой концепции четко видны на жилых комплексах этажностью, превышающей шесть этажей. Для представителей же малоэтажного девелопмента польза не столь неоспорима.
Хочу заметить, что «малоэтажка» вообще очень любит первые этажи, они считаются одними из наиболее привлекательных, так как будущие жители имеют возможность выйти в собственный палисадник.
Мы полагаем, что подход должен быть дифференцированным. Не следует забывать о малоэтажном строительстве, которое может серьезно пострадать, если новые нормы будут приняты без учета индивидуальных особенностей каждого сегмента. Надеюсь все же, что региональные власти смогут трезво оценить ситуацию и найти взвешенное решение, которое позволит решить имеющиеся проблемы и способствовать дальнейшему улучшению качества жизни всех тех, кто сегодня живет в Подмосковье или думает о переезде сюда.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции