Изменения, происходящие на рынке жилья, заставляют девелоперов и риэлторов пересматривать бизнес-модели
Переживаемый страной экономический кризис не может не сказываться на состоянии рынка недвижимости. Сегодня ситуация здесь характеризуется значительным превышением предложения над спросом во всех сегментах и возрастающей конкуренцией девелоперов. Количество обращений к риэлторам растет, но число реальных сделок с жильем падает: покупатели выжидают, предпочитая «держать руку на пульсе». Это новое долгосрочное состояние рынка, в котором теперь приходится жить. Для покупателей такое положение выгодно, а для девелоперов и риэлторов — это очередной вызов. Тем интереснее работать, считает генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО») Алексей БОЛДИН. О том, что сейчас происходит на рынке жилья, об инвестиционной привлекательности недвижимости и о мерах поддержки жилищного строительства он рассказал в интервью «СГ».
«СГ»: Уже давно идут споры о том, что лучше для крупного застройщика: продавать построенное жилье через дочернюю структуру или привлекать сторонние компании. А вы как считаете?
Алексей Болдин: Все зависит от сегмента рынка, объема строительства, размера девелоперского портфеля. Главный плюс собственной риэлторской структуры — клиентская база, которая остается в группе. Другое преимущество — наличие прямой оперативной связи с рынком, позволяющей оперативно реагировать на спрос и формировать востребованный рынком продукт. Немаловажна и возможность оперативно подстраиваться под конкретные запросы клиента. Так, в прошлом году была у нас сделка в 100 млн рублей — сделка приличная даже для нас, где в складчину три человека покупали нежилое помещение, но каждый хотел иметь свой вход, свой санузел и т. д. Если бы это была посредническая структура, то клиентам предложили бы данное помещение как оно есть — хотите берите, хотите нет. А мы специально под них начали проектировать санузлы, разбивать помещение на части. Именно в этом состоит преимущество девелопера полного цикла. Мы готовы к любому запросу. В новой очереди ЖК «Садовые кварталы» мы придумали для своих клиентов своебразный конструктор: на этаже в клубном доме спроектировано две квартиры по 120 метров, и можно купить одну квартиру площадью или же оформить две и получить сразу целый этаж.
За 11 лет работы в группе «ИНТЕКО» у меня сформировалось мнение, что оптимальным является сочетание наличия собственной структуры продаж и использование сторонних риэлторов как дополнительного канала продаж. А оптимальная форма такого сотрудничества зависит от сегмента рынка. Так мы сейчас работаем по всем нашим объектам.
«СГ»: Менталитет покупателя жилой недвижимости в столице и в регионах чемто различается?
А.Б.: Московский покупатель более сведущ в юридической базе, в финансах. Его уже не пугают расчеты через аккредитив. Люди очень ценят свое время, много вопросов решается дистанционно, по электронной почте, через мессенджеры, с помощью цифровых технологий. А вот, например, ростовчане предпочитают сначала все посмотреть, «пощупать руками», они лучше один раз увидят, чем будут получать информацию по телефону или в виртуальном пространстве. Количество показов там у нас соизмеримо с количеством звонков. Другой особенностью в Ростове-на-Дону является большая роль рекомендаций друзей и родственников, «сарафанного радио», а также скрупулезность в подсчетах всех затрат, связанных со сделкой.
«СГ»: Верно ли, что скоро жилье эконом-класса будут покупать только с отделкой? Поскольку люди покупают на последнее и не хотят еще тратиться на ремонт.
А.Б.: Думаю, в России еще долгое время будут востребованы оба продукта — с отделкой и без. Преимуществом квартир с отделкой является возможность сразу заехать в готовую к проживанию квартиру, а не слушать годами долбление и сверление стен соседями. Сразу понятна и зафиксирована стоимость твоих расходов, которая уже не изменится из-за инфляции, роста курса доллара и т. д. Можно получить дешевый ипотечный кредит, в том числе с господдержкой на всю стоимость квартиры, включая стоимость ремонта. В популярных сейчас квартирах небольшой площади особенно актуальна отделка, и даже меблировка, так как она позволяет максимально функционально использовать каждый сантиметр площади. Квартиры с отделкой востребованы у военнослужащих по военной ипотеке и у инвесторов для сдачи в аренду.
При этом существует значительный спрос и на квартиры без отделки. У многих просто сразу нет всей суммы или нет желания ее выкладывать, и они планируют платить за ремонт постепенно (своеобразная рассрочка) или даже делать собственными силами. Квартиры без отделки — дешевле по общему бюджету покупки, и, следовательно, у них круг покупателей намного шире. Они также востребованы у инвесторов для последующей перепродажи.
«СГ»: Как сейчас обстоят дела с инвестиционными квартирами?
А.Б.: Общее их количество, безусловно, снизилось с традиционных 30% до 5-20% (в зависимости от сегмента). Наибольшим спросом у инвесторов пользуются объекты, на которых можно заработать не только за счет роста цены квартиры, но и за счет выгодной сдачи в аренду. Это позволяет «пересидеть» период рынка с низким спросом в аренде, а на пике — продать. Например, в нашем комплексе апартаментов «Лайнер» и привлекательная цена покупки, и возможная доходность от аренды составляет около 10% годовых. В совокупности это может принести нашим покупателям доходность 20-25% годовых. Многие приобретатели, покупая квартиру сейчас, не имеют окончательного решения о ее возможном использовании в дальнейшем: или отдадут детям или это будет инвестиция.
«СГ»: Правда ли, что главным средством поддержки продаж сегодня является ипотека?
А.Б.: Для застройщика ипотека — это очень хорошо, он получает все деньги за квартиру сразу в отличие от рассрочки. Однако рост ипотеки ограничен несколькими факторами: процентной ставкой, первоначальным взносом (он, как правило, больше 20%), требованиями банков к заемщикам, неуверенностью клиента в сохранении своей работы.
В доступных сегментах рынка жилья доля ипотеки превышает 50%, поэтому, безусловно, она является важным средством поддержки спроса. Поэтому основные направления развития этого инструмента направлены на снижение процентной ставки (дотация государства и/или застройщиков) и снижение первоначального взноса вплоть до нулевого. Немаловажны также оперативность в принятии решений об одобрении заемщика, уменьшение количества документов от него, удобство сервиса и т. п.
«СГ»: А что вы думаете по поводу господдержки ипотеки?
А.Б.: Это была своевременная и эффективная мера поддержки спроса на первичном рынке. Однако снижение спроса продолжается, и государству, учитывая положительный опыт, необходимо расширить эту поддержку. На мой взгляд, это может быть распространение программы и на апартаменты, предназначенные для проживания, и на нежилые помещения на первых этажах жилых домов, и на квартиры вторичного рынка, которые меняются на квартиру в новостройке. Целесообразно также рассмотреть увеличение максимального размера суммы для Москвы. Можно подумать о разработке механизма компенсации части расходов застройщиков на субсидирование ставки и банкам, которые опустили ставку ниже 12%.
Но в любом случае это — мера временная. И надо уже сейчас думать о ее снижении рыночными мерами, а не прямой поддержкой из бюджета. Это и снижение ключевой ставки, и развитие банковской конкуренции, доступ к длинным деньгам, запуск вторичного обращения ипотечных ценных бумаг.
«СГ»: Тем не менее кризис продолжается и продажи падают...
А.Б.: Уже договорились называть это не кризисом, а новой экономической реальностью. Эта реальность характеризуется значительным превышением предложения над спросом в целом по рынку, особенно в сегменте бизнес-класса. В последнее время в Москве вышло несколько крупномасштабных проектов, к которым добавляется каждый год непроданная недвижимость. Спрос при этом, учитывая отсутствие роста ВВП и реальных доходов населения, особенно не растет. Многие потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, ждут дна, которое, по-моему, уже прошло. Значительных ресурсов у застройщиков по снижению цен уже нет, себестоимость растет. Поэтому значительного снижения цен больше ждать не приходится, все заняты поиском неценовых методов стимулирования спроса. И последние месяцы показывают, что спрос стабилизировался. В целом у основных игроков продажи идут неплохо. Это очень интересное время, которое подталкивает девелоперов и других игроков рынка недвижимости к поиску новых инновационных, зачастую революционных, прорывных решений, чего бы это не касалось — самого объекта недвижимости, механизмов его продвижения, схем финансирования и т. д. Именно сейчас закладывается новый облик рынка недвижимости, в котором будут жить наши дети.
На рынке элитной недвижимости ситуация отличается от сегмента эконом-класса. Здесь конкуренция снижается, объем предложения за прошлый год сократился на 11%. «Магистрат» в 2015 году по сравнению с 2014 годом увеличил продажи в этом сегменте на 40%, и мы планируем в 2016 году увеличить их еще на 10%
Справочно
Компания «Магистрат» — риэлторский субхолдинг Группы компаний «Интеко» с филиалами в Москве, Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону, где суммарно работают 185 человек. За 10 лет работы «Магистрат» реализовал более 1 млн кв. метров жилья разного класса, из которых более 500 тыс. приходится на Москву.