Кредитовать с осторожностью

Банки ждут восстановления активности на рынке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в последние годы испытывала последствия влияния кризиса 2014 года, после которого новые объекты закладываться перестали. В 2016-2017 годах отмечался минимальный ввод новых площадей, происходило снижение объемов кредитования проектов. В результате в 2018 году на рынке коммерческих объектов (торговые центры, бизнес-центры, склады) сложилась уникальная ситуация: рекордно низкий ввод новых площадей при высоком спросе и низкой вакантности. Однако новые объекты строить начинают крайне осторожно, можно даже сказать, неохотно, в том числе из-за высоких политических рисков. Это сказывается и на банковской активности: большого спроса на проектное финансирование для строительства коммерческих объектов все еще нет. Но сказать, что сегмент коммерческой недвижимости вообще исчез с банковских «радаров», было бы ошибкой. Инвестиции в коммерческую недвижимость стабилизировались. По оценкам аналитиков, объем сделок составил в 2018 году около 4 млрд долларов, то есть, остался на уровне 2017 года.

Банки ждут восстановления активности на рынке через 1-2 года. Этому будет способствовать и то, что некоторые девелоперы до появления полной ясности с новыми правилами жилищного строительства переключаются на коммерческую недвижимость. В ближайшее время мы увидим ряд новых проектов во всех сегментах — офисах, торговле и складах.

Особенностью нынешней ситуации является то, что банки предпочитают финансировать объекты, строящиеся в формате built-tosuit, то есть, под конкретного арендатора. В таких проектах для получения кредита необходим гарантийный депозит будущего арендатора. Если же объект спекулятивный, то желательно, чтобы еще на стадии строительства отношения собственника с арендаторами были юридически оформлены предварительными договорами аренды или подписанными арендаторами коммерческими предложениями. В противном случае банки менее охотно идут на кредитование строительства новых объектов.

Также для получения кредита под строительство по-прежнему необходима существенная доля собственных средств в проекте (30%) плюс обеспечение на выплату процентов на весь период инвестиционной фазы. LTV (показатель суммарной прибыли) после ввода в эксплуатацию должен быть не менее 70%.

Ограничена и география кредитования. Хотя Московский кредитный банк готов рассматривать проекты в различных регионах, приоритетными остаются Москва, ближайшее Подмосковье и Санкт-Петербург. Здесь у нас есть и внутренняя экспертиза специализированных подразделений, и опыт сделок. Региональные проекты требуют более тщательной проработки и взвешивания рисков.

Сегодня у банков появился интерес к рефинансированию кредитов. На рынке практически нет объектов коммерческой недвижимости, которые не были бы обременены долгом. Банк может привлечь клиента и стать кредитором, если возникает необходимость рефинансирования или объект меняет хозяев. Банки готовы выдавать кредит для рефинансирования существующего кредита под текущий денежный поток от эксплуатации объекта и залог самого коммерческого объекта при достаточности залогового обеспечения и покрытия по сделке (отношения долг/стоимость актива <70-65%). В этом случае делается долгосрочный прогноз денежного потока и оцениваются риски погашения кредита из потока от объекта. Самыми привлекательными для банков являются объекты класса А/В+ в Москве, Санкт-Петербурге и городах с населением выше 1 млн человек. Загрузка объекта должна быть не менее 70% при 40% якорных арендаторов. Вторыми по привлекательности являются объекты класса В/В- в Москве и Санкт-Петербурге. Банк рассмотрит выдачу кредита при загрузке не менее 80%.

Стоит добавить, что, несмотря на все сложности, банки продолжают смотреть на объекты коммерческой недвижимости как на реально работающий бизнес, который при определенных допущениях и ограничениях является надежным активом в банковском портфеле.

Справочно:

ПАО «Московский кредитный банк» — универсальный коммерческий частный банк, предоставляющий весь спектр банковских услуг для корпоративных и частных клиентов, а также финансово-кредитных организаций. Банк входит в список системно значимых кредитных организаций, утвержденный Центральным Банком России.