Фото: Myskina6/Shutterstock.com
Застройщики Петербурга ожидают сокращения объемов ввода жилья и числа новых строек
Общее ухудшение экономического положения сказывается и на строительной отрасли. В I квартале 2016 года в Санкт-Петербурге было построено 897 889 кв. метров жилья, что на 10% меньше, чем годом ранее. По прогнозам аналитиков рынка, в течение этого года уменьшится количество новых строек, а, значит, сокращения объемов ввода можно будет ожидать и в 2017–2018 годах. Застройщики Петербурга привыкают жить в условиях новой реальности.
Комфортный эконом
Как рассказали «СГ» в компании «ЦИАН Новостройки», в настоящее время в Петербурге в строящихся жилых комплексах предлагается свыше 45 тыс. квартир. Примерно три четверти от этого объема позиционируется в массовом сегменте — эконом и комфорт. Это 118 проектов (69%) и 34,8 тыс. квартир (76,6%) в продаже. В бизнес-классе сегодня позиционируется 37 строящихся проектов (21,6%), в которых суммарно представлено 9,2 тыс. квартир (20,3%). На долю же элитного сегмента приходится 9,4% возводимых жилых комплексов и всего 3,1% квартир. В абсолютных величинах эти показатели составляют 16 проектов и 1,4 тыс. лотов.
Территориально возводимые сегодня жилые комплексы Санкт-Петербурга распределяются крайне неравномерно. На долю 5 из 18 районов города приходится 59,6% предложения. Безоговорочным лидером является Невский район. Здесь сегодня продается 17,6% квартир в новостройках. На втором месте идет Московский район с показателем 12,2% — 5,5 тыс. квартир. Ровно 2/3 этого объема приходится на жилые комплексы эконом- и комфорт-класса, еще треть — на объекты бизнес-класса. Элитные новостройки в данных районах не представлены. Замыкает тройку Выборгский район, где экспонируется 10,6% жилья в возводимых новостройках, что составляет 4,8 тыс. квартир. Элитные объекты здесь также отсутствуют, а соотношение между массовым сегментом и бизнес-классом составляет 81% к 19%. В пятерку районов-лидеров по объему предложения также вошли Приморский и Калининский с показателями 10,1% и 9,1% соответственно.
Урезанный метраж
Вопреки прогнозам некоторых аналитиков, с наступлением новой волны кризиса ажиотажного спроса на квартиры не наблюдалось. Это, судя по всему, объясняется дефицитом средств у населения. В некоторых девелоперских проектах количество сделок в прошлом году сократилось по сравнению с 2014 годом на 37%.
Любопытно наблюдать в этой связи динамику цен. Спрос на жилье упал, предложение растет, квартиры стоят нераспроданными… Однако цены в рублях почти не меняются, что, впрочем, означает значительное падение стоимости квартир в долларах. По данным агентства «Петербургская недвижимость», средняя цена предложения на сегодняшний день составляет в городе 104 тыс. рублей за кв. метр. При этом самые низкие сейчас цены в строящихся жилых комплексах Санкт-Петербурга представлены в Колпинском районе: минимальная стоимость квартир в данном районе составляет 1,28 млн рублей.
Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПБ» Петр Буслов считает, что и в этом году спрос на квартиры может снизиться еще на 10-15%. «По сравнению с прошлым годом в этом году будет приобретено не 3,6 млн кв. метров жилья, а 3,1-3,2 млн кв. метров, — прогнозирует эксперт. — Это связано с зависимостью объема продаж от уровня доходов населения. Так как реальные зарплаты из-за инфляции снижаются, то и продажи не будут увеличиваться».
«Меня настораживает очевидное снижение покупательской способности и одновременное увеличение себестоимости строительства, что вызвано объективными причинами, — добавляет экс-чиновник Комитета по строительству Санкт-Петербурга Олег Островский. — Застройщики попадают в некую «вилку», когда в связи с увеличением затрат на стройку продажная цена должна расти, но, с другой стороны, если цена будет высокой, то и покупать будет некому».
Петербургский рынок постепенно привыкает жить в новых условиях. Так, например, многие девелоперы пошли по пути уменьшения площади квартир. Средняя площадь возводимого жилья снизилась за последнее время — с 49 до 44 квадратных метров. Дальнейшее сокращение этого параметра если и возможно, то очень несущественное — в пределах 5%: застройщики и так уже почти достигли минимально допустимых «квадратов» для нормального проживания.
Директор по развитию стройхолдинга «Л1» Надежда Калашникова считает, что «дно» квартирной оптимизации уже пройдено. И хотя доля домов с «мелкой нарезкой» на рынке массового жилищного строительства будет расти и дальше, формирующийся спрос всеже будет смещаться в сторону компактных двухкомнатных квартир. Потому что жизнь не стоит на месте — люди женятся, рожают детей. И семье нужны пусть небольшие, но отдельные малогабаритные комнаты.
Еще один способ, с помощью которого застройщики пытаются стимулировать покупательский спрос, — это акции и скидки. К этому средству прибегают преимущественно девелоперы, возводящие новостройки в спальных районах и пригородах. По данным риэлторов из агентства «Метры», в Выборгском районе средняя скидка за квартал выросла с 15 до 20%. А вот работающие в престижных районах Санкт-Петербурга компании в меньшей мере готовы идти на уступки, так как продажи у них и так идут неплохо. Один из крупных городских девелоперов на условиях анонимности признался «СГ», что «если вдруг квартиры не смогут купить петербуржцы, то приедут северяне». По его словам, многие питерские застройщики уже открыли свои представительства в нефтегазовых регионах страны. При этом некоторые из них даже обещают потенциальным клиентам оплатить проезд, чтобы можно было ознакомиться с будущим жильем и оплатить покупку прямо на месте.
Осторожные планы
Но к каким бы ухищрениям не прибегали девелоперы, чтобы привлечь покупателя, ясно одно — они сегодня продают жилье, строительство которого начиналось в предыдущие годы. А вот новых строек на карте города становится все меньше. По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, если в 2015 году на рынок было выведено около 4,5 млн кв. метров, то в 2016 году объем нового предложения составит около 3,5 млн кв. метров.
Директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой–Развитие» Александр Матеш считает, что в 2016 году падение на строительном рынке Санкт-Петербурга будет серьезным — часть девелоперов заявляют о сокращении планов и не решаются выводить на рынок новые проекты, что обусловлено экономическим состоянием и снижением покупательской активности.
«Очевидно, что вывод новых проектов замедлился, — добавляет директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов. — Стартуют в основном очереди ранее заявленных проектов комплексного освоения территории или отдельные небольшие новостройки в черте города. В то же время о сроках запуска ряда новых масштабных проектов, требующих больших инфраструктурных затрат на нуле, застройщики говорят осторожно».
В свою очередь Петр Буслов считает, что пока все же рано делать какие-то выводы о том, каким путем пойдет строительный рынок. Но одним из сценариев, если условия для работы девелоперов в Петербурге ухудшатся, по его мнению, может стать их уход в Ленобласть и в другие регионы. Только по итогам прошлого года 30 компаний обанкротились и свернули свой бизнес в Северной столице. Сколько их еще уйдет или собирается уходить — покажет время. Как заметил руководитель «47 треста» Михаил Зарубин, «чиновники шуршат бумагами», создавая все новые и новые правила работы на строительном рынке (о ПЗЗ, существенно ограничивающих высотность и плотность застройки, «СГ» писала в № 14). «Для них кризиса нет — все стабильно — зарплата и работа, а для застройщиков каждый крючок, начертанный на бумаге, может стать роковым», — резюмирует строитель.
3,5 млн кв. метров жилья будет выведено на рынок Санкт-Петербурга в 2016 году. Для сравнения — в 2015 году объем нового предложения составил 4,5 млн «квадратов»
Алексей БЕЛОУСОВ, генеральный директор «Объединения строителей Петербурга»: «В прошлом году мы построили на 700 тысяч квадратных метров жилья больше запланированного. Однако это произошло не потому, что кризис не коснулся строительной отрасли Петербурга, а потому, что строительство — довольно инерционный процесс, и объекты, которые сдавались в прошедшем году, были начаты несколько лет назад»