Дольщики пошли на поправку

Изменения в законе №214-ФЗ призваны обезопасить деньги участников долевого строительства

Светлана ГОЛОВАЧЕВА, генеральный директор ООО «Аудиторско-консалтинговая группа «БАЗИС»:

Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» за последний год претерпел многочисленные изменения. Часть из них действует с начала 2017 года. Отдельные изменения вступили в силу с 1 июля 2017 года, а некоторые будут применяться с 2018 года.

Напомним, что с 1 июля 2017 года действуют нормы, которые определяют минимальный размер уставного капитала застройщика. В зависимости от величины оплаченного уставного капитала устанавливается максимально допустимая площадь всех домов, строящихся за счет средств дольщиков. Если уставный капитал оплачен не полностью, то застройщик обязан до государственной регистрации первого договора долевого участия (ДДУ) заключить в нотариальной форме договор поручительства с юридическим лицом, которое является его учредителем или участником и обладает необходимой суммой уставного капитала. При этом застройщик обязан довести до сведения покупателя условия поручительства и сведения о поручителях еще до заключения ДДУ. Отметим, что требования о величине уставного капитала не распространяются на компании, для которых разрешение на строительство объектов будет получено после 1 июля 2018 года. Для них федеральным законом №218-ФЗ от 29.07.2017 г. предусмотрены новые требования.

Кроме того, с 1 января 2017 года на своем официальном сайте застройщик обязан размещать ряд документов, среди которых разрешение на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет, и аудиторское заключение за последний год. Заключение размещается не позднее 120 календарных дней после окончания года. Застройщик также обязан составлять и размещать на сайте не только годовую, но и промежуточную бухгалтерскую отчетность: за I квартал, полугодие и 9 месяцев. Промежуточную отчетность нужно разместить не позднее 5 календарных дней после окончания отчетного периода.

С 1 июля 2017 года начал применяться порядок взаимоотношений сторон с использованием счетов эскроу. Что это значит? Будущий собственник вносит деньги по ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке, к которому компания не имеет доступа до тех пор, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. Если объект не будет построен, банк вернет денежные средства участнику долевого строительства. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора долевого участия на срок, определенный этим договором. Владельцем счета является дольщик, а не застройщик. По окончании строительства компания-застройщик предоставляет в банк передаточный акт, на основании которого ему и перечисляются денежные средства.

Отметим ряд важных моментов. На денежные средства, которые находятся на счете, начисляются проценты, при этом вознаграждение банку за открытие и ведение счета не выплачивается. Депонирование денежных средств дольщиков на счетах эскроу не порождает активов в бухгалтерском учете застройщика, поэтому их можно отразить на забалансовом счете.

Еще одно принципиальное изменение — формирование компенсационного фонда для долевого строительства. Фонд формируется за счет обязательных взносов застройщиков и предназначается для выплат дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются. Размер взносов застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого ДДУ. Обращаем внимание, что взнос в компфонд застройщик сможет учесть в расходах по налогу на прибыль на основании подпункта 29 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ.