Дело в деталях

Одобрен новый пакет поправок в федеральный закон №214-ФЗ

Во вторник, 4 декабря, Государственная Дума РФ одобрила в первом чтении правительственный законопроект, предусматривающий внесение новых поправок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Документ содержит три важных момента.

Одна из поправок касается ответственности застройщиков за убытки дольщиков. Действующей редакцией 214-ФЗ предусмотрена солидарная ответственность лиц, в том числе бенефициарных владельцев, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика (контролирующие лица). При этом перечень таких лиц не ограничен. Это, как считают авторы законопроекта, увеличило риски появления фиктивных руководителей, акционеров, бенефициаров. Помимо этого, данная норма противоречит положениям Гражданского кодекса об ответственности юрлиц. В связи с этим предлагается заменить солидарную ответственность на субсидиарную.

Вторая важная поправка предполагает дополнить ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» новой статьей, определяющей особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В документе уточняется, что члены правления или контрольно-ревизионного органа ЖСК или член ЖСК, являющийся его единоличным исполнительным органом, несут солидарно субсидиарную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате действий или бездействия этих лиц.

Также, согласно проекту, исключается возможность погашения требований участников строительства, являющихся членами ЖСК, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.

Наконец, в законе записано, что размер платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, устанавливается застройщиком самостоятельно, но, исходя из расчетного суммарного объема средств, подлежащих уплате по договору комплексного освоения территории (КОТ), пропорционально предполагаемой стоимости такого проекта. Это сделано для того чтобы застройщик мог распределить свои затраты по нескольким домам, а не перекладывать их на один дом.

В ходе заседания глава профильного комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев отметил, что часть застройщиков уже начала работать по новой схеме с использованием эскроу-счетов и привлечением проектного финансирования. «У нас накапливается правоприменительная практика, требующая своего закрепления в законодательстве», — подчеркнул он. При этом он добавил, что закон еще предстоит дополнить рядом положений, касающихся взаимоотношений девелоперов с банками, а также уточняющими понятия целевых займов.

Кроме того, как считает глава комитета, в законе необходимо отразить моменты, связанные с приобретением по договорам долевого участия нежилой недвижимости, в том числе парковочных мест и подсобных помещений, которые сейчас продаются вместе с квартирами, а также конкретизировать вопрос по признакам банкротства и предбанкротного состояния застройщиков. Отсутствие четких параметров в этом вопросе позволяет недобросовестным компаниям годами имитировать стройки и продавать квартиры.

В свою очередь, депутат Госдумы Александр Якубовский, возглавляющий рабочую группу президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, заметил, что в правительстве активно обсуждаются предложения о наделении Фонда защиты прав дольщиков полномочиями по достройке проблемных объектов.

«Это правильное решение, и мы будем добиваться того, чтобы оно было реализовано. С учетом изменений в законодательстве, произошедших в июле 2018 года, мы, по сути, закрыли большинство предпосылок к появлению новых проблемных объектов. Однако в настоящий момент более 1200 проблемных объектов в разной степени готовности требуют достройки, а люди ждут своих квартир», — подчеркнул он, призвав правительство проявить большую активность при доработке законопроекта ко второму чтению.