Сбербанк сделал застройщикам интересное предложение
Сбербанк улучшил условия финансирования проектов жилищного строительства и запустил новый продукт для застройщиков — бридж-кредитование. Об этом «СГ» рассказали в пресс-службе госбанка. По словам директора департамента «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, сейчас рынок жилой недвижимости стабилизировался и демонстрирует положительную динамику. «Это и позволило нам открыть для строителей новые возможности по кредитованию проектов», — пояснил он.
Прежде всего, надо отметить, что банк существенно смягчил требования к заемщикам. Теперь он готов выдать кредит на сумму, составляющую до 85% стоимости проекта (раньше — 75%). Правда, на таких условиях могут кредитоваться только проекты в высокой степени готовности. Если стройка только началась, а заемщик хочет снизить долю собственных средств, ему придется оформить в госбанке дополнительный (комплиментарный) кредит по более высокой процентной ставке (в среднем корпоративные заемщики кредитуются в Сбербанке по ставке 17% годовых).
Одновременно с этим Сбербанк запустил краткосрочные кредиты для застройщиков. Финансисты называют эту услугу бридж-кредитованием. Такой вид займа предполагает небольшой срок (максимум — четыре года) и, как правило, высокий процент. По условиям бридж-сделки застройщик может получить деньги под залог строящегося объекта, только если он обязуется завершить его возведение в течение года. Полученные от банка средства можно будет использовать для финансирования не только текущего, но и новых проектов в сфере жилой или коммерческой недвижимости.
Как к новшествам отнеслись сами застройщики, и насколько эти инструменты окажутся востребованными? Об этом обозреватель «СГ» поговорил с игроками рынка.
Естественно, снижение доли собственных средств с 25% до 15% приветствовали почти все опрошенные застройщики. «Для девелопера любое увеличение кредитного плеча — это возможность начать больше проектов и увеличить доходность собственных средств», — отмечает финансовый директор «РКС Девелопмент» Александр Джабаров.
Но есть среди участников рынка и те, кто считает, что новые предложения Сбербанка — это всего лишь попытка «догнать» коммерческие банки, которые уже несколько лет предлагают застройщикам более гибкие условия финансирования. Так, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, ряд частных банков сейчас выдает кредиты даже при размере собственных средств менее 15% и не только проектам на высокой стадии строительной готовности. А на этапе высокой готовности, по мнению эксперта, большой надобности в дополнительном финансировании вообще нет, строительство ведется на средства, полученные от продаж.
О том, что ограничения, связанные со степенью готовности объекта, снизят количество желающих воспользоваться предложением Сбербанка, говорит и генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. «Ведь средства банка нужны девелоперам именно на начальном этапе строительства, когда на месте будущего дома котлован или фундамент, — поясняет она. — Согласно данным нашего исследования, на этом этапе в проект готовы войти только 12% покупателей, поэтому застройщик нуждается в кредите именно на старте строительства нового корпуса, а не когда он почти готов. Поэтому снижение доли собственных средств не приведет к переориентации девелоперов в пользу сотрудничества со Сбербанком. Отказываться в массовом порядке от прежних финансовых партнеров они точно не станут».
«А вот бридж-кредитование под залог строящегося жилья — это действительно что-то интересное, — говорит Мария Литинецкая. — Коммерческие банки редко когда готовы кредитовать будущие площадки под залог другого, еще недостроенного проекта. Именно поэтому такое финансирование, полагаю, будет пользоваться спросом среди девелоперов».
«По большому счету, такие продукты нельзя назвать оригинальными, скорее, они просто более рискованные с точки зрения банков, а поэтому менее распространенные, — продолжает тему Джабаров. — В свое время бридж-кредитование для застройщиков Сбербанк активно развивал на площадке Sberbank CIB. Работали очень профессионально, но были ограничения по минимальному размеру такого кредита, да и на различные согласования между структурами банка уходило много времени. И стандартизация такого продукта в рамках головного Сбербанка — это великое благо для всех девелоперов, мы в «РКС Девелопмент» давно этого ждали и прорабатывали с разными финансовыми институтами подобные продукты. Но будем честны: ни один другой коммерческий банк при прочих равных не может конкурировать с предложениями Сбербанка с точки зрения стоимости денег».
Евгения Акимова полагает, что новый продукт Сбербанка стал ответом на изменение структуры предложения в зависимости от стадии строительных проектов. «Если в докризисный период в массовом сегменте новостроек Московского региона к моменту ввода в эксплуатацию непроданным оставалось примерно 10-15% всего предложения, то с падением спроса и ростом конкуренции на рынке стали появляться сданные объекты, где девелоперу не удалось реализовать 30-40% объема жилья, — отмечает она. — Поэтому бридж-кредитование станет антикризисным продуктом для игроков рынка, испытывающих дефицит ликвидности проектов. Для Сбербанка же залог в виде готовых квартир интереснее, чем жилье в доме на начальной стадии строительства. Поэтому выигрывают и девелоперы, и банк».
В свою очередь, финансовый директор ГК «МИЦ» Марина Заболотнева уверена, что бридж-кредитование под залог жилья может быть актуально только для крупных девелоперов, реализующих большое количество проектов, которые могут себе позволить не пускать в реализацию объекты в высокой степени готовности и «закладывать» их под развитие новых проектов.
Согласен с коллегой и генеральный директор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец, считающий, что новый кредитный продукт от Сбербанка будет интересен застройщикам только крупных проектов комплексного освоения территории. Однако есть, по его мнению, и одна проблема, а именно — обязательное условие завершить строительство залогового объекта за год. «Нюанс в том, что порой застройщик не может соблюсти график работ не по своей вине, — объясняет девелопер. — Возьмем, например, Новую Москву, где настоящая головная боль 90% всех строителей — это подключение к инженерной инфраструктуре, которое может затянуться на месяцы. Поэтому большой вопрос: какие санкции могут ждать застройщиков при несоблюдении договора? Учитывая довольно жесткие временные ограничения, полагаю, что не все игроки смогут воспользоваться новой программой Сбербанка».
В любом случае, как подчеркивает генеральный директор компании «Инград» Анатолий Францев, стоимость кредитов и доля кредитных средств, безусловно, имеют значение для застройщиков, влияют и на развитие всего портфеля, и на инвестиционную себестоимость каждого отдельного проекта, его маржинальность и рыночную цену метра. «С 2015 года политика банков с государственным участием по отношению к застройщикам оставалась довольно жесткой, банки тщательным образом проверяют соблюдение норм законодательства, исходно-разрешительную документацию, а застройщики при получении займов проходят через сложный аудит финансового состояния компании и даже структуры собственности», — напоминает он.
Поэтому некоторое смягчение политики Сбербанка в сфере кредитования строительства важно не только с чисто экономической, но и с психологической точки зрения. «Даже минимальное смягчение политики крупнейшего банка по кредитованию строительных объектов не может пройти незамеченным, ведь действия системообразующего банка страны неоднократно становились сигналом для всего банковского сектора, как это было, например, при снижении ипотечных ставок, — подчеркивает Анатолий Францев. — Причем сигнал этот глобальный: ключевая ставка плавно снижается, рынок недвижимости стабилизируется, банки видят положительную динамику продаж и строительства, соответственно, лояльность по отношению к застройщикам со стороны банковского сектора растет».
Кстати
Первые подобные кредиты в рамках обновленных условий в конце июня выдал Северо-Западный банк (СЗБ) Сбербанка. Финансирование под залог объектов недвижимости привлекли застройщики Новгородской области и Карелии. Общая сумма займов составила 100 млн рублей. Конкретные лимиты кредитов были ограничены стоимостью предлагаемых в обеспечение ликвидных площадей, продажи которых являются источником погашения кредита. Вырученные средства направляются на частичное погашение задолженности с одновременным снятием обременения. Как отметил зампред СЗБ Сбербанка Владимир Слипенькин, «целевое использование кредитов не привязано к конкретному проекту, поэтому средства могут быть направлены, в том числе, на разработку и запуск новых проектов строительства или финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры».
184 млрд рублей составлял кредитный портфель Сбербанка в сфере жилой недвижимости на начало текущего года