Движение вверх: Москва отменила ограничения по этажности застройки

История вопроса

Первым высотным зданием Москвы принято считать дом водочного фабриканта Федора Афремова, построенный в 1905 году на Садовой-Спасской улице. Уже тогда 35-метровая восьмиэтажка получила название «тучерез» и вызывала у горожан смешанные чувства. Затем в столице появились семь сталинских высоток, деловой «Сити» с настоящими небоскребами, а также десятки жилых и офисных «свечек». Только сегодня, по данным аналитиков компании «Метриум», в столице строится порядка 60 жилых комплексов с домами высотой более 100 метров. Первое место в их рейтинге занимает 85-этажный жилой дом высотой 340 м.

Напомним, согласование этих проектов происходило в то время, когда в городе уже действовало законодательное ограничение максимальной высоты застройки. Принятое летом 2012 года постановление правительства Москвы закрепляло визуально-ландшафтные характеристики городских районов и схему высотных ограничений по всем округам, но предусматривало высоту не более 75 м, то есть в пределах 20-23 этажей. Однако довольно скоро эти ограничения приобрели номинальный характер, так как судьбы проектов решались, как правило, в «ручном режиме» на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии, исходя из особенностей конкретного района.

В целях упорядочения данной ситуации 2 февраля этого года столичный мэр Сергей Собянин подписал постановление правительства Москвы №199-ПП, согласно которому в столице перестает действовать правило о предельной высотности застройки. При этом в постановлении оговорено, что сохраняется ограничение предельной высоты зданий, строений и сооружений для территорий достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия.

Первая реакция

По мнению большинства экспертов отрасли и участников рынка, отмена ограничения максимально допустимой высотности застройки с точки зрения правоприменения ничего не изменит: практика работы с оформлением документов останется прежней. С учетом того, что рассмотрению городом подлежат все проекты, они все проходят процедуру согласования Архитектурно-градостроительного решения (АГР). Фактически ограничение по высотности виделось только дополнительным препятствием при поиске архитектурной композиции и архитектурного решения. При этом другие параметры, такие, например, как плотность, в этом случае, как правило, уже подписаны и ограничивают даже не столько застройку, сколько композицию.

В то же время партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков считает, что возведение высотных зданий — ожидаемый и логичный сценарий развития рынка недвижимости Москвы. «Мы живем в эпоху гиперурбанизации, а это означает, что мегаполисы становятся все больше, буквально «всасывая» в себя людей и финансы. Многоэтажное строительство — инструмент, помогающий обуздать данную тенденцию. Главное — направить его в качественное русло с соблюдением современных законов урбанистики», — пояснил он.

Косвенно подтверждает этот тезис и главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов: «Отмена ограничения фиксирует тенденции последних лет в градостроительной политике Москвы, однако более важно то, что она создает условия для появления уникальных объектов. Возникают механизмы четкой индивидуальной «настройки» проекта под локацию, определенные задачи и прочие конкретные факторы, что будет способствовать появлению ярких архитектурных шедевров, которые станут новыми достопримечательностями районов».

По мнению главного зодчего столицы, архитектура, ее эстетическая составляющая, становится ключевым фактором для согласования и реализации градостроительного проекта. «Отдается приоритет архитектуре, когда сначала без давления уже прописанных ранее цифр создается облик здания, в том числе и его высота, а не наоборот, когда архитекторы исходили из уже предопределенных данных. И принятое решение демонстрирует отношение города к качеству формируемой городской среды, ее приоритетности и значимости для города и жителей», — подчеркнул Сергей Кузнецов.

Центр и периферия

Естественной и ожидаемой реакцией горожан на отмену ограничения стали тревоги относительно застройки исторической части города новыми небоскребами, но власти поспешили разъяснить ситуацию и заверили: бояться нечего. «Не стоит опасаться, что центр Москвы застроят высотками, поскольку практически везде там действуют специальные регламенты. А в зонах охраны наследия и специальных зонах города есть свои ограничения, в том числе по высоте. К тому же проекты проходят визуально-ландшафтный анализ, позволяющий скорректировать композицию, если это необходимо. Поэтому дополнительно регулировать высотность нет необходимости», — уточнил Сергей Кузнецов.

В то же время глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева считает, что высотное строительство имеет центростремительную силу. «Надо признать: выбор мест для строительства высотных башен в большей степени тяготеет к центральным районам. Это как раз во многом объясняется интенсивной конверсией бывших промзон, а также соседством в инфраструктурных узлах. В ядре мегаполисов сосредоточиваются индустрия услуг, административные системы, что ведет к уплотнению городской среды», — пояснила архитектор. Впрочем, интенсивный рост пропускной способности инфраструктуры позволяет избежать негативных последствий в высотном девелопменте. «В последние годы Москва активно и всесторонне занимается развитием транспортной инфраструктуры, в том числе создавая благоприятные предпосылки для комфортного высотного строительства», — добавила она.

Новые точки роста?

По мнению декана факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгения Михайленко, среди возможных последствий принятого решения — дальнейшее увеличение плотности населения Москвы. «Строительство высотных зданий и переуплотнение города приводит к инфраструктурным проблемам, поскольку каждый многоэтажный дом создает дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру — дорожную сеть, парковки, общественный транспорт, социальные учреждения. Инфраструктура в своих прежних параметрах не справится, и потребуется ее расширение», — предостерег эксперт.

При этом сами девелоперы заверяют, что отмена ограничения станет мощным драйвером развития комфортной городской среды в целом. «Новые возможности позволят совершенствовать процесс возведения инфраструктуры и ускоренными темпами двигаться к дальнейшей модернизации города. Преимущества такого формата очевидны: это самостоятельная экосистема, которая соответствует абсолютно разным запросам покупателей — в комфортной жилой среде, продуманной инфраструктуре, сформированными офисным кластером и популярными точками притяжения», — заверил управляющий партнер компании Prime Life Development Денис Коноваленко.

Важно учитывать, что снятие ограничений кроме всего прочего позволит более эффективно использовать землю в городе — строительство высоток позволяет оставлять больше пространства для благоустройства, дворовых территорий и других объектов, востребованных горожанами.

Мария Николаева считает, что во многом последствия отмены ограничения высотности будут определены практикой применения градостроительных решений и соблюдения баланса застройки, при этом потребуется учет международного опыта. «Центр Нью-Йорка, тесно застроенный высотными зданиями, органично существует рядом со спокойным Бруклином с его компактными домами. Сейчас столица России — один из самых передовых и интенсивно растущих мегаполисов мира, а значит, задача властей, архитекторов и бизнеса — направить это развитие в правильное русло и постоянно поднимать планку качества проектов во всех контекстах», — резюмировала она.

Технические сложности

Нельзя не отметить: строительство небоскребов имеет ряд объективных инженерных и технологических сложностей, что делает проекты дороже, причем как на этапе возведения, так и в период эксплуатации. В качестве примера Денис Коноваленко привел укладку фундамента: «Большие силы вкладываются в инженерно-геологические изыскания, чтобы заложить корректные параметры конструкции, компенсирующие компрессионные характеристики грунта. При возведении небоскребов используются специальные материалы — например, бетон повышенной прочности, цельностальные колонны, учитывается турбулентность ветрового потока».

В дополнение Евгений Михайленко справедливо заметил, что высотное строительство требует достаточного количества стандартных технических решений: лифтов, насосов и прочего инженерного оборудования. Поскольку многие технологии были импортными, сейчас их предстоит заместить отечественными аналогами.

Еще одной угрозой жилых многоэтажек эксперты назвали санитарно-эпидемиологическую составляющую: в таких домах через систему вентиляции более активно распространяются вирусы, что может приводить к повышению заболеваемости жильцов. Нельзя сбрасывать со счетов также и тот фактор, что проживание в высотных домах негативно влияет на психику людей, чему в свое время было посвящено много исследований.

Вместе с тем, Александр Стариков предостерег от сравнения многоэтажных панельных домов в спальных районах с современными высотными коммерческими или жилыми башнями, которые разрабатываются по индивидуальным архитектурным проектам: «В современных сооружениях высотой более 75 м часто применяется совершенно отличный от стандартных жилых домов тип проектирования. Это объекты с внутренним ядром, в которое включены несколько лифтовых шахт и лестничные клетки. По этой причине объемно-планировочные решения в подобных проектах отличаются от стандартных вариаций».

В данной ситуации существует еще одна очень серьезная проблема — демонтаж небоскребов: через 25-30 лет эксплуатации таких многоэтажек встанет вопрос об их дальнейшем будущем. Проводить капитальный ремонт 40-этажного дома непросто, но еще сложнее его снести. Евгений Михайленко прогнозирует, что город неизбежно столкнется с тотальным демонтажем высотных зданий, как сейчас столкнулся с необходимостью сноса советских пятиэтажек. Но демонтаж многоэтажек — задача технически куда более сложная, и она пока не оценивается.