Shutterstock/FOTODOM
Рынок новостроек Москвы вступает в новую фазу трансформации: уже в ближайшие годы облик столицы заметно изменится за счет роста высотности, смещения географии застройки ближе к центру и перераспределения долей между сегментами жилья. Согласно данным цифровой платформы «Циан» и портала «Всеостройке.рф», проекты, которые будут сданы в 2029–2030 годах, существенно отличаются от тех, что вводятся в эксплуатацию в 2025–2026 годах — и по классу жилья, и по локации, и по параметрам самих зданий. Эксперты отмечают, что тенденции, которые сегодня только набирают силу, к 2030 году станут определяющими для рынка.
Бизнес и премиум вытеснят эконом и комфорт
Среди проектов, сдаваемых в 2025–2026 годах, наибольшую долю занимает класс «комфорт» (35 %), на втором месте — класс «бизнес» (34 %), на третьем — класс «эконом» (19 %). В проектах со сроком сдачи в 2029–2030 годах картина иная: лидирует класс «бизнес» (48 %), а на втором месте — класс «премиум» (32 %).
В 2025–2026 годах в Москве стартовало много проектов сегментов «бизнес» и «премиум», которые будут завершены через 3–4 года. Застройщики делают ставку на более дорогие проекты из-за их финансовых показателей, а также ввиду высоких требований города к архитектуре и инфраструктуре новых жилых комплексов.
За МКАД будут строить меньше
В пределах МКАД сейчас концентрируется 70 % суммарной площади проектов, которые сдаются в ближайшее время: 2 % — внутри Садового кольца, 13 % — между Садовым кольцом и ТТК, 55 % — между ТТК и МКАД. В проектах со сроком сдачи в 2029–2030 годах доля внутри МКАД вырастет до 91 %: 3 % — внутри Садового кольца, 19 % — между Садовым и ТТК, 69 % — между ТТК и МКАД. Таким образом, новые проекты смещаются ближе к центру.
Более доступные проекты в удаленных локациях обычно реализуются быстрее, поэтому многие из тех, что будут сданы в 2029–2030 годах, еще не стартовали. По этой причине доля Новой Москвы и территорий за МКАД в «старых» границах среди перспективных проектов заметно ниже, чем среди корпусов, которые завершаются в 2025–2026 годах.
Пик высотного строительства впереди
Средняя высота корпусов, сдаваемых в 2025–2026 годах, составляет около 24 этажей. В строящихся корпусах, которые будут сданы в 2029–2030 годах, она заметно выше — 34 этажа.
В 2022–2023 годах из-за сложностей в отрасли девелоперы реже запускали высотные (и более сложные в реализации) проекты. Сейчас интерес к такому формату возвращается. Этому способствует постепенная адаптация отрасли к новым условиям, а также сокращение доступных площадок внутри города: застройщикам приходится эффективнее использовать ограниченный земельный ресурс.
Отделка будет встречаться реже
Среди корпусов, которые сдаются сейчас, в 48 % случаев отделка не предусмотрена. В проектах, строительство которых завершится в 2029–2030 годах, ее не будет уже в 74 % случаев.
Девелоперы отказываются от отделки из‑за удлинения сроков строительства, роста стоимости материалов и дефицита рабочей силы. Еще одна причина — изменение структуры предложения по классам: на рынке появляется все больше проектов сегментов «бизнес» и «премиум», где отделка встречается реже. Покупатели таких квартир зачастую предпочитают самостоятельно выбирать материалы, планировку и дизайн интерьера.
Квартиры станут просторнее
Средняя площадь однокомнатных квартир в домах, которые будут сданы в 2029–2030 годах, в среднем на 6 кв. метров больше, чем в тех, что сдаются сейчас; двухкомнатных — на 14 кв. метров, трехкомнатных — на 13 кв. метров.
Одна из причин таких изменений — рост доли проектов классов «бизнес» и «премиум», где метражи изначально выше. Другой фактор — запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. метров для однокомнатных и менее 44 кв. метров для двухкомнатных (действует с 1 августа 2024 года).
Что важно покупателям: данные опроса
Как показал опрос портала «Всеостройке.рф» (выборка — 1708 респондентов; период проведения — 7–13 октября 2026 года), при выборе жилья потенциальные покупатели чаще отдают предпочтение площади и функциональности, а не статусу недвижимости. При этом расположение дома остается одним из главных факторов, за который готовы доплачивать.
Комфорт‑класс вместо бизнес‑класса. 47 % респондентов выбрали бы более просторную квартиру в комфорт‑классе при одинаковом бюджете. За меньшую квартиру в бизнес‑классе проголосовали 21 %. Еще 32 % считают, что выбор зависит от района.
Отделка не теряет актуальности. 45 % предпочитают квартиры с готовой отделкой, 42 % — формат white box, при котором основные черновые работы уже выполнены. Только 13 % готовы покупать жилье без отделки и самостоятельно заниматься ремонтом.
Локация важнее дополнительных метров. 34 % участников готовы доплатить за более престижное расположение дома, а 29 % — за инфраструктуру. Дополнительная площадь оказалась главным приоритетом лишь для 18 % опрошенных. Вид из окна важен для 8 %, качество дома и общих пространств — для 11 %.
Функциональность важнее площади? 55 % респондентов считают, что удобная планировка важнее общей площади квартиры. При этом 42 % придерживаются противоположного мнения: чем больше квартира, тем лучше. Компактное жилье устраивает только 3 % участников.
В ответах участников прослеживается интерес к рациональному выбору жилья: важны не только характеристики самой квартиры, но и окружение, расположение и удобство планировки.
Какими станут новостройки к 2030 году: ожидания покупателей
Половина участников опроса (50 %) считает, что дома станут выше. Еще 25 % ожидают увеличения доли бизнес‑класса, 19 % полагают, что застройщики будут реже предлагать отделку. В рост площади квартир верят 6 % респондентов.
«Будущее московских новостроек — более дорогой и уникальный продукт. Рост доли проектов “бизнес” и “премиум” классов меняет не только ценовой сегмент предложения, но и его характеристики: увеличивается площадь квартир, реже предлагается готовая отделка, проекты становятся выше, — указала ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская. — При этом потенциальные покупатели пока что не готовы к подобным изменениям: большинство по‑прежнему отдает предпочтение квартире в ЖК класса “комфорт” с готовой отделкой или выполненными черновыми работами».