Серию Девелоперских сред от Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA продолжило мероприятие «Эффективная трансформация: коммерческая инфраструктура в составе ЖК», которое состоялось 23 мая в Москве. Представители ведущих девелоперских компаний обсудили коммерческую составляющую в жилых объектах, её роль в конечном качестве ЖК, влияние новых вызовов, создание рабочих мест и актуальные меры поддержки. Традиционно мероприятие посетили более 100 специалистов отрасли.
Конференция прошла в формате двух экспертных сессий. Во время первой «Создание рабочих мест и инфраструктурных объектов в ЖК. Меры поддержки государства» – ключевой задачей спикеров было обсудить вопросы обеспечения новых районов качественной инфраструктурой за счет коммерческой площадей в ЖК.
Александр Макряшин, руководитель отдела по работе с предприятиями сферы недвижимости, Московский Банк ПАО Сбербанк: «5 ключевых мер поддержки застройщиков:
1. Сбер на основании федерального закона 03.04.2020 № 106-ФЗ разработал меры по снижению % нагрузки на заемщиков, уплачивающих % по плавающим ставкам, которые позволили на срок 3 месяца ограничить максимальные значения % на уровне: 12,5%-16,5% годовых.
2. для тех проектов, которые финансируются в валюте, разработали быстрые механизмы конвертации валютной задолженности в рубли;
3. в рамках постановления Правления Правительства РФ № 804 от 30.04.2022г. в Сбере утвержден порядок субсидирования процентной ставки для системообразующих предприятий, которые финансируют коммерческую недвижимость;
4. на территории Москвы перезапущена программа льготного кредитования малого и среднего предпринимательства;
5. для застройщиков жилья, которые финансировались по плавающей специальной ставке, разработан механизм перевода её в фиксированную ставку, что существенно снизило процентную нагрузку по кредитам.
Данные меры позволили Сбербанку не останавливать финансирование»
Мария Ляхова, директор Департамента Коммерческой недвижимости, ПИК-ОФИС: «На первых этажах наших ЖК бизнес-функции несбалансированы. Соответственно, у девелопера, если он распродал помещения, нет возможности влиять на состав услуг, которые есть в ЖК. Очевидно, что не все потребности жителя в таком случае удовлетворены. Для того, чтобы сохранить баланс территории, существуют следующие модели управления: можно 10-15% недвижимости сохранить у себя; можно сдавать в аренду помещения с возможностью продажи; либо продать весь пул первых этажей в одни руки. Что касается нас, мы очень тщательно исследуем потребности жителя и стараемся разрабатывать концепцию ЖК, рассадку первых этажей. В рамках этого мы разработали приложение “Места у дома”. Здесь доступ к общественным пространствам организован по подписке, и мы предлагаем любому бизнесу в районе интегрироваться в это приложение. Через него человек может забронировать коворкинг, купить абонемент в спортзал. Доступ в помещение предоставляется только после регистрации».
Дмитрий Железнов, коммерческий директор, КОРТРОС-Москва: «С точки зрения расчёта показателя ARR, продавать коммерческие помещения в розницу выгоднее, чем сдавать. Но мы видим много негативных последствий и рисков для ЖК, и это не только несбалансированность коммерческой инфраструктуры, но и дальнейший непрофессиональный подход к эксплуатации объекта. Более правильно продавать все коммерческие объекты одному инвестору, но здесь существуют риски отсутствия социальных объектов. Поэтому, получив весь этот опыт на наших прошлых проектах, в новых мы решили пойти по сценарию сдачи в аренду инфраструктуры самостоятельно. Также мы опросили жителей ЖК о том, какие объекты они хотели бы видеть на первых этажах».
Евгения Аничкова, директор Управления коммерческой недвижимостью,ПроГород (Группа ВЭБ.РФ): «Мы как условно коммерческая структура можем позволить себе поступиться маржой; поэтому мы работаем в проектах, в которые не входят застройщики. У нас введён принцип “светофор” – все коммерческие помещения разделены на три части: то, чем мы будем управлять; то, что продаётся; и перепрофилирование. Мы активно внедряем “пространство 360”: концепция не 15-минутного города, а 5-минутного. Вопрос кадастрирования очень важен, рано или поздно стилобаты должны быть распроданы».
В ходе второй сессии – «Какую роль играет коммерческая инфраструктура в конечном качестве продукта ЖК?» – эксперты сфокусировались на вопросах работы в шаговой доступности, концепции 15-минутного города и на влиянии новых вызовов.
Модерировал вторую деловую часть Сергей Разуваев, директор, GMK.
«Сейчас мы находимся в среде изменения структуры коммерческой инфраструктуры. Если говорить о трендах в стрит-ритейле, то хочется отметить увеличение доли кафе, пекарен и ресторанов (около 50-60%), уменьшение размеров супермаркетов и увеличение их ассортимента, рост креативных форматов инфраструктуры и образовательных учреждений. С учетом того, что сейчас в ЖК растёт доля коммерческих объектов, по всем новым проектам строится 30% коммерческой инфраструктуры. На практике это означает серьёзное увеличение стрит-ритейла. Что касается офисной составляющей, то это 5-7% от жилой площади. Преждевременно говорить об изменениях, связанных с геополитической ситуацией», – поделился Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости, MR Group.
Евгений Межевикин, руководитель отдела продуктовых концепций и аналитики, ГК «Пионер»: «В последнее время появилась идеология полициклического города – концепция спальных районов как обособленных кластеров, в которых не только комфортно жить, но и работать. И если ранее офисы располагались только в центре, то сейчас они есть и в спальных районах. Безусловно, есть сложности с офисной, коммерческой недвижимостью, но в любом случае мы не теряем оптимизм. Если говорить о перспективе 15-20 лет, то не обязательно будет ехать в центр, чтобы погулять: инфраструктура будет развита и в более отдалённых районах. Но нужно помнить, что в любом кризисе золото и недвижимость были одними из самых весомых активов».
Параллельно со второй сессией проходил воркшоп «Комфортная среда: наполняемость идеального современного ЖК», где на примере реального объекта группа из 9 специалистов сформировала инфраструктуру современного жилого комплекса. Территория ЖК – 60 га, где будет жить 23 000 человек; она ограничена трассами с двух сторон и железной дорогой. Задачей участников воркшопа было придумать наполнение МФК, площадь которого в общей сложности составляет 60 000 кв.м. В этих условиях эксперты предложили следующие составляющие: спрос на офисы будет минимальный, поэтому на них выделяем 5000 кв.м.; гастромаркет – 700 кв.м.; ритейл – 3000-5000 кв.м.; спорт – тоже до 5000 кв.м.; мастерские – от 100 кв.м. гостиницы – 4000 кв.м., детейлинг – 1000-1500 кв.м., специализированные медицинские клиники. Остальные избыточные площади предлагается реализовать маленькими лотами.