Open book для строителей: оперативное решение актуальных проблем

Open book для строителей: оперативное решение актуальных проблем

Open book для строителей: оперативное решение актуальных проблем
Существующие механизмы ценообразования в сфере строительного госзаказа не соответствуют в должной мере сегодняшним реалиям, особенно в условиях высокой волатильности цен на строительные ресурсы. В изменившихся геополитических и рыночных условиях, появилась острая потребность апробации и внедрении новых подходов к реализации стратегически и социально значимых строительных проектов. Исполнительный директор компании «ДЖИИЭС ГРУПП» Денис Бублик, специалист экспертной группы Минстроя по внедрению BIM-технологий и комитета НОСТРОЙ по развитию строительной отрасли и контрактной системе Ольга Карасева и руководитель Центра развития компетенций в сфере строительного права и управления юридическими проектами ВШЮА НИУ ВШЭ, управляющий партнер юридической компании ProLex Константин Лушников рассказали «Стройгазете» об особенностях заключения строительных контрактов по принципу Open book («Открытая книга»).

Контрактация по принципу Open book, представляет собой, широко используемую в странах с развитой экономикой, ценовую модель реализации строительных проектов, называемую также «Cost plus» (затраты плюс) или «Cost-reimbursable» (возмещение расходов), согласно которой подрядчику оплачиваются все его заранее согласованные (допустимые) затраты, а также вознаграждение и, в отдельных случаях, дополнительное поощрение за достижение или превышение целей проекта.

Существует несколько основных типов контрактов с возмещением затрат, в рамках каждого из которых оплачиваются все допустимые и разумные затраты, понесенные подрядчиком, плюс вознаграждение или прибыль, которые могут различаться. Это - затраты плюс фиксированная плата или затраты плюс процент от затрат и затраты плюс поощрительное вознаграждение – заказчик возместит затраты и уплатит заранее установленную плату, если подрядчик достигнет определенных целевых показателей или любого другого конкретного показателя, указанного в контракте.

Контрактация по принципу Open book актуальна для строительства объектов, когда не проведены инженерные изыскания, нет полного объема проектной документации достаточной для начала строительства и таким образом не представляется возможным объективно оценить стоимость всех работ и затрат, а также сумму вознаграждения за реализацию такого проекта, т.е. рассчитать цену контракта на весь период и определить её в качестве твердой.

Этот принцип подразумевает иной подход к распределению рисков, связанных с изменением строительных ресурсов, между заказчиком и подрядчиком, в отличие от контактов с твердой ценой (Lump sum).

Согласно законодательству, цена работ в подрядных отношениях может быть приблизительной или твердой. На практике, чаще всего, заказчик оплачивает подрядчику работы по единичным расценкам на основании сметы, и эта цена включает компенсацию всех издержек подрядчика, а также причитающееся ему вознаграждение.

Сейчас положение дел таково, что, когда контракт заключается без полного комплекта проектной документации, включая сметы по видам работ и затрат, бюджет строительства определяется либо по объекту-аналогу (представителю), либо на основе расчетов по нормативам цены строительства. В этом случае заказчик перекладывает большую долю рисков изменения цены контракта, объемов работ по нему на подрядчика. Известны прецеденты, когда подрядчик вынужден выполнять значительный объем работ бесплатно. Также нередко в контракте можно увидеть условия о том, что если подрядчик входит в процесс, то он должен осознавать следующее – все что не учтено или некорректно просчитано за его счет.

С таким асимметричным подходом к распределению рисков между заказчиком и подрядчиком, теряет смысл Постановления Правительства № 1315 от 9 августа 2021 года, в котором заложена возможность решения проблемы, связанной с увеличением цены контакта в связи с существенным изменением стоимости строительных ресурсов. Заказчик выбирает, кто берет на себя риски и применяет соответствующий тип контракта, поэтому увеличение цены контракта, так же, как и его уменьшение по единичным расценкам быть не должно. Этот подход сохранился еще с времен плановой экономики и не отражает потребности сегодняшнего дня. Фактическая возможность управления подрядчиком рисками при реализации строительного контакта с твердой ценой – это, в первую очередь, возможность заложить резерв средств на их покрытие. Так, например, объективно необходимый резерв средств на непредвиденные расходы значительно выше и составляет 10-15% на стадии строительства против 2-3% рекомендуемых к учету в цене действующими методиками по ценообразованию.
Анализ реализации инвестиционно-строительных проектов, выявил отсутствие системной концепции в применении принципа Open book, и определил предпосылки для проведения эксперимента по указанному принципу на пилотных проектах, для последующей оценки их экономической эффективности.

На основании сказанного, структура внедрения концепции Open book в сфере государственного строительного заказа может выглядеть следующим образом:

Этап №1. Раннее привлечение подрядчика к выполнению работ.
В сложившихся экономических условиях практически невозможно спрогнозировать расходы на длительный период времени, поэтому на данном этапе, предполагается планирование бюджета с применением «скользящей» модели определения бюджета с особым акцентом на управление строительными ресурсами и определение порядка расчета вознаграждения заказчика. Такое планирование не противоречит предложениям из проекта федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», ориентированного на применение укрупненных нормативов цены строительства (НЦС) и использование данных объектов-аналогов, как методов предварительного планирования бюджета. В зависимости от характеристики объекта строительства, возможно, потребуется рассмотреть расширение номенклатуры НЦС, дополнение правил их разработки и применения.

Проекты для раннего привлечения подрядчика к выполнению работ можно классифицировать с позиции экономических интересов следующим образом: проекты с гарантией доходности и проекты с вторичными экономическими интересами.
С целью эффективной реализации инвестиционно-строительного проекта сторонами в контракте для данного этапа устанавливаются процедуры управления ценой контракта. Они определяют вознаграждение подрядчика от ведения хозяйственной деятельности, состав затрат с распределением на категории, которые подлежат или не подлежат компенсации, срок выполнения работ, критерии вознаграждения-штрафов за достижение или не достижение результатов, обсуждаются риски инвестиционно-строительного проекта и механизмы минимизации рисков с распределением ответственности по всей цепочке взаимодействия, а также прорабатывается порядок контроля использования бюджета проекта со схемой взаимодействия участников. Кроме того, следует сказать, что на данном этапе важно обсудить правила предоставления первичной бухгалтерской отчетности для фиксации затрат по проекту, последовательность действий и требования к мониторингу цен строительных ресурсов включая порядок участия представителей заказчика в конкурсных процедурах подрядчика.

Стоит также отметить, что на этапе раннего привлечения подрядчика к выполнению работ, для обеспечения принципа прозрачности информации об участниках и объективности формирования расчетов цены строительства, предлагается проведение конкурсных процедур. Их основной идеей будет следующее: кто предоставил не только самые открытые данные об организации, но и оптимальные данные по схеме «квалификация персонала» + «техническое предложение» (включая основные организационные, логистические и технологические монтажные решения и т.п.) + «ценовое предложение» (включая предложения по минимизации издержек), тот и получает право на подряд. Такие предложения становятся доступными всем участникам, а также могут быть представлены к обсуждению в широком формате с помощью специальных процедур, предусмотренных при контрактации по принципу Open book.

Немаловажным условием также является обеспечение «прозрачности» – контроля ведения бизнес-процессов всей цепочки участников (заказчик-подрядчик-субподрядчики). Принцип «прозрачности» должен привести к достижению оптимальных показателей экономической эффективности деятельности участников и быть неотъемлемым инструментом для своевременного выявления проектных рисков. Обеспечение такого уровня проектного взаимодействия является нелегкой задачей в условиях большого массива информации. Одним из инструментов достижения объективности и контроля за реализацией проектов выступают технологии информационного моделирования (ТИМ). ТИМ рассматривается в разрезе жизненного цикла проекта, например, «ТИМ в управлении строительством», «ТИМ в эксплуатации объекта». ТИМ в системе управления жизненным циклом объекта капитального строительства является основой для выстраивания «прозрачного» принципа взаимодействия между всеми участниками процесса строительства, обеспечивая при этом переход к управлению с функционального подхода на процессный, который концентрируется на способе достижения цели.

Реализация идеи взаимосвязи контрактации по принципу «Открытой книги» с применением ТИМ осуществляется посредством ведения всех строительных и сопутствующих строительству процессов возможно в одной таких цифровых платформ - единой Среде Общих Данных (СОД). Ведение всех процессов в СОД необходимо также для сохранения цифровой истории каждого из этапов жизненного цикла проекта.
Реализация контрактных возможностей по принципу Open book во взаимосвязи с ТИМ технологиями является необходимым инструментом как для прозрачности и контроля ведения всех проектных процессов, так и для последующей оценки экономического эффекта по результатам реализации пилотных проектов.

Этап №2. Формирование твердой цены. Закрытие книги.
Данный этап представляет собой стадии, которые фиксируются в контракте, по мере «зрелости» проекта, готовности документации.

В ходе реализации первого этапа Open book, параллельно выполняется проектирование и после разработки, утверждения проектной документации осуществляется корректировка цены контракта. На этой стадии формируется уточненный перечень ресурсов, уточняется ресурсная модель и проводится мониторинг ресурсов-представителей. Определение объемов работ и оценки стоимости объекта незавершенного строительства осуществляется по фактически невыполненным физическим объемам и стоимостным показателям в составе проектной документации. На данном этапе устанавливается ответственность подрядчика за соблюдение цены контракта и сроков исполнения обязательств по контракту.

После разработки очередного этапа документации стадии рабочего проектирования (стадия «РД») выполняется корректировка цены контракта. Расчет цены контракта, на выпущенный объем РД, выполняется ресурсным методом на основании локальных смет, составленных с использованием сметно-нормативных баз Российской Федерации, ведомостей объемов работ, спецификаций, данных ППР, мониторинга строительных ресурсов. Используются данные проведенных на основании разработанной документации закупочных процедур, заключенных подрядчиком субподрядных договоров и договоров поставки. При отсутствии достаточных данных для применения ресурсного метода, для расчета отдельных затрат применяется базисно-индексный метод с учетом актуальных стоимостных показателей. На данном этапе повышается ответственность подрядчика за соблюдение цены контракта и сроков исполнения обязательств по контракту. На основе утвержденной цены контракта формируется заказчиком и согласовывается подрядчиком бюджет проекта в разрезе основных статей: «Строительно-монтажные работы», «Оборудование длительного цикла изготовления», «Прочее оборудование», «Проектно–изыскательские работы» (включая стадию РД), «Прочие услуги».

Формирование и/или уточнение бюджета проекта выполняется на каждом этапе реализации проекта по мере определения, изменения и детализации содержания плана проекта. По мере проработки входящей информации по проекту, в том числе по оценке стоимости на каждом этапе планирования, формируется бюджет проекта, отнесенный к определенному этапу. Заказчик и подрядчик осуществляют контроль и учет использования бюджета проекта на всех этапах исполнения контракта в формате документа «Накопительная ведомость использования Бюджета проекта». В нем подлежат учету плановые стоимости закупок (для объемов на стадии планирования закупок), согласованные НМЦ (для объемов на этапе закупок), цены договоров и дополнительных соглашений по итогам контрактации (для законтрактованных объемов).
При достижении «зрелости» проекта (окончательное проектное представление о проекте, принятие окончательных технологических решений и закрепление в проектной документации) устанавливается окончательный состав работ. Стороны контракта заключают дополнительное соглашение о фиксированной цене контракта.

Таким образом, в качестве основы формирования системы бюджетного управления в строительстве должна приниматься «скользящая» модель бюджетирования с акцентом на управление строительными ресурсами, о которой говорится выше в настоящей статье. Определение всех необходимых ресурсов в строительстве и их стоимостная оценка осуществляется на основе разработки сметной документации. С октября 2020 года в действие введены основные положения методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, утвержденной приказом Минстроя России. Несмотря на то, что новая методика, решает ряд проблем системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, тем не менее, она не позволяет в большинстве случаев использовать для целей бюджетного управления строительной организацией и строительными проектами сметную документацию в неизменном виде. Сметная стоимость, которая ориентирует на определение размера выручки от реализации строительного проекта, достоверно не показывает размер расходов.

Можно выделить три основных фактора, которые оказывают основное влияние на механизм трансформации сметной документации и подтверждают его необходимость: форма собственности заказчика, которая оказывает влияние на процесс формирования цены строительства, выбора подрядчика и заключения договора подряда (контракта); метод определения сметной стоимости (с применением элементных сметных норм (единичных расценок) или укрупненных нормативов цены строительства (НЦС)); определение исполнителя сметной документации.

Для достоверной оценки затрат необходима дополнительная проверка норм и расценок, цен на строительные ресурсы, а также пересчет с учетом актуальных для конкретной строительной площадки условий, как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика. Это может быть достигнуто только при создании и постоянной актуализации единой информационной среды, в которую включены базы нормативов расхода и стоимости строительных ресурсов, с предоставлением прав пользования каждому участнику строительного процесса, в соответствии с функциями, которыми наделен участник.

Бюджет строительства фактически является бюджетом доходов и расходов строительного проекта и составляет основу определения бюджета строительной организации, на базе которого формируются другие бюджеты. При этом строительный объект рассматривается как центр маржинального дохода. В связи с этим в строительной организации должны быть совместно определены бюджет проектов и общефирменное бюджетирование.

На основе имеющейся сметной документации, а также форм соответствующей производственной программы, включающих общий календарный график производства работ по объекту и графики потребления основных видов ресурсов, с учетом предлагаемых механизмов трансформации, в качестве операционных бюджетов по объекту строительства формируются бюджет затрат на заработную плату рабочих, бюджет затрат на материалы, бюджет затрат на машины и механизмы, бюджет затрат на услуги субподрядных организаций, бюджет накладных расходов, а также бюджет прибыли. Показатели данных бюджетов по всем объектам строительства следует агрегировать в рамках генерального бюджета строительной организации.
Нельзя не сказать о значении показателей общехозяйственных и коммерческих расходов в рамках бюджета объекта строительства, которые формируются на основе данных генерального бюджета путем их распределения по строительным объектам, в соответствие с разработанным алгоритмом. И в качестве способа распределения общехозяйственных и коммерческих расходов, здесь, целесообразным представляется принимать прямые расходы, т.к. традиционный учет таких расходов на основе выручки от реализации может значительно искажать показатели эффективности реализации строительных проектов в следствие длительности производственного цикла в строительстве и неравномерности формирования выручки за выполненные работы, как отмечалось выше.

Основные преимущества концепции Open book для заказчика и подрядчика неоспоримы. В их числе – возможность формирования объективного бюджета реализации строительных проектов на всех этапах жизненного цикла, открытая система закупок, возможность глубокого контроля затрат на реализацию проекта и рациональный подход к срокам производства работ (поставке ресурсов и т.д.), включая возможность заказчику премировать подрядчиков за досрочный ввод объектов.