Проблема реформирования ЖКХ и повышения качества коммунальных услуг остается одной из наиболее острых и чувствительных как для власти, так и для граждан. В Стратегии развития ЖКХ до 2030 года, которая была разработана в Минстрое и в скором времени будет обсуждаться в правительстве, говорится, что «в сфере управления многоквартирными домами основной целью государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов».
Достичь этой цели предполагается за счет обеспечения профессионального управления МКД. Но профессионализм управляющих — это лишь одна сторона дела. Опыт показывает, что повышение качества услуг, как правило, происходит там, где складывается конкурентная среда и действует множество частных компаний. Взять хотя бы банковский, ресторанный бизнес или строительство. Однако Стратегия не говорит впрямую, какой государство видит в перспективе сферу управления жилыми домами — преимущественно частной или преимущественно государственной (муниципальной). Из некоторых положений документа можно заключить, что ставка делается все же на частные УК: «С начала 2015 года основные усилия правительства Российской Федерации направлены на запуск работы системы лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и развитие добросовестной конкуренции на рынке управления жильем (выделено «СГ»)». Однако на практике в различных регионах ситуация очень разная. Весьма интересное положение складывается в Москве — крупнейшем и важнейшем субъекте Федерации.
На сегодняшний день созданное московскими властями ГБУ «Жилищник» управляет почти половиной многоквартирных домов в столице, и доля рынка, которую занимает «Жилищник», постоянно растет. Представители ГБУ объясняют свою «экспансию» так: дома, которые управляются ТСЖ и частными УК, не содержатся должным образом, что вызывает жалобы жильцов. Так, например, руководитель ГБУ «Жилищник Хорошевского района» Татьяна Дмитриева рассказала «СГ», что за последнее время под его управление перешло порядка девяноста домов 60-х годов постройки. «Все они были в ужасном состоянии, — сказала Дмитриева, — создавалось впечатление, что эти здания пережили бомбежку». В качестве примера она привела дома, которые до недавнего времени находились в управлении ООО УК «Хорошевка-42». По нормативам полагается один раз в пять лет проводить ремонт в подъездах. Эта организация не ремонтировала подъезды в течение восьми лет. Данный случай, по мнению Дмитриевой, типичен, и в целом частные организации домами и поддержанием их систем в рабочем состоянии не занимались. Поэтому их жителям не оставалось ничего иного, как перейти под крыло ГБУ. «Я думаю, что такая форма, как ТСЖ, со временем отомрет, так как в большинстве случаев она используется исключительно аферистами», — прогнозирует Татьяна Дмитриева. На сегодняшний день ГБУ обслуживает 70% жилого фонда района «Хорошевский» и все дворовые территории.
Надо признать, что определенные основания для такой точки зрения есть. Действительно, в городе найдется немало примеров не слишком успешного управления домами частными УК или ТСЖ. В разговоре с корреспондентом «Строительной газеты» член домового совета дома № 1 по Хорошевскому шоссе Инна Соколова рассказала, что дом недолгое время находился в управлении ТСЖ. Соколова вспомнила, что в период «правления» ТСЖ счетчик учета отопления в доме был неисправен. Из-за этого суммы в платежках, которые получали жильцы, оказывались завышенными примерно на тысячу рублей ежемесячно.
Но частники сталкиваются и с объективными трудностями. «ЖКХ — это сложный бизнес, в котором трудно работать честно, — считает независимый эксперт Ольга Перминова. — Сводитьконцы с концами в нем можно, если у организации в управлении много домов, с момента постройки которых прошло менее десяти лет, в этом случае компания имеет возможность «перекидывать» средства, направляя часть сборов с не требующих пока ремонта зданий на более изношенный фонд. В целом такая деятельность может быть выгодна, если нормативно-плановая ставка за обслуживание жилого фонда будет выше примерно в два раза». Получается, что частные УК и ГБУ находятся в не совсем равных экономических условиях. Частники в условиях регулируемых тарифов вынуждены всячески экономить, ГБУ работает по совсем иным законам.
С юридической точки зрения частные УК и ГБУ находятся в равных условиях, но и здесь обнаруживаются «нюансы». Эксперт Ольга Перминова утверждает, что с частных УК и ТСЖ строже спрашивают за отступления от законодательства, их штрафуют и в случаях мелких нарушений, лишают лицензий, например, за то, что неполным образом раскрывается информация, тогда как к ГБУ отношение более лояльное. По мнению Перминовой, здесь есть основания говорить о создании неравных условий для ведения бизнеса и нарушении правил конкуренции.
Между тем, частные УК и ТСЖ вовсе «не безнадежны», если говорить об управлении МКД. Недалеко от упоминавшегося дома № 1 по Хорошевскому шоссе стоят три дома, которыми в течение многих лет управляет ТСЖ «Факел». И их жители единогласно высказались в поддержку своего товарищества. «Мы качеством управления «Факела» довольны и никаких претензий в его адрес нет. Мы сами эти дома строили, сами создавали ТСЖ и ни в какой «Жилищник» переходить не будем. Нам это не нужно», — выразила коллективное мнение общественности дома жительница подъезда № 3 (Хорошевское шоссе, д. 5, к. 2).
Экспансия «Жилищника» в Москве, как считает председатель Комитета по ЖКХ и жилищной политике Госдумы РФ Галина Хованская, в случае ее дальнейшего продвижения может квалифицироваться как нарушение антимонопольного законодательства. Она указывает, что переход домов под управление «Жилищника» не является гарантией качества обслуживания, и от москвичей поступает немало нареканий в адрес подразделений этой структуры.
По мнениюГалины Хованской, минусов от такого переформатирования жилищного рынка Москвы больше, чем плюсов. Фактически в лице «Жилищника» в столице пытаются вернуться к такой форме, как ДЭЗы, которая показала свою несостоятельность из-за того, что при такой организации дела заказчик и исполнитель работ на территории выступает в одном лице.
Несколько иного мнения придерживается ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов, который не усматривает в сложившейся ситуации признаков нарушения антимонопольного законодательства: «В данном случае вообще некорректно говорить о монополизме. ГБУ «Жилищник» — это структура, которая заменила действовавшие ДЭЗы и РЭУ в Москве в рамках реформы ЖКХ, и ее существование логично и оправдано, ведь кто-то должен заниматься управлением домами до того момента, как в этот бизнес придут частные ЖКХ. Вот ГБУ «Жилищник» этим и занимается». Кроме того, по мнению Баранова, контроль за деятельностью ГБУ осуществляется гораздо строже, а значит, и шансов на выставление жильцам каких-то невообразимых счетов за коммунальные услуги существенно меньше.
Ситуация действительно неоднозначная. С одной стороны, невозможно отрицать такие вещи, как инертность значительной части моск вичей и недобросовестность части ТСЖ и частных УК. С этой точки зрения вмешательство города в процесс выглядит оправданным. Такая политика способствует очищению коммунального сектора от откровенно мошеннических организаций, пользующихся отсутствием контроля со стороны жителей и госорганов и пробелами в законодательстве для извлечения жульнической прибыли.
Но, с другой стороны, очевидно, что создание де-факто городской монополии на рынке услуг по управлению МКД никак не способствует развитию добросовестной конкуренции и внедрению в ЖКХ рыночных принципов, приходу в эту сферу бизнеса, а значит, и повышение качества услуг может оказаться под вопросом. Эту дилемму, видимо, и предстоит решать в ближайшие годы и городским властям, и разработчикам Стратегии развития ЖКХ.
Алексей ЩЕГЛОВ