Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране в сфере элитной недвижимости наблюдается стабильный покупательский спрос. С чем это связано, а также других тенденциях на рынке премиальной недвижимости «Стройгазете» рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова.
Анна, расскажите вкратце об основных итогах 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В конце 2021 года в высокобюджетном сегменте первичного рынка Москвы в реализации находился 101 проект. Суммарный объем предложения составил порядка 3,3 тыс. лотов общей площадью 377,2 тыс. кв. метров. Относительно декабря 2020 года экспозиция сократилась на 11,9%, а продаваемый метраж – на 14,4%.
В 55 премиальных комплексах в декабре 2021 года было представлено около 2,6 тыс. квартир и апартаментов суммарной площадью 251,9 тыс. кв. метров. За 12 месяцев объем экспозиции вырос на 10,4%, а метраж – на 4,4%.
Объем предложения в 46 элитных новостройках по итогам 2021 года достиг 0,7 тыс. лотов общей площадью 125,3 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года экспозиция сократилась на 48,1%, а реализуемый метраж – на 37,1%.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
В конце 2021 года лидером по объему предложения в премиальных новостройках стал район Хорошево-Мневники (23,6%; +21,7%) благодаря выходу на рынок масштабного проекта «Остров» от компании «ДОНСТРОЙ». При этом из-за вымывания существенного объема лотов значительно сократилась доля района Дорогомилово (6,2%; -15,2%), занимавшего первое место по итогам 2020 года.
В 2021 году наблюдалось увеличение доли квартир в премиальных новостройках (70,9%; +18,3%). Среди стартовавших в 2021 году проектов только половина является апарт-комплексами.
По итогам 2021 года почти половина предложения в новостройках премиум-класса была сосредоточена в проектах на начальном этапе строительства (48,5%; +23,5%) по причине повышения девелоперской активности. Сопоставимо сократились доли вариантов на этапе отделки (13,5%; -11,9%) и во введенных в эксплуатацию корпусах (14,2%; -9,4%).
В прошедшем году выросла доля квартир и апартаментов без отделки (46,1%; +9,3%). При этом доля предложений с финишным ремонтом сократилась на 10% (до 30,9%).
Структура предложения по комнатности за год существенно не изменилась. Минимальная доля рынка по-прежнему приходится на студии (2,8%; -0,5%).
Лидером по объему предложения в элитных новостройках по-прежнему является Пресненский район, однако за год его доля сократилась на 10,6% (до 28%). На втором месте располагается Якиманка, на который приходится 22,6% (+11,1%).
В 2021 году доли апартаментов (54,2%; -14,1%) и квартир (45,8%; +14,1%) практически сравнялись. Это произошло из-за вымывания апартаментов в ЖК Neva Towers, ЖК «ОКО» и ЖК «Софийский», а также выхода значительного объема квартир в ЖК «Лаврушинский».
В декабре 2021 года более половины (53%) лотов были представлены во введенных в эксплуатацию элитных новостройках. Однако доля таких вариантов за год сократилась на 13,2%. На предложение в корпусах на начальном этапе строительства и в стадии отделки приходится по 21,5% рынка.
За 12 месяцев 2021 года на 13% (до 13%) сократилась доля предложения с предчистовой отделкой в элитных новостройках из-за вымывания лотов в ЖК Neva Towers. Сопоставимо увеличились доли вариантов без отделки (44,9%; +5,6%) и с финишным ремонтом (42,1%; +7,5%).
К концу 2021 года в структуре предложения в элитных новостройках по типам квартир наблюдалось сокращение доли однокомнатных лотов до 16,9% (-11,6%). При этом увеличились доли трехкомнатных (21,7%; +4,7%) и многокомнатных (24,3%; +7,7%) вариантов.
Как вели себя цены?
Средневзвешенная цена квадратного метра в премиальных новостройках по итогам 2021 года составила 678,9 тыс. рублей. За квартал данный показатель вырос на 1,3%, за полгода – снизился на 5,5%, за год – увеличился на 11,4%. Средний бюджет предложения в премиум-классе в конце 2021 года достиг 63,2 млн рублей, что на 2,8% ниже, чем год назад. Его сокращение вызвано уменьшением средневзвешенной площади экспонируемого лота до 95,4 кв. м. (-5,9% за год).
В элитных новостройках средневзвешенная цена квадратного метра к декабрю 2021 года достигла 1 432,9 млн рублей. Рост за квартал составил 3,9%, за 6 месяцев – 33,3%, за год – 46,4%. При этом средний бюджет предложения за год увеличился на 77,3% – до 242,5 млн рублей, а метраж экспонируемой квартиры – на 21,2% (до 169,3 кв. метров).
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
В высокобюджетных новостройках в 2021 году было заключено 5,1 тыс. договоров долевого участия. Это на 142% больше, чем в 2020 году. Такая динамика объясняется существенным ростом количества сделок в премиальных новостройках (+166% относительно показателей 2020 года).
Выделите основную тенденцию 2021 на рынке на рынке премиальных и элитных новостроек.
В высокобюджетном сегменте первичного рынка Москвы второй год подряд наблюдается сокращение объема предложения на фоне стабильно высокого покупательского интереса. Основным драйвером выступают элитные новостройки, экспозиция в которых за год сократилась почти вполовину по причине активного спроса и минимальной девелоперской активности из-за дефицита пригодных площадок в ЦАО. Это привело к значительному росту цен. При этом объем предложения в премиум-классе постепенно восполняется, прежде всего за счет освоения новых локаций.
Анна, расскажите вкратце об основных итогах 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В конце 2021 года в высокобюджетном сегменте первичного рынка Москвы в реализации находился 101 проект. Суммарный объем предложения составил порядка 3,3 тыс. лотов общей площадью 377,2 тыс. кв. метров. Относительно декабря 2020 года экспозиция сократилась на 11,9%, а продаваемый метраж – на 14,4%.
В 55 премиальных комплексах в декабре 2021 года было представлено около 2,6 тыс. квартир и апартаментов суммарной площадью 251,9 тыс. кв. метров. За 12 месяцев объем экспозиции вырос на 10,4%, а метраж – на 4,4%.
Объем предложения в 46 элитных новостройках по итогам 2021 года достиг 0,7 тыс. лотов общей площадью 125,3 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года экспозиция сократилась на 48,1%, а реализуемый метраж – на 37,1%.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
В конце 2021 года лидером по объему предложения в премиальных новостройках стал район Хорошево-Мневники (23,6%; +21,7%) благодаря выходу на рынок масштабного проекта «Остров» от компании «ДОНСТРОЙ». При этом из-за вымывания существенного объема лотов значительно сократилась доля района Дорогомилово (6,2%; -15,2%), занимавшего первое место по итогам 2020 года.
В 2021 году наблюдалось увеличение доли квартир в премиальных новостройках (70,9%; +18,3%). Среди стартовавших в 2021 году проектов только половина является апарт-комплексами.
По итогам 2021 года почти половина предложения в новостройках премиум-класса была сосредоточена в проектах на начальном этапе строительства (48,5%; +23,5%) по причине повышения девелоперской активности. Сопоставимо сократились доли вариантов на этапе отделки (13,5%; -11,9%) и во введенных в эксплуатацию корпусах (14,2%; -9,4%).
В прошедшем году выросла доля квартир и апартаментов без отделки (46,1%; +9,3%). При этом доля предложений с финишным ремонтом сократилась на 10% (до 30,9%).
Структура предложения по комнатности за год существенно не изменилась. Минимальная доля рынка по-прежнему приходится на студии (2,8%; -0,5%).
Лидером по объему предложения в элитных новостройках по-прежнему является Пресненский район, однако за год его доля сократилась на 10,6% (до 28%). На втором месте располагается Якиманка, на который приходится 22,6% (+11,1%).
В 2021 году доли апартаментов (54,2%; -14,1%) и квартир (45,8%; +14,1%) практически сравнялись. Это произошло из-за вымывания апартаментов в ЖК Neva Towers, ЖК «ОКО» и ЖК «Софийский», а также выхода значительного объема квартир в ЖК «Лаврушинский».
В декабре 2021 года более половины (53%) лотов были представлены во введенных в эксплуатацию элитных новостройках. Однако доля таких вариантов за год сократилась на 13,2%. На предложение в корпусах на начальном этапе строительства и в стадии отделки приходится по 21,5% рынка.
За 12 месяцев 2021 года на 13% (до 13%) сократилась доля предложения с предчистовой отделкой в элитных новостройках из-за вымывания лотов в ЖК Neva Towers. Сопоставимо увеличились доли вариантов без отделки (44,9%; +5,6%) и с финишным ремонтом (42,1%; +7,5%).
К концу 2021 года в структуре предложения в элитных новостройках по типам квартир наблюдалось сокращение доли однокомнатных лотов до 16,9% (-11,6%). При этом увеличились доли трехкомнатных (21,7%; +4,7%) и многокомнатных (24,3%; +7,7%) вариантов.
Как вели себя цены?
Средневзвешенная цена квадратного метра в премиальных новостройках по итогам 2021 года составила 678,9 тыс. рублей. За квартал данный показатель вырос на 1,3%, за полгода – снизился на 5,5%, за год – увеличился на 11,4%. Средний бюджет предложения в премиум-классе в конце 2021 года достиг 63,2 млн рублей, что на 2,8% ниже, чем год назад. Его сокращение вызвано уменьшением средневзвешенной площади экспонируемого лота до 95,4 кв. м. (-5,9% за год).
В элитных новостройках средневзвешенная цена квадратного метра к декабрю 2021 года достигла 1 432,9 млн рублей. Рост за квартал составил 3,9%, за 6 месяцев – 33,3%, за год – 46,4%. При этом средний бюджет предложения за год увеличился на 77,3% – до 242,5 млн рублей, а метраж экспонируемой квартиры – на 21,2% (до 169,3 кв. метров).
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
В высокобюджетных новостройках в 2021 году было заключено 5,1 тыс. договоров долевого участия. Это на 142% больше, чем в 2020 году. Такая динамика объясняется существенным ростом количества сделок в премиальных новостройках (+166% относительно показателей 2020 года).
Выделите основную тенденцию 2021 на рынке на рынке премиальных и элитных новостроек.
В высокобюджетном сегменте первичного рынка Москвы второй год подряд наблюдается сокращение объема предложения на фоне стабильно высокого покупательского интереса. Основным драйвером выступают элитные новостройки, экспозиция в которых за год сократилась почти вполовину по причине активного спроса и минимальной девелоперской активности из-за дефицита пригодных площадок в ЦАО. Это привело к значительному росту цен. При этом объем предложения в премиум-классе постепенно восполняется, прежде всего за счет освоения новых локаций.
Авторы: СГ-Онлайн