Взять телеграф и переделать

Как ДОМ.РФ распорядится бывшими зданиями федеральных министерств в Москве?

В начале июля госкомпании ДОМ.РФ были переданы агентские полномочия в отношении бывших зданий трех федеральных министерств, переехавших в «Москва-Сити». Расположены здания весьма выгодно (см. справку), часть из них имеет архитектурную, историческую и градостроительную ценность, а часть и вовсе являются объектами культурного наследия. О том, что можно было бы в них разместить, «Строительная газета» спросила у экспертов. Специалисты сходятся во мнении: прежде, чем рассуждать о потенциале освобождающихся зданий, необходимо провести строительную экспертизу, определить особенности конструктива. Все четыре здания, вероятно, имеют очень значительный коридорный коэффициент, что связано с использованием классической кабинетной системы. Коридор тянется на десятки метров, по обеим сторонам располагаются двери с изолированными комнатами на 1-2 окна. Такие офисы морально устарели, не отвечают современным представлениям о рабочем пространстве, и в теории им требуется серьезная модернизация. «В нашей практике мы сталкивались с похожими зданиями, и не всегда в них можно полностью перекроить «начинку» из-за особенностей конструктива, — предупреждает управляющий директор Fort Project Андрей Хазов. — А если это и получается сделать, то требуются значительные временные и финансовые затраты».

Конечно, проще всего функцию зданий не менять, и оставить их для размещения офисных пространств. Текущая стоимость реализации 1 кв. м площади может находиться в диапазоне 180-200 тыс. руб./кв. м с учетом проведения ремонтных работ и возможной перепланировки части помещений, подсчитал директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань. «Если пессимистично оценить коэффициент потерь в 25%, площадь для возможной реализации составит 75 тыс. кв. м, — говорит эксперт. — С учетом розничных цен для офисов общая стоимость активов для розничной реализации составит 13-15 млрд рублей». При этом Анатолий Довгань считает, что увеличить капитализацию этих активов возможно на 30-40% в случае реконцепции и создания новых востребованных рынком функций — комплекса сервисных апартаментов и co-working пространств. «Тогда потенциально выручка от реализации таких активов превысит 20 млрд рублей», — считает он.

Директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE Ольга Земцова напоминает, что здание на Тверской, 7 (Центральный телеграф), передано ДОМ.РФ только частично, и самым простым вариантом будет продажа актива, пребывающего в плачевном состоянии, другим собственникам здания, которые смогут его консолидировать и реконструировать.  Использование площадей в текущем состоянии совместно с другими собственниками не принесет высоких доходов. А здание на Овчинниковской набережной может быть использовано для размещения ВШЭ, такой вариант сейчас обсуждается.

Подходят эти здания и для размещения апартаментов, считает руководитель отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба. «Если учесть, что одно из приоритетных направлений деятельности ДОМ.РФ — создание и развитие рынка арендного жилья, то логично предположить переформатирование зданий министерств в апартаменты», — говорит Дзюба. С «апартаментной» перспективой согласен и руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Кроме того, считает Олеся Дзюба, есть и еще один путь — объекты могут быть проданы для более быстрой компенсации расходов правительства на переезд в ММДЦ «Москва-Сити». «В условиях сложившегося дефицита офисных площадей большого размера (более 10 тыс. кв. м) здания могут подойти для размещения крупных компаний, преимущественно государственных», — считает эксперт.

Справочно:

Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования находящихся в собственности РФ земельных участков передала АО «ДОМ.РФ» агентские полномочия в отношении здания Минкомсвязи на Тверской, 7 (Центральный телеграф), здание Минпромторга России в Китайгородском проезде и здания Минэкономразвития на Овчинниковской набережной и 1-Брестской улице. Общая площадь освободившихся после переезда министерств зданий составляет около 100 тыс. кв. м.