Загородный рынок Подмосковья обрадовался ограничениям из-за пандемии
Противостояние пандемии коронавируса заставило москвичей сидеть дома — о поездках по миру и даже по стране пришлось забыть на неопределенный срок, прогулки тоже под запретом. Практически единственный законный способ проводить время на свежем воздухе сегодня — это дача. Как это сказалось на подмосковном загородном рынке, выяснила «Стройгазета».
С ног на голову
Пока съемные квартиры Москвы теряют спрос и дешевеют, дачи, напротив, набирают популярность. По статистике «МИЭЛЬ-Аренда», 90% обращений, поступающих в компанию в апреле 2020-го, приходятся именно на аренду дач. Как говорят опрошенные «СГ» эксперты, тенденция особенно заметна в верхнем ценовом сегменте. Так, по статистике «Метриум Премиум», в марте спрос на аренду подмосковной загородной «элитки» вырос на 70%. «В апреле сделки по-прежнему совершаются, однако спрос значительно сузился: на фоне ажиотажного спроса произошло вымывание самых ходовых предложений в бюджете 200-600 тыс. рублей за месяц. Сейчас по таким ставкам предлагаются единичные непопулярные лоты», — рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова, добавляя, что на рынке остались преимущественно варианты по ставке от 20 тыс. долларов (около 1,5 млн рублей) за месяц и выше.
«Скажем так, в прошлом году в 30-километровой зоне оставалось много предложений, а спрос насыщался уже к началу лета. В этом году к середине апреля домов у нас уже не осталось, — говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Есть отдельные варианты “с оговорками”: либо у владельцев очень жесткие условия, либо дом требует доработок, скажем, по ремонту. Остались дома по ставке свыше миллиона рублей в месяц». Предложения от 200 тыс. до миллиона рублей в месяц, по словам эксперта, с началом режима самоизоляции «стремительно смели с рынка» — владельцы даже не успели отреагировать на столь высокий спрос и заметно поднять ставки.
Что до более демократичного сегмента — оживление заметно и здесь, но не такое резкое: по статистике «Инком-Недвижимость», спрос на аренду загородных дач и коттеджей в Московской области вырос за год (первый квартал 2020 года сравнивается с аналогичным периодом 2019-го) на 14%. «Прирост произошел благодаря активности нанимателей в последней декаде февраля и в марте. В этот период большинство запросов включало период март-апрель; некоторые наниматели решили захватить и май — в основном это те, кто работает удаленно», — рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. По словам эксперта, в апреле всплеск спроса уже сошел на нет — картина, обратная традиционному «раскладу» для загородного рынка. Как правило, в первом квартале спрос минимален и оживает как раз к апрелю.
«У многих москвичей финансовое положение в настоящем и будущем неопределенно — в этих условиях оплачивать аренду коттеджа затруднительно», — поясняет Полякова. В предыдущие годы некоторые москвичи прибегали к варианту «перекрестной аренды» — сдавали свою городскую квартиру и перебирались на три-пять месяцев за город, но в этом сезоне таких сделок почти нет, говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. С выводами коллеги соглашается и Оксана Полякова. «В условиях самоизоляции довольно сложно найти временных жильцов, и большинство наймодателей квартир ограничивают контакты. К тому же немногие решатся сдавать жилье, где живут сами, не встречаясь с будущим квартирантом лично», — поясняет эксперт.
Возможны варианты
Для тех же, кто все-таки располагает стабильным доходом и готов потратиться на аренду дачи на лето, есть хорошие новости: цены, несмотря на выросший спрос, вверх практически не пошли. «Разброс ставок на дачные предложения велик, но ценник начинается от 10-15 тыс. рублей в месяц», — говорит Мария Жукова, уточняя, что в таком бюджете можно рассчитывать на летние домики в дальнем Подмосковье, со скромной обстановкой, а порой и без удобств в доме. «Спрос на такие варианты фактически отсутствует: арендаторы, даже те, кто старается как можно быстрее уехать из столицы, хотят жить на даче с комфортом», — поясняет Жукова.
По словам эксперта, куда более востребованы варианты с туалетом в доме и санузлом на участке, на расстоянии 50 километров от МКАД, с современной мебелью, ухоженным участком и мангалом. Ставки аренды на такие дачи начинаются от 25 тыс. рублей в месяц, и подобные предложения на рынке есть. Дома же для круглогодичного проживания, не уступающие по комфорту городскому жилью, со стабильным интернетом, удобно расположенные, сдаются в основном по ставкам от 40 тыс. рублей в месяц. «При этом арендаторы сейчас все равно очень избирательны, и так как в предложении нет недостатка, клиенты могут себе это позволить. У нас были случаи, когда клиенты отказывались от идеального по цене и качеству варианта, если участок был меньше желаемого на пару соток», — говорит эксперт.
«Ощутимого подорожания мы не наблюдаем. И сегодня можно найти недорогие варианты (30–50 тыс. рублей в месяц) даже на престижных направлениях. Экономичные объекты занимают примерно 1/3 совокупного объема предложения загородных домов», — рассказывает Оксана Полякова. Еще 57% предложения, по статистике «Инкома», занимают лоты со ставкой 50-90 тыс. рублей в месяц. В компании подчеркивают, что даже в минимальном (30-32 тыс. рублей в месяц) бюджете можно найти комфортный вариант — например, двухэтажный домик на участке в 13 соток в Раменском районе (25 км от МКАД). Дом со всеми коммуникациями сдается впервые, внутри новая мебель и бытовая техника.
Похожее предложение есть и на территории Новой Москвы — например, в садовом товариществе «Шеломово» выставлен в аренду 105-метровый дом с тремя спальнями, каминным залом, пристроенной баней (правда, в этом случае удобства находятся во дворе).
Как говорит генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко, спросом со стороны москвичей пользуются и арендные предложения в соседних областях — причем ставки в этом случае начинаются от 5 тыс. рублей в месяц. В таком бюджете можно арендовать вполне приличную дачу в Тверской, Калужской, Ярославской, Владимирской областях, говорит эксперт, отмечая, что в базе предложений встречаются даже более дешевые варианты. «Сейчас установился тренд на снятие “зависших” предложений домов с продажи ради сдачи в аренду. Собственники летних, да и не только летних, домиков стараются подзаработать на ажиотаже. Рынок аренды пополнился такими предложениями в разных регионах на 15-25%», — заключает эксперт.
Инстинкт собственника
Несмотря на отсутствие скачкообразного роста цен на аренду дач, игроки рынка с надеждой смотрят в будущее, рассчитывая, что в конечном счете «раскачается» и спрос на куплю-продажу загородного жилья — в конце концов, даже при снятии жесткой самоизоляции границы откроются далеко не сразу. Как говорит Мария Жукова, в марте-апреле запросов на покупку загородной недвижимости в «Миэль» поступает на 28% больше, чем было в тот же период 2019-го. «Однако приобретать загородную недвижимость по завышенным ценам покупатели не готовы», — подчеркивает эксперт. О росте спроса на элитную загородную недвижимость говорит и Сергей Колосницын, отмечая, впрочем, что сделки тормозятся карантином.
«Не исключено, что на рынке элитной недвижимости высокая востребованность аренды вызовет дальнейший рост интереса к покупке загородных домов, — соглашается Анна Раджабова. — В период самоизоляции клиенты смогут оценить все удобства проживания за пределами столицы. Вполне возможно, что многие не захотят расставаться с преимуществами загородной жизни».
В «KASKAD Недвижимость» также отмечают рост спроса на покупку загородной недвижимости — количество обращений, как говорит заместитель генерального директора фи-девелоперской компании Ольга Магилина, выросло на 20-25%. «Причем на готовые к проживанию односемейные коттеджи рост спроса составил более 100% к аналогичному периоду прошлого года», — подчеркивает эксперт, отмечая, что заметным драйвером спроса становится слабый рубль и общая неопределенность в экономике. По мнению Магилиной, это, вероятнее всего, подтолкнет цены вверх.
Однако такую позицию поддерживают не все игроки рынка. Большинство опрошенных «СГ» экспертов считают, что спрос неминуемо упрется в снижение доходов потенциальных покупателей.
Предоставленная «Стройгазете» статистика «Мир Квартир» свидетельствует, что за карантинный период рост цен на загородную недвижимость в Подмосковье составил 3%, что соответствует обычному сезонному приросту.
Похоже, желания значительной части москвичей просто не совпадают с возможностями — так что поднимать арендные ставки, и тем более взвинчивать цены продажи владельцам загородной недвижимости смысла нет.
Кстати:
Статистика по Ленобласти, подготовленная BKN.ru совместно с «Загородным обозрением», свидетельствует о росте клиентских запросов на тему законности заселения заброшенных деревенских домов. Как показало исследование, в марте-апреле 2020 года количество таких обращений выросло на 12,5% (сравнение с аналогичным периодом 2019-го).