Семь верных признаков будущего долгостроя
Постоянно соприкасаясь с темой безопасности сделок с недвижимостью, я не мог пройти мимо недавнего сообщения о том, что очередной подмосковный долгострой — жилой комплекс (ЖК) «Лебединое озеро» — признан проблемным и что дольщикам вернут деньги. Продажи квартир в ЖК начались где-то в 2010 году, а строительство должно было закончиться в 2016. Застройщик собрал с покупателей около 800 млн рублей, но дальше котлована дело так и не пошло. В 2014 году строительство официально было приостановлено. Закрывать проблему дольщиков решено путем возврата им внесенных средств. Это, конечно, лучше, чем ничего. Ситуация эта уже много раз описана.
Нелегко найти инвестора на достройку проблемного объекта. Застройщику нужна прибыль. Получить ее можно, построив новый дом и продав квартиры новым покупателям по новым ценам. В случае же с долгостроем часть квартир надо отдать обманутым дольщикам. Но ведь и дольщикам нужны не обесценившиеся за несколько лет деньги, на которые они вряд ли что-то купят сейчас, им нужны квартиры. Поэтому лучше всего не попадать в такую ситуацию, а для этого надо уметь распознавать признаки будущей неликвидности новостройки, которые, кстати, изначально имелись в проекте «Лебединое озеро».
1. Плохая транспортная доступность. Многое, что сейчас зависло в Подмосковье, — это объекты, расположенные вдали от железнодорожных станций, к ним ведут однополосные, часто проселочные дороги. Упомянутое «Лебединое озеро» — из этой серии. Станции железной дороги нет ни в пешей, ни в какой другой доступности. Расположен ЖК на окраине не самого крупного поселения. Как собирались выбираться отсюда будущие жильцы?
2. «Кривые» документы с обещанием потом подготовить правильные. Я ежедневно вижу объекты, которые никак не могут сдать в эксплуатацию. Проблема в том, что многие из них начинали продажи в отсутствие необходимых по закону документов, которые должны были «вот-вот скоро появиться». И это тоже про «Лебединое озеро». Продажи здесь начинались по какому-то суррогатному предварительному договору. Собственно, тогда я и познакомился с этим ЖК — пришлось вытаскивать из него одного клиента и со скандалом забирать деньги.
3. Массированная рекламная кампания. Если вы видите, что внезапно из каждого утюга начали говорить и на каждом столбе писать про новостройку — скорее всего, дела у застройщика плохи, и таким образом он решает один из двух вопросов: набрать денег по максимуму и исчезнуть или попробовать привлечь новых дольщиков, чтобы построить то, что должен старым.
4. Отсутствие движения на стройке. Этот пункт нередко идет «в связке» с предыдущим. Если строительство остановилось или идет вяло — это плохой признак. Но бывает еще и так: внезапно после длительного простоя к дому привозят новый офис продаж, имитируют строительство, большой спрос и т. д. — одним словом, пускают пыль в глаза. Собирают деньги и пропадают окончательно. Тех, кто три раза подряд смог бы обмануть потенциальных покупателей, пока не встречал.
5. «Муравейник». Огромный изначально заявленный масштаб проекта — домов так на тридцать и более. Первые покупатели попадают под пресс постоянно сдающихся соседних корпусов. Если вокруг вас продается одновременно сотни похожих на вашу квартир, однозначно вам придется в случае продажи снижать цену с каждым новым корпусом.
6. Локация. Около кладбища, свалки, в «нестандартном» месте — внутри частного сектора и одноэтажной застройки. Вы думаете, никто не купит такое? Еще как купит. В основном из-за следующего пункта.
7. Слишком низкая цена. «Лебединое озеро» начиналось в несколько иной экономической реальности, и основным посылом там была дешевизна, с помощью которой предполагалось закрыть все сложные вопросы. Например, предлагается цена 900 тыс. рублей за квартиру, когда вокруг все стоит под 2 млн и выше. К сожалению, это сразу сбивает с толку людей и снижает способность критически мыслить.
Номер публикации: №34 от 31.08.2018