В конце сентября в онлайн-режиме прошло Всероссийское совещание «Национальный проект «Жилье и городская среда» — технологии, качество, надежность», организаторами которого выступили Минстрой России и Фонд содействия реформированию ЖКХ.
Основные дискуссии развернулись во время проведения пленарного заседания на тему пространственного развития России и на сессии, посвященной ходу реализации федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
В своих выступлениях спикеры сосредоточились на таких темах, как апробирование на практике новых механизмов переселения граждан из аварийного жилья, опыт реализации программ переселения граждан в субъектах РФ и применения механизмов развития застроенных территорий. Состоялось обсуждение законодательных и методических изменений, призванных ускорить работу по сокращению непригодного для проживания жилищного фонда. Также были затронуты проблемы, возникающие при взаимодействии между госструктурами и застройщиками, и обозначены барьеры, затрудняющие рост уровня энергоэффективности строящегося и ремонтируемого жилья.
Выступая перед участниками пленарного заседания «Национальный проект «Жилье и городская среда» — основа пространственного развития России», генеральный директор Фонда содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ) Константин Цицин сообщил, что в настоящий момент около 40 регионов страны реализуют программу с опережением. И есть хорошие предпосылки к тому, чтобы не менее половины субъектов досрочно выполнили поставленные задачи даже на 2021-2022 годы. Поэтому необходимо обеспечить непрерывность финансирования регионов-лидеров, чтобы они двигались дальше.
Общими усилиями
В своем докладе Константин Цицин также отметил, что качество строительства жилья и его энергоэффективность находятся на постоянном контроле Фонда ЖКХ и недавно эти вопросы в очередной раз рассматривались членами его наблюдательного совета. «Мы этим двум моментам и далее будем уделять внимание. К сожалению, при приемке домов многие забывают про их энергоэффективность. Поэтому нами сейчас ведутся переговоры с Главгосэкспертизой о том, чтобы раздел требований, который связан с проектированием энергоэффективного жилья и его сдачей, был усилен», — сказал глава Фонда.
При этом уже можно утверждать, что качество строящегося для переселяемых из аварийного жилья граждан стало кардинально лучше. И в отличие от ситуации прежних лет, до сих пор не было зафиксировано ни одной претензии по тем домам, которые были сданы в 2019 году. «Это хорошая тенденция, но все равно нельзя расслабляться, и нам надо и дальше совершенствовать такую работу», — подчеркнул Константин Цицин.
Вместе с тем, очевидно, что решить проблему аварийного жилья одними только бюджетными средствами не получится. То же относится и к модернизации инфраструктуры, отставание в развитии которой «может притормозить и стройку». В этом году Фондом одобрено 22 таких проекта по модернизации на общую сумму 4,3 млрд рублей, из которых 2,3 млрд составили привлеченные внебюджетные инвестиции. Но все-таки этого пока недостаточно.
И конечно, никакие программы и проекты не могут быть успешными, если в них не принимают участие сами жители. «Конечно, мы с вами можем многое напридумывать и нареализовывать в целях повышения комфорта проживания наших граждан. Но если мы не будем разъяснять людям, что происходит и что им нужно делать со своим имуществом для роста своего же благосостояния, то не удастся достичь того эффекта в работе, на который мы с вами рассчитываем», — заключил Константин Цицин.
Баз бюджетных вливаний
Выступая следом, заместитель председателя комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев отметил, что подписанный в декабре 2019 года закон 473-ФЗ позволяет реализовывать жилищные программы «без вливания со стороны федерального бюджета». Благодаря принятым изменениям стоимость выкупаемых региональными властями помещений в домах для переселяемых из «аварийки» граждан включает в себя и стоимость участка. На сегодня дома, где идет выкуп — это более 25% жилья для переселенцев.
Однако если в одних субъектах установленная правительством выкупная цена ниже средней стоимости квадратных метров, то в других существенно выше. Например, в Новом Уренгое рыночная стоимость жилья на вторичном рынке варьируется от 108 до 124 тыс. рублей, на первичном — 75 тыс., а выкупная установлена на уровне 190 тыс. рублей. Тогда как в Архангельской области в отдельных районах выкупная стоимость 5,1 тыс. рублей, а рыночная — 10-15 тыс. В Коми стоимость жилья составляет 42 тыс. рублей, а выплаты на эти цели ведутся из расчета в 5,9 тыс. рублей, хотя за такую цену жилье можно купить только в «развалюхе». По мнению депутата, избежать таких перекосов позволит система предоставления жилья из расчета «метр на метр». Одновременно нужно больше строить новых квартир, а не покупать жилье на вторичном рынке.
«Понятно, что методики по расчету выкупной стоимости жилых помещений не отвечают никаким требованиям. Мы должны приводить их в порядок, чтобы деньги тратились более эффективно. Если стройка стоит 75 тыс. за метр, а мы даем 95 тыс. в качестве выкупной стоимости, то лучше строить», — считает Павел Качкаев.
Оцифровать «аварийку»
В свою очередь, директор департамента развития ЖКХ Минстроя России Светлана Никонова напомнила, что в среднем износ объектов коммунальной инфраструктуры весьма высок. В тепле износ составляет порядка 35%, в водоснабжении он достигает 65%, и в некоторых регионах такие сооружения даже отсутствуют, что затрудняет работу. Поэтому модернизация инженерной инфраструктуры должна стать обязательным элементом всех программ. Такие проекты должны включаться в схемы развития территорий, а их реализация наиболее целесообразна при условии комплексной предпроектной оценки. Она также выразила надежду, что дальнейшее развитие недавно запущенной в строй системы мониторинга и контроля устранения аварий в ЖКХ (МКА ЖКХ) позволит в дальнейшем на ее платформе создать индексы аварийности и на этой основе выделять те регионы и муниципалитеты, которые в наибольшей степени нуждаются в инфраструктурном обновлении.
Как отметил заместитель генерального директора Фонда ЖКХ Олег Рурин, процесс цифровой трансформации обозначен в качестве одной из пяти национальных целей развития. «Оцифровка аварийного жилья уже позволила нам иметь представление о состоянии жилищного фонда вплоть до отдельного помещения в аварийном доме. И дальнейшая работа по цифровизации сферы ЖКХ должна быть продолжена», — сказал Олег Рурин.
Ветхая привлекательность
При этом понятно, что полностью за счет бюджетных средств переселить все количество людей, проживающих в непригодном жилфонде, практически невозможно. В Фонде «Институт экономики города» провели небольшую оценку потенциала привлечения частных инвестиций. Города различаются по характеру свой застройки. Например, в Волгограде аварийные дома расположены в различных частях города. Но имеется только 23% «точечных» аварийных домов, тогда как более половины их количества расположено в такой же ветхой застройке.
«В такой ситуации целесообразно реализовывать комплексные проекты. И чем более однородна ветхая застройка, тем привлекательней такие проекты. Но так как самое главное для инвестора — экономическая рентабельность, то перед началом реализации проекта лучше проводить комплексное обследование территорий, чтобы лучше понять их перспективность», — рекомендует президент Фонда ИЭГ Надежда Косарева. При этом в рамках проектного договора нужно грамотное сбалансированное распределение обязательств между застройщиками и муниципалитетами. Одновременно чем больше требований будет предъявлено к застройщику, тем легче ему будет оценить все риски перед началом проекта.
А в целом, по общему мнению участников обсуждения, внимание к таким деталям способно существенно ускорить достижение национальных целей в жилищной сфере и ЖКХ и добиться реализации ключевых госпрограмм.
Максим Егоров, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ:
Фарит Ханифов, министр строительства Республики Татарстан:
«Цели по улучшению жилищных условий семей и повышению качества городской среды достижимы. Но чтобы прийти к ним, нужно организовать взаимодействие федеральных и региональных органов власти и всех программ так, чтобы они работали одним вектором, направленным на ключевую цель. И хотелось бы, чтобы крупные компании занимались подготовкой территорий, включая проведение коммуникаций, что открывает возможность начать работу мелким компаниям»
Константин Цицин, генеральный директор Фонда содействия реформированию ЖКХ:
«Стройка для любого региона — это локомотив развития. Поэтому основным способом расселения аварийного жилья должно быть строительство»
Номер публикации: №39 02.10.2020