В наступающем году на столичном рынке новостроек сохранится тенденция к росту доли относительно недорогого жилья
Юлия САПОР, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
В уходящем году столичный рынок новостроек переживал не лучшие времена, хотя скромные поводы для оптимизма все же были. Серьезную поддержку рынку оказала государственная программа субсидирования ипотеки, которая по плану заканчивалась в марте 2016 года, но была продлена до конца года. Это стимулировало спрос, летом и осенью он оставался достаточно активным. Так, по итогам первых двух месяцев делового сезона (сентябрь и октябрь) показатель зарегистрированных ДДУ, по данным Росреестра, более чем в 2 раза превысил уровень аналогичного периода прошлого года, и на 31,1% — 2014 года. Все это говорит о развитии на рынке восстановительных тенденций. Цены на жилье в столице росли в прямой зависимости от повышения стадии строительной готовности, причем средняя цена по рынку колебалась в пределах 5% от месяца к месяцу по мере структурных изменений предложения, новые проекты на начальном этапе строительства «тянули» цену вниз, а «подросшие из земли» объекты толкали вверх.
За год объем предложения квартир в новостройках вырос на 14,6% с учетом элитного сегмента (с 1,968 млн кв. м до 2,255 млн кв. м). При этом динамика объема апартаментов была отрицательной (-3,8%, с 693 тыс. кв. м до 667 тыс. кв. м), в сегменте наблюдается замедление темпов выхода нового предложения. Суммарно объем предложения на первичном рынке «старой » Москвы вырос на 9,8% (с 2,661 до 2,923 млн кв. м). При этом, на рынке усиливается тенденция по смещению структуры предложения в сторону более доступного жилья. В годовой динамике объем предложения доступного жилья увеличился в 1,4 раза. Доля массового сегмента составила 45,2% от суммарной площади всего предложения в Москве. Год назад его доля была на уровне 38,8%.
Еще одной тенденцией 2016 года стало снижение стоимости «входного билета» на рынок московского жилья за счет уменьшения размеров квартир. Это вызвало приток покупателей из регионов. За 5 лет доля иногородних покупателей выросла с 19% до 25%, это было следствием выхода на рынок большого объема новых проектов массового сегмента в Москве с доступным бюджетом покупки, а также с общей миграцией населения в условиях экономической нестабильности.
В 2017 году можно ожидать ценовую картину, аналогичную 2016 году: слабые колебания средней цены по мере активного пополнения рынка новым предложением, а также стабильный рост стоимости в строящихся проектах. Возможный рост цен также может быть в значительной степени связан с курсом валют, а также с ростом стадий строительной готовности масштабных проектов. При этом, изменения показателей будут варьироваться в пределах 5-7%. Рынок жилья довольно инертен, и большинство девелоперов уже работает на пределе своей маржинальности, снижать цены дальше они не могут. Объем предложения будет постепенно расти, в основном, за счет массового сегмента и бизнес-класса.
В 2017 году можно ожидать небольшой временный спад в I квартале, связанный с завершением ипотеки с господдержкой и сезонным затишьем. Однако во II квартале спрос может восстановиться до среднегодового уровня, поскольку, несмотря на завершение программы по стандартным ипотечным продуктам, ставки весьма комфортные — в среднем 12,5-13%.
Увеличение объема доступного предложения расширяет пул потенциальных потребителей, открывает для ряда граждан возможности улучшения своих жилищных условий, которые ранее были им недоступны из-за высоких бюджетов покупки. В целом, вектор развития рынка жилья преимущественно в комфорт-классе как наиболее востребованном сегменте в 2017 году только усилится.