Как будет меняться стоимость новостроек в Москве и области в 2019 году
Рынок жилищного строительства переживает эпоху радикальных перемен, связанных с переходом на проектное финансирование и новый механизм расчетов через эскроу-счета. И вопрос, который волнует сегодня покупателя жилья больше всего, — что будет с ценами в наступившем году? Прежде всего, стоит сказать о том, что перевод рынка на новые рельсы повлияет на все проекты первичного рынка. Иными словами, это — базовый фактор ценообразования.
Сергей ЛОБЖАНИДЗЕ директор аналитической IT-платформы bnMAP.pro
Рост стоимости новостроек будет пропорционален кредитной нагрузке на застройщика. И хотя разные сегменты первичного рынка могут показать разные тенденции, в целом можно сказать, что рост цен, по нашим прогнозам, практически неизбежен. Небольшим исключением может стать лишь сегмент новостроек бизнес-класса в «старой» Москве, где средняя цена 1 кв. метра будет постепенно снижаться с 229,5 тыс. рублей (по итогам 2018 года) до 210-220 тыс. рублей за кв. метр. В наиболее же востребованном массовым покупателем комфорт-классе средняя цена метра может вырасти до 160 тыс. рублей (по сравнению с декабрьскими 156,9 тыс. рублей). Связано это будет, в частности, с сокращением экспозиции, которая по итогам 2018 года не достигла 1 млн кв. метров и составила чуть более 947 тыс. кв. метров (для сравнения: по итогам 2017 года этот показатель составлял 1,24 млн кв. метров). При этом в бизнес-классе экспозиция за год практически не изменилась, оставшись на уровне 1,33 млн кв. метров, и теперь существенно превышает предложение в массовом сегменте.
В Новой Москве также есть потенциал к росту цен: квадратный метр новостроек на присоединенных территориях может прибавить около 20-25 тыс. рублей, достигнув значений в 130-140 тыс. рублей/кв. метр в границах НАО. Это обусловлено тем, что Новая Москва уже практически не уступает по своим характеристикам таким столичным районам, как, например, Митино. Сильным фактором, способствующим росту цен в Новой Москве, является, безусловно, развитие инфраструктуры, прежде всего метро. Коммунарскую линию планируют запустить уже весной текущего года, а недавно была продлена Солнцевская линия. В перспективе метро пойдет в Троицк и в аэропорт «Внуково». Активно на присоединенных землях ведется и дорожное строительство.
Кроме того, может сказаться на росте цен и возможный 5-летний мораторий на строительство индустриального жилья на присоединенных территориях, о чем власти заявили буквально на днях. Это может существенно подтолкнуть цены вверх, в этом случае часть спроса перетечет в Подмосковье.
В свою очередь, Московская область — очень неоднородный и сегментированный регион, и разные районы там развиваются по-разному. В связи с этим единый прогноз по росту цены в Подмосковье давать не слишком корректно. Правильнее говорить о прогнозах в отношении отдельно взятых районов. При этом даже в городах, расположенных в «ближнем» поясе, цены ведут себя по-разному. Так, Реутов, Долгопрудный, некоторые районы Красногорска и Химок поддерживают репутацию дорогих локаций, а, например, Балашиха — доступного. Восточное направление остается недооцененным. Этот тренд, скорее всего, в ближайшее время не изменится.
В целом же по Московскому региону средневзвешенная цена 1 кв. метра на рынке новостроек показала тенденцию к росту еще во второй половине прошлого года. Полагаю, что в наступившем году мы уже не увидим рекордного числа сделок, как это было в 2018-м. Впрочем, в Новой Москве количество сделок и в 2019 году может идти вверх, пока рост цен не охладит рыночную активность.
Нельзя не отметить и другую важную тенденцию на рынке жилья Московского региона. Совокупность многих факторов привела к тому, что наиболее доступным жильем на рынке становятся не новостройки, а устаревшая «вторичка» — например, квартиры на первых этажах пятиэтажных домов, которые продолжат дешеветь. Этот фактор девелоперам также надо учитывать при формировании ценовой политики.
947 тыс. кв. метров составляла экспозиция новостроек комфорт-класса в «старой» Москве на конец 2018 года
Номер публикации: №8 от 01.03.2019