Цены пойдут в рост

Как будет меняться стоимость новостроек в Москве и области в 2019 году

Рынок жилищного строительства переживает эпоху радикальных перемен, связанных с переходом на проектное финансирование и новый механизм расчетов через эскроу-счета. И вопрос, который волну­ет сегодня покупателя жилья больше всего, — что будет с ценами в наступив­шем году? Прежде всего, стоит сказать о том, что перевод рынка на новые рельсы повлияет на все проекты пер­вичного рынка. Иными словами, это — базовый фактор ценообразования.

Сергей ЛОБЖАНИДЗЕ директор аналитической IT-платформы bnMAP.pro

Рост стоимости новостроек будет пропорционален кредитной нагрузке на застройщика. И хотя разные сег­менты первичного рынка могут пока­зать разные тенденции, в целом можно сказать, что рост цен, по нашим про­гнозам, практически неизбежен. Не­большим исключением может стать лишь сегмент новостроек бизнес-клас­са в «старой» Москве, где средняя цена 1 кв. метра будет постепенно снижать­ся с 229,5 тыс. рублей (по итогам 2018 года) до 210-220 тыс. рублей за кв. метр. В наиболее же востребованном массовым покупателем комфорт-клас­се средняя цена метра может вырасти до 160 тыс. рублей (по сравнению с декабрьскими 156,9 тыс. рублей). Свя­зано это будет, в частности, с сокраще­нием экспозиции, которая по итогам 2018 года не достигла 1 млн кв. метров и составила чуть более 947 тыс. кв. ме­тров (для сравнения: по итогам 2017 года этот показатель составлял 1,24 млн кв. метров). При этом в биз­нес-классе экспозиция за год практи­чески не изменилась, оставшись на уровне 1,33 млн кв. метров, и теперь существенно превышает предложение в массовом сегменте.

В Новой Москве также есть потен­циал к росту цен: квадратный метр новостроек на присоединенных тер­риториях может прибавить около 20-25 тыс. рублей, достигнув значений в 130-140 тыс. рублей/кв. метр в грани­цах НАО. Это обусловлено тем, что Новая Москва уже практически не уступает по своим характеристикам таким столичным районам, как, на­пример, Митино. Сильным фактором, способствующим росту цен в Новой Москве, является, безусловно, разви­тие инфраструктуры, прежде всего ме­тро. Коммунарскую линию планируют запустить уже весной текущего года, а недавно была продлена Солнцевская линия. В перспективе метро пойдет в Троицк и в аэропорт «Внуково». Ак­тивно на присоединенных землях ве­дется и дорожное строительство.

Кроме того, может сказаться на ро­сте цен и возможный 5-летний мора­торий на строительство индустриаль­ного жилья на присоединенных тер­риториях, о чем власти заявили бук­вально на днях. Это может существен­но подтолкнуть цены вверх, в этом случае часть спроса перетечет в Под­московье.

В свою очередь, Московская об­ласть — очень неоднородный и сег­ментированный регион, и разные районы там развиваются по-разному. В связи с этим единый прогноз по ро­сту цены в Подмосковье давать не слишком корректно. Правильнее го­ворить о прогнозах в отношении от­дельно взятых районов. При этом да­же в городах, расположенных в «ближ­нем» поясе, цены ведут себя по-разно­му. Так, Реутов, Долгопрудный, неко­торые районы Красногорска и Химок поддерживают репутацию дорогих локаций, а, например, Балашиха — доступного. Восточное направление остается недооцененным. Этот тренд, скорее всего, в ближайшее время не изменится.

В целом же по Московскому регио­ну средневзвешенная цена 1 кв. метра на рынке новостроек показала тен­денцию к росту еще во второй полови­не прошлого года. Полагаю, что в на­ступившем году мы уже не увидим рекордного числа сделок, как это бы­ло в 2018-м. Впрочем, в Новой Москве количество сделок и в 2019 году мо­жет идти вверх, пока рост цен не охла­дит рыночную активность.

Нельзя не отметить и другую важ­ную тенденцию на рынке жилья Мо­сковского региона. Совокупность многих факторов привела к тому, что наиболее доступным жильем на рын­ке становятся не новостройки, а уста­ревшая «вторичка» — например, квартиры на первых этажах пятиэтаж­ных домов, которые продолжат деше­веть. Этот фактор девелоперам также надо учитывать при формировании ценовой политики.

947 тыс. кв. метров составляла экспозиция новостроек комфорт-класса в «старой» Москве на конец 2018 года