Девелоперы, которые раньше активно застраивали Ленинградскую область, возвращаются в Санкт-Петербург
Кризис вернул застройщиков в Петербург. В последнее время питерские девелоперы все чаще откладывают проекты в Ленобласти, предпочитая работать в Северной столице. Так, компания «ЦДС» перенесла запуск нового проекта в областной Новосаратовке на конец года. Вместо этого компания намерена приступить к застройке участка площадью 27 га в Санкт-Петербурге, между Пулковским и Московским шоссе. Еще одна компания — «КВС» — тоже переносит с мая 2016 на конец года срок сдачи ЖК «Новое Сертолово» во Всеволожском районе. В компании сообщили, что строительство третьей очереди проекта отложено, хотя компания анонсировала начало работ в сентябре прошлого года.
Зато в 2017 году «КВС» рассчитывает приступить к застройке 10 га на проспекте Маршала Блюхера в Калининском районе Петербурга, где планируется возвести 40 тыс. «квадратов» жилья.
Область включает «красный свет»
Аналитики утверждают, что тенденция к возвращению девелоперов на рынок Петербурга будет развиваться и дальше. По мнению коммерческого директора Glorax Development Руслана Сырцова, причина этого в падении покупательского спроса и обострении конкуренции между девелоперами. Спрос и цены на жилье в Санкт-Петербурге ощутимо выше, чем в области, а это поддерживает продажи и обеспечивает более быстрый возврат инвестиций. Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский заявил даже, что в будущем его компания не будет браться за строительство крупных проектов на территории области, если на участке не будет готовой инженерной инфраструктуры и дорог. «Проекты, когда девелопер должен все строить за свой счет, не имеют экономического смысла», — уверен он. Эксперты рынка недвижимости подтверждают, что одна из основных причин падения спроса на проекты в Ленобласти — недостаток или отсутствие инфраструктуры в новых жилых комплексах. Согласно данным аналитиков компании E3 Investment, до 80% возводимого жилья в области сейчас приходится на долю комплексного освоения территорий (КОТ). По мнению руководителя департамента аналитики E3 Investment Константина Сергеева, в условиях масштабных проектов КОТ, которые реализуются в несколько очередей, девелоперы физически не успевают обеспечить инфраструктурой и транспортом уже введенные в эксплуатацию кварталы. В то же время, покупательские предпочтения после кризиса, по словам эксперта, изменились: люди больше не готовы покупать недвижимость «в поле», там, где есть транспортные проблемы и отсутствуют соцобъекты.
Кроме того, с 1 июня этого года областное правительство стало проводить так называемую «светофорную политику», когда все новостройки, возводимые вокруг КАД, попадают в «красную зону». Это значит, что возведение социнфрастуктуры и строительство дорог закладываются здесь в стоимость квадратного метра. Аналитики говорят, что это может привести к тому, что по стоимости квартиры в «красных зонах» Ленобласти будут сопоставимы или даже дороже жилья в спальных районах города. А так как, по данным социологических опросов, для 58% покупателей главным фактором является цена будущей квартиры, то с ростом цен Ленобласть будет все больше терять свою привлекательность для покупателей, а значит, и для застройщиков. Ведь сами девелоперы говорят, что у них больше нет возможности опускать цены ниже нынешнего уровня, поскольку рентабельность и сейчас очень низкая. По словам председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Федора Туркина, компания несколько лет назад работала на рентабельности 25-30%, два года назад она составляла 15-20%, а сейчас данный показатель приблизился к 5-6%.
Город или деревня?
Генеральный директор компании Terra Incognita Сергей Федоров согласен с тем, что в последнее время в Ленинградской области условия для работы застройщиков действительно изменились. Выросли затраты на инженерную и социальную инфраструктуры в «красной зоне» (а в ней оказалось большинство проектов вокруг КАД), теперь они возложены на застройщиков. Кроме того, здесь растет объем предложения, и вследствие этого — ценовая конкуренция, поскольку все проекты выходят примерно в одном качественном сегменте. В то же время, Федоров отмечает ряд факторов, которые «работают» против того, чтобы девелоперы уходили из области в город. «Во-первых, большая часть платежеспособного спроса по-прежнему сосредоточена в сегменте «эконом», а в Петербурге возводить его невыгодно из-за стоимости земли, — рассуждает менеджер. — Во-вторых, сроки согласования разрешительной документации в городе по-прежнему длиннее, чем в области».
Председателя совета директоров «СВП Групп» Денис Жуков тоже считает, что пока рано говорить, что область перестает быть привлекательной для бизнеса. По его мнению, в Петербурге, в отличие от Ленобласти, пока больше разговоров о господдержке застройщиков, чем реальной помощи. «Вот, например, не так давно обсуждалась инициатива Смольного о готовности города снова выкупать у строителей социальные объекты, которые они сейчас возводят за свой счет и передают бесплатно, — говорит Жуков. — А позже выяснилось, что данная мера касается только объектов точечной застройки, а не проектов КОТ, где социальная инфраструктура особенно актуальна. Поэтому, несмотря на изменившиеся с введением «светофора» условия, Ленобласть по-прежнему остается более привлекательной для строительства».
По мнению первого заместителя директора ГБУ «Управление строительными проектами» комитета по строительству Петербурга Юрия Кабушко, в условиях рыночной экономики все застройщики — это предприниматели, которые ищут, где им выгоднее сегодня работать. А где выгоднее — в Петербурге или Ленобласти — будет зависеть от состояния экономики, покупательского спроса и от условий для инвестиций.
8,9 млн кв. метров жилья было введено в СЗФО в прошлом году (+7,3% к 2014 году), тогда как в большинстве остальных округов страны наблюдалось снижение этого показателя