Сообразили на троих

Почти половина строящегося в Воронежской области жилья — на счету всего трех девелоперов

Воронежская область входит в двадцатку ведущих российских регионов по объемам жилищного строительства. По данным Росстата, за 2017 год здесь было сдано в эксплуатацию почти 1,7 млн кв. м, или 2,2% от всех новостроек в стране (14-е место). К ноябрю 2018 года в области успели ввести в строй свыше 752 тыс. кв. м (19-е место), что на 10,1% меньше, чем в январе-октябре 2017-го. По предварительным данным, до конца этого года местными девелоперами будет построено еще 390 тыс. кв. м нового жилья. В январе 2019 года в работе останется около 1,6 млн «квадратов», из которых 66,3% намечены к вводу в 2019-2020 годах.

Где и что строится

По данным Института развития строительной отрасли (ИРСО), по состоянию на декабрь 2018 года в Воронежской области силами 50 застройщиков возводилось 195 домов на 39 484 квартиры совокупной площадью 1 929 108 «квадратов». При этом больше всего новых домов сейчас строится в областной столице, Воронеже — 151 объект на 35 177 квартир площадью 1 706 091 кв. м (88,4% регионального «метража»). Оставшиеся 11,6% текущего строительства делят между собой семь территориальных образований. 5,9% (114 032 кв. м) приходится на Новоусманский район, здесь стройка идет в селах Отрадное (56 930 строящихся «квадратов», или 3% областных площадей) и Новая Усмань (48 343 кв. м, 2,5%). 1,5% от всех новых метров появятся в Лискинском районе — 29 672 кв. м (и все они в райцентре Лиски). Еще 1,4% (26 274 кв. м) — в городе Нововоронеже. А вот Рамонский, Хохольский и Семилукский районы вместе с городом Борисоглебском в сумме занимают лишь 2,7% от общего объема нового жилстроительства в регионе (на всех — 53 039 «квадратов»).

Примечательно, что Воронежская область — один из немногих региональных рынков, где весь объем текущего строительства (195 объектов) приходится на многоквартирные дома (МКД). Ни блокированные дома (таунхаусы), ни жилые комплексы с апартаментами, столь популярные в других субъектах РФ, в «рабочих портфелях» местных застройщиков не представлены.

Средняя площадь квартир, строящихся в области, близка к среднероссийскому показателю: 48,9 кв. м и 49,3 кв м соответственно. Самое скромное по площади жилье представлено в Воронеже в жилом комплексе (ЖК) «Интурист» (застройщик ГК «Развитие») — средняя площадь квартиры здесь составляет 23,4 кв. м. Самые просторные «хоромы» опять же в Воронеже — в ЖК «Дом по улице Фридриха Энгельса, 68» от компании «Еврострой» (179 кв. м).

Что касается самих новых ЖК, то их в Воронежской области сейчас возводится 94. В состав самого крупного из них — ЖК «Берег» (ГК «Ивестжилстрой»), расположенного в областном центре, — входит 3 дома на 2017 квартир совокупной площадью 87 596 кв. м. На 6 тыс. «квадратов» меньше возводит еще один воронежский стройхолдинг «ДСК» — в своих 4 корпусах ЖК «Лазурный». А вот самый маленький (по объемам) ЖК в регионе — воронежский «Дом по улице Рылеева, 26Б», в котором застройщик «СМУ №5» запланировал к сдаче всего 8 квартир, зато каждая в среднем получится по 72 «квадрата».

Из чего и какого «роста»

Если говорить о наиболее распространенных материалах для стен, то у воронежских строителей в большом почете «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Так, в области возводится сейчас 82 дома на 880 788 кв. м (45,7% от всей площади текущего жилищного строительства). При том, что в целом по стране доля такого «конструктива» в пересчете на площадь квартир значительно ниже — 35,4%. Хорошо развито в области, опять же в отличие от общероссийской картины, и панельное домостроение. Здесь доля «панели» составляет 26,2% (тогда как в целом по РФ — 14,1%). Именно так возводится в регионе сейчас 41 дом на 504 937 кв. м. Менее востребованы блочные материалы — применяются при строительстве 28 объектов на 328 179 кв. м (17%). Формально из «чистого» кирпича в области появится даже больше новых домов — 43, однако на их долю приходится только 212 048 жилых «квадратов» (11% регионального «метража»).

Средняя этажность текущего жилищного строительства в Воронежской области составляет 15,7 этажа (из расчета на строящийся дом). Однако что по общему количеству домов, что по совокупным «квадратам» в них, больше всего в регионе сейчас возводится все же 18-24 этажных зданий — 81 объект на 1 035 958 кв. м (41,5% и 53,7% от всех местных новостроек и площадей).

В остальном высотность возводимых в области домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 4,1% строящегося сейчас жилья (8 зданий), 4-8-этажных — 13,3% (26 домов), 9-12-этажных — 16,9% (33 жилых строения), 13-17-этажных — 12,8% (25 домов).

Появятся в регионе и свои небоскребы (25 и более этажей) — 22 здания (11,3% всех объектов). Самым высоким строящимся домом в области является сейчас 35-этажный многоквартирный дом в Воронеже по улице Антонова-Овсеенко, на 572 квартиры площадью 31 244 «квадратов» (СК «Выбор»). В числе условных ближайших преследователей — сразу две воронежские 28-этажки в ЖК «Дельфин» и «Высота», опять же от застройщика «Выбор» и от ФК «Аксиома».

При этом самым «вместительным» (по общей площади) строящимся сейчас объектом в регионе считается «Эко Дом на Гродненской» от ГК «Союз». Недалеко от центра Воронежа в одном объекте появится сразу 43 567 кв. м нового жилья в 732 квартирах.

А главное — кто и когда

Сегодня в Воронежской области работают 50 застройщиков, однако почти половина регионального рынка новостроек (46,8%) приходится на три крупнейшие компании. На первом месте — «ДСК», в портфеле которого сейчас свыше 475 тыс. «квадратов» жилья (24,6% от общего объема площадей). Далее с довольно существенным отрывом идут СК «Выбор» (почти 235 тыс. кв. м, или 12,1% рынка) и ГК «Развитие» (около 194 тыс. кв. м и 10,1%).

Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2016 году, — 62 дома на 678 887 кв. м (31,8% от всех строящихся сейчас, или 35,2% по площади квартир). Строительству почти четверти (23,6%) домов — 46 зданий на 482 614 кв. м (25% от общего «метража») — старт был дан в 2015 году. По 15,4% домов (по 30 объектов) начали возводить в 2017 и 2018 годах (216 750 кв. м, или 11,2% площадей и 253 285 кв. м (13,1%) соответственно). По документам, выданным в 2013-2014 годах, строится 24 дома на 239 323 кв. м (12,4% новых областных площадей). До сих пор в регионе ведутся работы по возведению 3 жилых зданий на 58 259 кв. м, документация на которые была получена с октября 2008 по декабрь 2012 (3% «квадратов»).

При этом 49 домов на 390 638 кв. м (20,2% от всего строящегося жилья) планируется сдать в эксплуатацию уже до конца текущего года. Сдача 43% площадей (74 объекта на 829 417 кв. м) может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 449 385 кв. м жилья (46 домов, или 23,3% всех площадей). Также воронежскими застройщиками декларируется, что 9,8% домов (19 объектов площадью свыше 151 501 кв. м, или 7,8% региональных площадей) встретят новоселов в 2021-2022 годах. Последние 7 домов из строящихся сейчас — на 108 167 «квадратов» — будут заселены, согласно проектным декларациям, уже в 2023 году и позже.

Вот только проанализировав ситуацию с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь), можно предположить, что и в эти планы еще могут быть внесены коррективы (возможно, и не один раз). Так, например, 141 773 воронежских «квадрата», намеченных к сдаче в этом году, изначально заселиться должны были в 2017. Опять же с прошлого года, но уже на 2019, «переехал» ввод еще 45 908 кв. м. Сразу на три года, но уже с 2017 на 2020, отложили сдачу 16 853 кв. м. Подождать до 2020 года придется и тем, кому жилье в 109 464 кв. м первоначально обещали сдать все в том же 2017 году. Заселение еще 9539 прошлогодних «квадратов» произойдет теперь по документам только в 2021 году.

К сожалению, «уточнение сроков ввода» или, проще говоря, «просрочка», — явление очень распространенное в Воронежской области. Почти половина местных застройщиков (24 из 50) были замечены в переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже у топовых застройщиков региона. Так, например, из 475 330 кв. м жилья, возводимого сейчас «ДСК», ввод 275 976 «квадратов» (58,12% «портфеля» стройхолдинга) был перенесен на 9,3 месяцев.

В целом, надо отметить, что средняя просрочка по области составляет 5,1 месяца. При этом стопроцентный перенос заявленного ввода отмечен у 13 местных строителей (на их счету около 110 тыс. «квадратов» строящегося в регионе жилья). И длительность просрочки у таких компаний, понятно, уже значительно выше — от 12 до 45 месяцев. Областным «антилидером» по этому показателю является застройщик ГК «ТС К», который уже почти на четыре года «опаздывает» со сдачей 1 дома на 110 квартир площадью 7610 «квадратов» в своем ЖК «Первомайский» в Нововоронеже.

39732руб./м² — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в области жилья

75542 м² составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Воронежской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года. Ранее в этом году в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№8), Москвы (№9), Санкт-Петербурга (№12), Ростовской (№17), Ленинградской (№19), Тюменской (№36), Свердловской (№42), Новосибирской (№46), Самарской (№48) областей и Республик Татарстан (№38) и Башкортостан (№40). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».