Школы выживания

Школы выживания

Стоимость жилья в Петербурге может вырасти из-за новых нормативов обеспеченности социнфраструктурой.

В Санкт-Петербурге разработаны новые региональные нормативы обеспечения социальными объектами при градостроительном проектировании. Принять их планируют в начале 2016 года. Как известно, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, нормативы обеспечения социальными объектами входят в состав базовой градостроительной документации, наряду с Генпланом и Правилами землепользования и застройки, и разрабатываются в каждом субъекте РФ. Санкт-Петербург отстал в разработке региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП) от многих регионов страны, и вот теперь этот пробел решено ликвидировать.

Строить с запасом

В проекте закона объемом более ста страниц, подготовленном городским Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА) и Научно-исследовательским и проектным центром Генплана Санкт-Петербурга, рассчитаны нормы обеспечения жителей объектами социального и коммунально-бытового назначения, инженерной и транспортной инфраструктур, благоустройства. Особое внимание в новых нормативах уделяется вопросам обеспеченности населения образовательными учреждениями.

В частности, согласно проекту, на каждого петербуржца должно приходиться 6 кв. м внутриквартальных зеленых насаждений, расстояние от автостоянок до жилых домов должно быть не менее 10 м, а обеспеченность площадями предприятий розничной торговли должна составлять 280 кв. м на 1000 жителей.

Также в будущем в Петербурге должно строиться много детских садов и школ. Сегодня по статистике на каждую тысячу жителей приходится 43 места в детском дошкольном учреждении при потребности 45 мест. Смольный же предлагает увеличить норматив обеспеченности детсадовскими местами сразу на 40% и довести его до 62 мест на тысячу горожан. Так сказать, с запасом. В школах Петербурга сейчас в наличии 82 места на тысячу жителей. В то время как потребность составляет 74 места. Тем не менее, по новым нормативам, застройщикам необходимо будет обеспечить уровень в 111 мест на тысячу жителей. Эксперты подсчитали, что, если строго следовать этим правилам, то от дома до ближайшей школы должно быть не более 500 метров по прямой. Получается, что школы должны стоять друг от друга не более чем в километре.

Застройщики против

По оценкам экспертов, следствием принятия новых нормативов станет существенное увеличение нагрузки на застройщиков. Неудивительно поэтому, что представители строительного рынка к перспективам строить больше социальной инфраструктуры относятся в основном отрицательно. По самым скромным подсчетам, цена квадратного метра может увеличиться на 5-8%. А это в условиях падения спроса на новые квартиры может негативно отразиться на положении многих застройщиков.

По словам вице-президента «Объединения строителей Санкт-Петербурга» Алексея Белоусова, профессиональное строительное сообщество уже не раз просило питерских чиновников дать им возможность работать в существующем правовом поле. По мнению строителей, любые изменения законодательства требуют переходного периода — иначе не стоит ожидать от отрасли достижения плановых показателей. Белоусов также отметил, что уже сейчас доля затрат на возведение социальной инфраструктуры в себестоимости «квадрата» жилья в Петербурге оценивается в 3-4%. А при изменении нормативов она увеличится. По мнению эксперта, это негативно отразится как на спросе, который и так, по итогам года, просел на 30-50%, так и на марже застройщиков, которая сегодня не превышает 10-12%.

С этим мнением согласен и генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его словам, показатели по инфраструктуре не должны быть абстрактными. При их разработке нужно опираться на опыт практиков. «А он показывает, что городу столько соцобъектов не нужно», — говорит он. Так, например, по словам заместителя генерального директора по градостроительной деятельности Института территориального развития Владимира Аврутина, во многих городах России, если ребенок не ходит в детский сад, родители получают компенсацию. «Давайте вернемся в нормативах на 35 мест и дадим семьям выбор — воспитывать ребенка дома или отдать в детсад, — предлагает он. — Сейчас цифры опираются на советские нормативы. Бессмысленно выдавать показатель, который складывается из демографии и процента посещающих детскиеучреждения. Ведь в зависимости от района он может в три раза различаться».

Руководитель отдела маркетинга строительной компании «КВС» Марина Мартыненко напоминает, что в течение 2015 года требования к строительной отрасли в Петербурге менялись неоднократно: вводились нормы этажности, обязательное предоставление 10% квартир очередникам, налоги за нереализованные квартиры. И все это происходило в сложной экономической ситуации. «Новые требования значительно влияют на экономику проектов, — уверена она. — А деятельность властей зачастую приводит к тому, что компании-застройщики вынуждены будут работать в условиях неясной перспективы. Возможно, часть новых проектов заморозится, темпы продаж замедлятся, небольшие игроки покинут рынок».

С этими выводами готов поспорить председатель КГА Владимир Григорьев. Чиновник уверен, что создание комфортной городской среды в Петербурге — это дело девелоперов. Задача питерского правительства на данный момент — привести нормативную базу в соответствие с практикой. Кроме того, представители Смольного считают, что новые нормативы помогут не допустить на рынок ненадежных и недобросовестных застройщиков. «В Петербурге не может быть такой ситуации, когда не слишком надежные девелоперы строят, как им заблагорассудится», — заявил глава КГА.

В этой ситуации девелоперам остается только надеяться на то, что при принятии новых норм обеспечения социальными объектами их мнение все же будет услышано. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин, например, уже пообещал, что для того, чтобы застройщики смогли представить объем возлагаемой на них нагрузки, в январе 2016 года городские власти представят открытый реестр социальных обязательств. Также власти обещают обсудить новые стандарты как со строительными компаниями, так и с населением. Будет ли выполнено это обещание, покажет время.