Достройка домов дольщиков может стать подспорьем для девелоперов
Проблема обманутых дольщиков по-прежнему остро стоит на повестке во многих городах страны. Решение этого вопроса стало настоящей головной болью для региональных властей, которые с переменным успехом обеспечивают граждан жильем с помощью разных механизмов. Бюджетов для самостоятельной достройки проблемных объектов у большинства субъектов РФ, как, например, у Москвы, не хватает. В связи с этим самый популярный инструмент «на местах» - привлечение частных застройщиков. В последнее время девелоперы изменили свое отношение к таким предложениям от чиновников. У этого факта есть не только объяснение, но и перспектива для бизнеса и государства.
В «жирные» для рынка года девелоперы, особенно региональные, не столь активно брались за достройку проблемных объектов. Чаще это делали крупные столичные девелоперы. Мотивация у бизнесменов была разная. Как правило, речь шла о комплексе желаний и потребностей, включавшем в себя необходимость поддерживания лояльных отношений с властями, желание показать клиентам социальную направленность компании и, конечно, здоровый коммерческий интерес. Лидером этого «движения» является ФСК «Лидер» Владимира Воронина, которая до сих исправно достраивает дома для обманутых дольщиков Подмосковья, получая взамен участки под новые проекты или возможность увеличивать объем жилья в рамках долгостроев. Из московских девелоперов крупными достройщиками также можно считать ГК «Гранель», Capital Group.
В регионах девелоперы также участвуют в таких, можно сказать, частно-государственных партнерствах. При этом ярким трендом такая схема у бизнеса не становилась. Возможно, по причинам ее недостаточного законодательного регулирования (во многих регионах нужные законы приняты недавно) или неочевидности финансовой выгоды. Но в последнее время из регионов приходят новости, свидетельствующие о росте интереса застройщиков к таким проектам. Мотивация и здесь - разная. Например, компания «Орелстрой», по собственной информации, взялась за дело обеспечения пострадавших граждан-инвесторов в рамках расширения бизнеса. Достраивая жилье для дольщиков, девелопер получает от региона гарантии поддержки застройщика в регионе, которая, очевидно, будет выражаться, в том числе в предоставлении земли под застройку. Как сообщил «Стройгазете» председатель Совета директоров «Орелстроя» Александр Рогачёв, аналогичную схему для выхода на федеральный уровень компания планирует применять и в других субъектах РФ. Поможет ли это выйти застройщику на федеральный уровень, покажет время.
Однако, далеко не все девелоперы на фоне текущих экономических условий и небезболезненного реформирования рынка жилищного строительства строят грандиозные планы. Многие думают, как строить свой бизнес в режиме невозможности распоряжаться деньгами дольщиков, жесткой кредитной зависимости от банков и их же неустанного контроля за всеми расходами строителей. В этой связи получение земли под свои проекты на выгодных условиях становится хорошим вариантом сэкономить. Показателен пример из Ростовской области. Здесь, по данным областного Минстроя, инвесторы уже конкурируют за право обеспечивать жильем обманутых дольщиков. Как сообщил областной министр строительства, архитектуры и территориального развития Сергей Куц, речь идет о действующих игроках местного рынка - ООО «Московская Строительная Компания» и ООО «ККПД-Инвест».
Компании уже предоставили ведомству основные характеристики квартир, которые получат граждане, а также конкретные сроки ввода жилых домов с даты заключения договоров с пострадавшими участниками долевого строительства. На основании этой информации и с учетом опыта девелоперов и мнения дольщиков власти региона и решат, кто получит преференции при работе. «У граждан появляется возможность сделать выбор между двумя потенциальными инвесторами», - сказал Сергей Куц, добавив, что выбранная компания сможет подать заявление на реализацию масштабного инвестиционного проекта без проведения торгов по аренде земли.
Законодательная база для плодотворного участия застройщиков в проектах завершения долгостроев уже есть - приняты соответствующие региональные законы. Перечень участков для инвесторов определен органами местного самоуправления Ростовской области. Схема обеспечения дольщиков квартирами привычная - либо достройка за свой счет проблемного объекта, либо предоставление квартир в рамках собственных жилых комплексах.
Таким образом, парадоксально, но факт. Для одних девелоперов проблема обманутых дольщиков становится способом оптимизировать свои траты на фоне грядущего роста кредитной нагрузки (при работе с эскроу-счетами и проектным финансированием девелоперам придется брать банковский кредит на большие суммы). Высвобожденные средства, можно будет направить, например, на дополнительные способы привлечения клиентов (создание дополнительной инфраструктуры и благоустройство, использование новых технологий, отделку квартир, рекламу и т.д.), что немаловажно ввиду прогнозируемого падения платежеспособного спроса, при котором покупатели с деньгами, наверняка, будут еще требовательнее к предлагаемому застройщиками товару. Для других участие в достройке проблемных объектов может стать трамплином для роста.
Сколько еще застройщиков решат пойти по тому или иному пути, предсказать сложно. При этом очевидно, что число желающих резко вырастет, если региональные власти будут внедрять и другие инструменты привлечения инвесторов в подобные проекты. Однако, как уже говорилось выше, в средствах регионы ограничены. Лишь отдельные субъекты могли бы, например, софинансировать создание инженерной или социальной инфраструктуры в проектах достройщиков. Поэтому без федерального центра в этом случае не обойтись.
Предпосылки для такого решения, в принице, есть. Вице-премьер РФ Виталии Мутко недавно сообщал, что в правительстве уже думают над дополнительными механизмами для решения проблемы обманутых дольщиков. Это связано с тем, что поправки в 214-ФЗ ограничили возможности девелоперов по завершению проблемных объектов в рамках ушедшего в прошлое котлового метода финансирования строек. Глава Минстроя России Владимир Якушев, в свою очередь, анонсировал проработку вариантов прямой господдержки стройбизнесу. А вице-спикер Совфеда Галина Карелова на недавнем заседании профильного совета при СФ напоминала о ранее действовавшей программе «Жилье для российской семьи», в рамках которой был опыт включения механизмов поддержки, направленных на снижение затрат бизнеса на инженерную инфраструктуру. «Этот опыт было бы целесообразно учесть и адаптировать для использования в нацпроекте», - считает она. На том же совещании гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник рассказывал, что госкомпания совместно с ВЭБом и Минстроем обсуждают возможность реализации пилотных проектов, где могут быть применены механизмы госфинансирования создания инфраструктуры в девелоперских проектах, в том числе и субсидирование процентной ставки по кредитам. По его мнению, комбинация рыночных механизмов и механизмов господдержки имеет большую эффективность, чем прямые бюджетные вложения в инфраструктуру.
То есть, в том или ином виде застройщики дополнительную господдержку, видимо, получат. Возможно, создание для застройщиков инвестиционно-привлекательных условий участия в проектах завершения жилых недостроев может быть одним из способов такой помощи, который работал бы и на закрытие темы обманутых дольщиков в масштабе страны, и на достижение целевых показателей национального проекта «Жилье и Городская среда», предусматривающим существенное увеличение объемов ввода жилья в перспективе нескольких лет.
Цитата:
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
«Сейчас завершение проблемных проектов частными инвесторами – довольно распространенная практика. Обычно привлеченная компания, которая соглашается достраивать жилой комплекс, получает определенные преференции от города. Речь обычно идет о выделении властями земельных участков для дальнейшей реализации новых проектов, льготном подключении к коммуникациям, софинансировании строительства инфраструктурных объектов и пр. Однако не всегда эта схема работала. Например, если проблемный проект распродан, то найти инвестора на такую новостройку маловероятно, если только на площадке нет места для еще одного корпуса. Препятствием для завершения долгостроев действительно становятся новые поправки в 214-ФЗ. Согласно нововведениям, каждый застройщик может тратить на реализацию проекта только деньги, полученные от продажи именно конкретного объекта. В противном случае банк заблокирует операции по счетам. Полагаю, что для решения данной проблемы власти могли бы разработать отдельную процедуру и дать возможность расходовать средства опытным девелоперам, которые добросовестно достраивают проблемные объекты. Возможно, стоит заменить контроль уполномоченного банка на надзор другого органа местной власти, чтобы исключить блокировку платежей»