Сегодня в Челябинской области используются практически все известные технологии жилого домостроения
Свыше 1,3 млн кв. м нового жилья было введено в эксплуатацию в Челябинской области в прошлом году (данные Росстата). По этому показателю регион занял 17-е место среди 85 субъектов РФ, на область пришлось почти 1,8% всех новостроек страны. Немного меньше — около 1,1 млн «квадратов» — планируют сдать местные застройщики и в этом году, это примерно две трети от того, что находится у них в работе сейчас. В общей сложности силами 57 девелоперских компаний в области возводится 261 дом на 39646 квартир общей площадью 1733595 кв. м. Подробности — в аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).
Где и что строится
Строительство в Челябинской области идет в 20 территориальных образованиях. Больше всего нового жилья возводится в Челябинске — 131 дом, рассчитанный на 22814 квартир площадью 1047886 кв. м. В общей сложности на долю областной столицы приходится 50,2% строящихся домов, 57,5% квартир, или 60,4% возводимых в регионе жилых площадей.
Еще 19,3% областного «метража» строится в соседнем с городом Сосновском районе. Здесь в четырех населенных пунктах появится 55 домов на 9002 квартиры площадью 334 912 кв. м, но большая часть новостроек приходится на два поселка: Западный и Красное поле (153448 и 134364 «квадратов» соответственно). В Западном строится 25 домов на 3861 квартир (8,9% региональных площадей), в Красном поле — 23 на 4028 квартир (7,8%).
Если брать долю в общем объеме областных площадей, то 4-е место будет у граничащего с Челябинском города Копейска, на долю которого приходится 6,2% региональных «квадратов» (106724 кв. м в 2526 квартирах в 26 домах). На 5-й строчке — Магнитогорск, где сейчас строится 12 домов на 1891 квартиру площадью 80985 кв. м (4,7% всего «метража»). В десятку также входят Миасс (7 домов, 1024 квартиры на 49 721 кв. м, или 2,9% жилых площадей региона), Снежинск (8 домов, 646 квартир, 32 760 кв. м/1,9%) и Южноуральск (4 дома, 473 квартиры, 20 060 кв. м/1,2%).
Оставшиеся 3,5% текущего «производства» новых жилых площадей (60547 «квадратов») делят между собой сразу 10 территориальных образований области, где строится в среднем всего по два-три дома. При этом довольно крупные города — Чебаркуль, Златоуст или Озерск — существенно уступают по возводимому «метражу» маленькой деревне Чурилово (13685 кв. м нового жилья).
Основной объем текущего жилстроительства в Челябинской области приходится на многоквартирные дома, которые составляют 98,5% всех объектов (257 из 261 здания). Еще в регионе возводятся три блокированных дома (таунхауса) на 48 квартир (2681 кв. м) и даже один комплекс с апартаментами на 394 квартиры общей площадью 25811 «квадратов».
Средняя площадь строящихся в регионе квартир заметно не дотягивает до общероссийского «лекала» и составляет 43,7 кв. м (в среднем по стране — 49,5 «квадратов»). Самое маленькое областное жилье представлено в Копейске в жилом комплексе (ЖК) «Новый Парковый» (застройщик — компания «Основа»). Средняя площадь квартиры здесь составляет 31,2 кв. м. Кстати, площадь самой просторной квартиры всего лишь в 2,5 раза больше и составляет 75,3 кв. м. Найти такие «хоромы» можно в 145-м микрорайоне Магнитогорска в проекте от застройщика «Трест Магнитострой». Для сравнения: в Москве разница между минимальной и максимальной «квадратурой» в столичных ЖК отличается на порядок.
К слову, о самих ЖК: их в Челябинской области сейчас строится 90. В состав самого крупного из них — ЖК «Чурилово Lake City» (компания «Речелстрой»), расположенного в областном центре, входит 30 домов на 5801 квартиру совокупной площадью 227372 кв. м. По количеству жилых метров этому девелоперскому проекту в регионе нет равных. Ближайший «преследователь» — застройщик «ЭкоСити» — возводит в поселке Западном микрорайон «Вишневая горка» на 25 домов (3861 квартир), и проигрывает лидеру по общей площади почти 74 тыс. (!) «квадратов». Самым маленьким (по объемам) комплексом, строящимся в регионе, можно считать ЖК «Еланчик» в деревне Сарафаново (Чебаркульский район области), где СК «КвадроСтрой» возводит всего один дом на 12 квартир (519 кв. м).
Самые крупные объекты, которые планируется ввести в эксплуатацию в Челябинской области до конца 2017 года
Из чего и какого «роста»
В отличие от «среднестатистической» России, где на сегодняшний день наиболее распространенным материалом для стен является монолит (применяется при строительстве почти 30% домов), у челябинских строителей в большем почете технологии панельного домостроения. Панельными в области будут две трети (!) новых домов — 189 из 261, или 69,8% всей региональной жилплощади (1209494 кв. м в 29 773 квартирах). Такого «СГ» еще не встречала ни в одном из регионов. При том, что в целом по стране «панелька» используется (в пересчете на метры) как минимум в пять раз реже (12,6% строящихся площадей).
Второй по популярности «конструктив стен» — «связка» монолит-кирпич. «Гибридных» домов в области будет 26 общей площадью 304311 кв. м, что составляет 17,6% текущего строительства. Кирпичных домов в регионе строится больше — 31, однако на их долю приходится только 99901 жилой «квадрат» (5,8% объема рынка). Из «чистого» же монолита здесь строится всего 7 домов на 47406 кв. м (2,7% объектов).
Еще меньше востребовано блочное домостроение — по этой технологии в области возводится 5 зданий (1,9%). Примечательно, что Челябинская область стала еще и первым из описанных «СГ» региональных рынков, где аналитикам ИРСО удалось найти в «рабочих портфелях» местных застройщиков сразу три деревянных (!) дома на 48 квартир площадью 2681 кв. м (1,1% от всех строений).
Средняя этажность текущего строительства составляет 11,2 этажа (из расчета на строящийся дом). Больше всего в регионе строится 9-12-этажных домов — 176 (67,4% от всех местных новостроек). В остальном высотность возводимых в области домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 6,1% строящегося сейчас жилья (16 зданий), 4-8-этажных — 4,2% (11 домов), 13-17-этажных — 10,3% (27 жилых строений), 18-24-этажных — 10% (26 объектов).
При этом, если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по общему метражу, то тогда 1-3-этажки займут последнее место — 1,4% площадей (подробности на графике). Появятся в регионе и свои небоскребы (25 и более этажей) — пять домов (1,9% строящихся объектов), и все они находятся в областной столице. Самым высоким строящимся сейчас домом является 27-этажный «Дом по улице Свободы» на 186 квартир совокупной площадью 12383 «квадратов» от застройщика «ИК Пионер». На один этаж ниже будет один из двенадцати корпусов ЖК «Академ Riverside» (строит компания «Гринфлайт»). По два этажа не дотягивают до самого высокого дома сразу три челябинских небоскреба в ЖК «Манхэттен» (застройщик — «Эфекс»), «Король плаза» («ИК Пионер») и «Утесов» («Территория комфорта»). Один из них, кстати, является еще и местным рекордсменом по общей жилой площади: в ЖК «Утесов» будет 401 квартира совокупной площадью 28387 кв. м.
Кто и когда
Из 57 застройщиков, работающих сейчас в Челябинской области, пятерка крупнейших игроков возводит почти половину региональных новостроек (46,5% всех новых площадей). Первое место в области занимает компания «Речелстрой», которая строит свыше 227,3 тыс. кв. м жилья (13,1% от общего объема областных «квадратов»). Далее идут застройщики «ЭкоСити» (153,4 тыс. кв. м, или 8,9% площадей), ГК «Челябстройподрядчик» (149,3 тыс. кв. м, 8,4%), «Гринфлайт» (145,2 тыс. кв. м, 8,4%) и СК «Альтернатива» (129,1 тыс. кв. м, 7,5% рынка). Остальные девелоперы до сотни тысяч «квадратов» не дотягивают (см. таблицу).
Наибольший объем текущего областного жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в прошлом году — 695258 кв. м в 111 домах (40,1% совокупного «метража»). Строительству одной трети (33%) площадей — 572115 кв. м в 83 домах — старт был дан в 2015 году. Годом раньше в работу были взяты 43 дома площадью 269000 кв. м (15,5%). По документам, выданным в 2012-2013 годах, в сумме строится 22 дома на 184392 жилых «квадрата» (10,6% новых площадей). При этом до сих пор в регионе ведется строительство одного дома на 90 квартир площадью 6780 кв. м, документация на который была получена еще в июне 2009 года (0,4% от всей жилой площади в области). На момент исследования ИРСО разрешение на строительство в этом году успел получить только один девелоперский проект. На долю новичка приходится 0,3% совокупных площадей (6050 «квадратов» в 179 квартирах).
До конца текущего года челябинские застройщики планируют ввести в эксплуатацию почти две трети строящихся сейчас в регионе домов — 170 жилых объекта на 1113102 кв. м (это будет 64,2% от всего находящегося в работе «метража»). Сдача 26,2% площадей (62 дома на 454861 «квадрат») может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 157783 кв. м жилья (27 домов, или 9,1% всех площадей). Согласно проектной документации, изученной ИРСО, в 2020 году новоселий в регионе не ожидается, а последние из строящихся сейчас два дома на 7849 «квадратов» (0,5%) будут заселены в 2021 году.
Однако анализ областной статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, например, свыше 423 тыс. кв. м жилья, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2015 и 2016 годах — 106358 и 317164 кв. м соответственно. На два года вперед — с 2016 на 2018 — «переехал» ввод 73346 тыс. кв. м. Уже известно, что подождать до 2021 года придется и тем, кому жилье в 3838 областных «квадратах» обещали предоставить в этом году.
«Уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — явление в Челябинской области очень распространенное. В задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО была замечена половина местных девелоперских компаний (28 из 57). Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди компаний первой пятерки по объемам текущего строительства в регионе. Так, к примеру, из 145224 кв. м жилья, возводимого сейчас компанией «Гринфлайт», сдача 110213 «квадратов» (75,9% «портфеля» этого девелопера) уже была перенесена с прошлых периодов (в среднем на 15,7 месяцев). «Подправляли» даты ввода и местные лидеры — «Речелстрой» и «Челябстройподрядчик», сдвинувшие окончание 46,2% и 48,7% своих строек соответственно примерно на семь месяцев. Компании «Альтернатива» и «ЭкоСити» «запаздывали» не так сильно: в среднем на 0,5-0,9 месяца, и в менее значительных объемах: 4,3% и 5,8% «рабочих» площадей.
Стопроцентный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен у восьми областных застройщиков (на их счету в сумме почти 100 тыс. кв. м жилья в регионе). Диапазон «просрочки» у этих компаний — от трех до тридцати месяцев. Максимальная корректировка сроков ввода объектов в эксплуатацию выявлена у застройщика «Уралавтострой-Челябинск». Уже два с половиной года он никак не может завершить строительство одного дома на 105 квартир общей площадью 6021 кв. м в Копейске.
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на июнь 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ».
Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№17), Санкт-Петербурга (№18), Республики Башкортостан (№19) и Республики Татарстан (№20), Новосибирской (№21), Ленинградской (№22), Самарской (№24), Воронежской (№25), Нижегородской (№27), Ростовской (№28), Свердловской (№29) и Тюменской (№34) областей, Красноярского края (№37).
73 225 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Челябинской области
Номер публикации: №38 от 29.09.2017