Переправа через Керченский пролив оживит рынок жилья Крыма
Крымские власти рассчитывают на бурное развитие жилищного строительства сразу после введения моста через Керченский пролив. Рост объемов ввода на полуострове отмечается уже сейчас: за год он вырос на 75%. Эксперты согласны, что улучшение транспортной инфраструктуры положительно повлияет на рынок недвижимости республики, но предостерегают девелоперов от масштабной застройки региона «муравейниками» и прогнозирую постепенный рост цен на крымские новостройки.
Накануне бума
По данным министерства строительства и архитектуры Крыма, за 9 месяцев 2017 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ввода жилья в Крыму увеличился на 75% до 302,6 тыс. кв. метров. По словам главы министерства Сергея Кононова, на высокие темпы ввода жилья повлияло снижение ипотечных ставок, а также переход крымских застройщиков на работу по 214-ФЗ. По словам чиновника, есть все основания полагать, что с вводом Крымского моста и доработкой документов территориального планирования, республику ожидает бурное развитие жилищного строительства.
В свою очередь, заместитель председателя совета министров Республики Крым Виталий Нахлупин отмечает, что в Крыму наблюдается большой миграционный процесс и на территорию региона пребывают люди, готовые приобретать жилье. В связи с этим, по его мнению, на полуострове востребованы инструменты для увеличения жилищного строительства.
Эксперты рынка недвижимости, опрошенные «СГ» согласны, что транспортная доступность остается серьезным препятствием для налаживания многих процессов в Крыму. Поэтому со строительством Керченского моста связывают последующий рост не только в строительной сфере, но и в целом развитие экономики на полуострове. В частности, специалисты указывают на трудности с логистикой, которые напрямую влияют на стоимость строительных материалов и, соответственно, себестоимость строительства.
Крымский мост протяженностью 19 км возводится в рамках федеральной целевой программы социально-экономического развития Крым и Севастополя до 2020 года. Начало движения по нему автомобилей запланировано на декабрь 2018 года, железнодорожного транспорта – на декабрь 2019 года.
Предложение от драйверов
После присоединения Крыма к России на полуострове наблюдался всплеск строительной и покупательской активности. Но постепенно ажиотаж вокруг квартир и домов спал, и сейчас спрос и предложение на крымском рынке жилья сбалансированы. «Интерес к жилой недвижимости в Крыму после всплеска в 2014 году стабилизировался и уже почти три года держится приблизительно на одном уровне», - подтверждает Ирина Изотова, директор по маркетингу и продажам ГК «Гринвуд».
С предложением дело обстоит следующим образом. По словам Александра Пыпина, ведущего аналитика ЦИАН, сейчас в Крыму и Севастополе в стадии строительства находится около 100 жилых комплексов, из которых почти половина с апартаментами. На продажу выставлено 2000 квартир и апартаментов, из них 1000 квартир приходится на Севастополь.
Самые большие объемы жилищного строительства наблюдаются в Севастополе. По данным Росстата, за девять месяцев 2017 года в городе введено 79 тыс. «квадратов» жилья, то есть почти четверть от общего объема, построенного в Крыму. В этом году в Севастополе стартовал крупный проект по программе переселения жителей из аварийного жилого фонда. Под эти цели планируется возвести новостройки площадью 160 тыс. «квадратов».
Строительными драйверами также являются Ялта и Симферополь. Именно на трех названных выше городах сосредоточены интересы застройщиков, что объясняется развитой инфраструктурой в этих локациях, наличием необходимых мощностей и стабильным спросом со стороны покупателей. Другие места, по мнению экспертов, вниманием девелоперов обделены, например, Евпатория, Керчь, Саки. «Эти города объективно ощущают нехватку в новостройках массового сегмента по низким ценам», - подтверждает Ирина Изотова и добавляет, что недорогая курортная недвижимость могла бы пользоваться спросом не только у местных жителей, но и приезжих
По информации ЦИАН, цены за лот (квартиры, апартаменты) в Крыму начинаются от 1 млн рублей и достигают 100 млн рублей. По словам Ирины Изотовой, средняя стоимость недвижимости на первичном рынке Симферополя сейчас составляет 62062 рублей за квадратный метр, увеличившись на 0,4% по сравнению с началом 2017 года. В Севастополе «квадрат» оценивается в 64827 рублей, подешевев с начала года на 2%, в Ялте - 94013 рублей (- 1,15%).
Отличительные трудности
Особенность крымского рынка новостроек состоит в том, что на «первичке» почти нет «чужих», здесь правят бал местные игроки. Согласно рейтингу Единого реестра застройщиков, в данный момент рынок недвижимости Крыма формируют 17 компаний. Среди них только один московский девелопер (ГК «Эйнком»), один липецкий (СУ-9 «Липецкстрой») и одна компания из Краснодарского края (ГК СМУ «Краснодар»). Остальные застройщики – местные.
Одна из причин такого положения вещей - заключается как раз в отсутствии связующего звена между материком и полуостровом. Эксперты уверены, что после открытия моста список участников строительного рынка Крыма расширится. «Некоторые московские застройщики всерьез рассматривают площадки под строительство жилья в регионе, и вскоре мы узнаем об анонсировании новых проектов», - говорит Татьяна Мазаева, директор департамента продаж проекта Резиденция «Дипломат». При этом у аналитиков есть по этому поводу некоторые опасения. «Если после улучшения транспортной доступности полуострова материковые стройгиганты начнут застраивать его крупными микрорайонами – «муравейниками» по аналогии с городами-миллионниками, то, наверняка, произойдет обвал рынка из-за перенасыщения», - считает Ирина Изотова и предлагает крупным застройщикам обратить внимание на такие пустующие на рынке ниши, как коттеджное и малоэтажное строительство.
Александр Пыпин, в свою очередь, уверен, что крупные компании, которые торгуются на бирже, пока повременят с массовым выходом на рынок Крыма, так как для них существуют риски из-за санкционного режима. «Если они и будут представлены на полуострове, то не напрямую», - говорит эксперт, добавляя, что сейчас мощные застройщики рассматривают, в первую очередь, участие в строительстве жилья по федеральным госпрограммам.
Впрочем некоторые девелоперы уже застолбили площадки под свои стройки в Крыму. Так, московская ГК «Гранель» сообщила о намерении возвести на полуострове 250 тыс. «квадратов» жилой недвижимости в рамках четырех комплексов в Симферополе, Севастополе и Ялте. А застройщик «СМК Плюс» уже презентовал ялтинский жилой квартал «Крымская ривьера», состоящий из 21 многоквартирного дома с инфраструктурой.
Основная же проблема рынка новостроек Крыма, как считает Александр Пыпин, в том, что полуостров все еще находится в процессе трансформации от украинской модели земельно-имущественных отношений и долевого строительства, к российской модели. «В Севастополе более 50% жилья строилось по схеме ЖСК, которая в России практически перестала применяться в последние годы. Так же велика доля новостроек, возводимых на землях для ИЖС - схема, с которой у нас также борются. Пока все правовые вопросы не будут решены, а документы и схемы реализации не будут переоформлены в соответствии с российским законодательством и деловой практикой, говорить о буме спроса на рынке новостроек Крыма преждевременно - слишком велики риски для покупателей», - говорит эксперт.
Материковый спрос и постепенный рост
Говоря о перспективах роста численности населения полуострова, эксперты подчеркивают, что для рынка жилья это не будет иметь решающего значения. Объективно и сейчас нет препятствий к тому, чтобы сюда переехать. Ежегодно материковых покупателей, по словам Ирины Изотовой, становится на 10-20% больше. Эксперт связывает это не только с включением Крыма в состав в РФ, но и со строительством трассы «Таврида» и Керченского моста, в результате чего в Крым стали переезжать семьи архитекторов, инженеров, строителей, занятых в проектах.
В последнее время, как отмечает Эльвина Боси, генеральный директор офиса «В Ялте» сети офисов недвижимости «Миэль», в Крыму наблюдается рост спроса на квартиры небольших площадей в бюджете до 3-3,5 млн рублей. По ее словам, на рынке недвижимости уже сформировался пул застройщиков, обладающих хорошей репутацией, их проекты, реализуемые по 214-ФЗ, пользуются достаточно высоким спросом. Эксперт называет еще одну особенность рынка: приезжие склонны приобретать квартиры в новых домах с использованием ипотечных средств, крымчане же, напротив, пока не могут себе этого позволить. «Минимальный порог для первого взноса все еще очень высок для большинства жителей полуострова», - подтверждает Ирина Изотова.
Что касается стоимости жилья, то ввод в эксплуатацию Керченского моста, по мнению Татьяны Мазаевой, позволит оживить покупательский интерес к недвижимости в регионе и реализовать отложенный спрос. Доля элитных объектов на полуострове, по ее словам, не превышает 5%, а средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке высокобюджетной недвижимости на конец октября составила 5934 доллара. «Скорее всего, стоимость «квадрата» на готовые проекты первичного рынка элитной недвижимости полуострова продемонстрирует рост к концу следующего года на 5-10%», - полагает эксперт.
По прогнозам Ирины Изотовой, в ближайшие пять лет цены будут увеличиваться, но постепенно. «Резкого скачка в связи с открытием моста не произойдет. Мы ожидаем рост предложения в сегменте эконом-класса, а, следовательно, значительный рост цен практически исключен. В премиум -сегменте стоимость квадратного метра будет повышаться, так как в Крыму жилье такого класса оправдывает свой статус непосредственно локацией. А «сладкие» места для строительства премиального жилья весьма и весьма ограничены как в количестве, так и по площади», - отмечает она.