Мимо стройки

Аудиторы завершили проверку деятельности Urban Group

Фонд защиты прав дольщиков обнародовал результаты аудита финансово-хозяйственной деятельности обанкротившегося стройхолдинга Urban Group за последние семь лет. К проверке были привлечены ООО «Эрнст энд Янг», ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» и АО «НЭО Центр». Согласно представленным к проверке документам, в состав «Урбан Групп» входят 60 юридических лиц. Однако аудиторы выявили еще 92 компании, которые могут быть аффилированы с группой. Проверка выявила наличие признаков неплатежеспособности входящих в холдинг застройщиков (по состоянию на 31 декабря 2017 года). Всего, по данным аудиторов, холдинг не достроил 68 многоквартирных домов в составе шести жилых комплексов. Квартир в них ждут 21 тысяча дольщиков. Общая сумма расходов на завершение строительства объектов оценивается в 67,6 млрд рублей. Как подсчитали аудиторы, часть средств может быть получена за счет реализации непроданных квартир, машиномест и прочих нежилых помещений общей справедливой рыночной стоимостью 11,9 млрд рублей. В результате дефицит средств составил порядка 55,7 млрд рублей.

Как уходили деньги

Проверка обнаружила разнообразные нарушения. В частности, установлено несоответствие между данными бухгалтерского и управленческого учета и выявлены факты внесения модификации учетных данных. По результатам выборочной проверки стоимости работ выявлено завышение на 63% по сравнению с рыночной стоимостью. Наибольшее удорожание зафиксировано по расценкам на кирпичную кладку наружных стен и отделочные работы фасадов — на 155%. При этом покупка стройматериалов осуществлялась, в том числе, у производителей, находящихся под контролем бенефициаров группы.

Зафиксирован и факт нецелевого использования денег, вложенных в стройки гражданами. Так, средства дольщиков в размере 31,1 млрд рублей были направлены в качестве займов ООО «Профиконсалт» (организация с уставным капиталом в размере 102 тыс. рублей, подконтрольная трем физлицам). В дальнейшем также по договорам займа средства были направлены аффилированным компаниям (19,2 млрд рублей) и компаниям, не входящим в состав группы (3,1 млрд рублей), а также физлицам, аффилированным с менеджментом холдинга (2,3 млрд рублей). Деньги уходили из Urban Group и по договорам оказания услуг. 440 млн рублей было выплачено за потенциально фиктивные услуги, оказанные ИП, зарегистрированными менеджментом и родственниками менеджеров холдинга. Ранее СМИ писали, что таким образом оплачивались услуги по разработке дизайна квартир в ЖК.

Бумажные каналы

Помимо этого проверка показала, что между рекламными материалами холдинга и градостроительной, исходно-разрешительной и проектной документацией существовали расхождения. Фактически покупателей вводили в заблуждение. Так, выявлены значительные несоответствия в части элементов благоустройства территории общего пользования и придомовых территорий, изменения фасадных решений домов, по которым уже были получены разрешения на строительство. Установлены факты несоответствия данных документации стадии «Проект», на основании которой получены разрешения на строительство и привлекались средства дольщиков, и рабочей документации, на основании которой велось или планировалось вести строительство.

Например, в презентационных буклетах о проекте ЖК «Лайково» застройщиком ООО «Ивастрой» были представлены элементы каналов с перепускными шлюзами, автомобильными и пешеходными мостами. Глубина каналов, как следовало из рекламы, позволяла использовать на них легкие плавательные средства. На самом деле из представленной к проверке проектной документации и техзаданий следует, что конфигурация и параметры этих каналов не соответствуют рекламным материалам. Их протяженность была значительно уменьшена, а глубина составляла всего 0,6 метра. Более того, в утвержденном проекте планировки территории указанные элементы в большей своей части вообще исключены.

Другой факт: в ЖК «Лесобережный» проектом планировки территории предусмотрено расширение устья естественного ручья с организацией автомобильных и пешеходных мостов. Однако разрешительной документации по реконструкции водного объекта застройщиком получено не было, поскольку в этом случае возникает водоохранная зона, строительство в которой запрещено. Между тем, на этой территории уже осуществлялось строительство домов с привлечением средств дольщиков, в связи с чем реконструкция водного объекта просто не могла быть осуществлена.

В проекте ЖК «Митино О2» в рекламных материалах говорилось об организации искусственного водного объекта с элементами дополнительной инфраструктуры (лодочная станция, ресторан и зоны отдыха). Однако данные объекты не предусмотрены утвержденным проектом планировки территории и проектной документацией. В буклетах присутствуют элементы разноуровневого благоустройства с автомобильными дорогами и парками. В проектной документации эти элементы выполнены в одном уровне без архитектурных элементов в виде арок, ротонд и мостов.

Предъявите документы!

В ЖК «Солнечная Система-2» (жилые дома № 2 и № 7) застройщик в полном объеме изменил проектную документацию, посадку объектов, их конфигурацию, планировки квартир. Высотность домов была изменена с 17 до 25 этажей без корректировки и получения новой градостроительной документации. Новый проект был разработан, но положительного заключения экспертизы на дату проверки получено не было.

И это не все. Результаты проверки показали, что авторские права на проектную документацию принадлежат третьим лицам, подконтрольным менеджменту и акционерам группы. По отдельным проектам права на проектную документацию застройщикам не переданы. У компаний-застройщиков отсутствуют архивы исходно-разрешительной, проектной и исполнительной документации. На сегодняшний день указанная документация конкурсному управляющему не передана. Сейчас правительством Московской области совместно с Фондом защиты дольщиков ведется работа по обеспечению возврата и передачи техническому заказчику документации, необходимой для возобновления строительства.

Напомним, что в мае текущего года Urban Group, столкнувшаяся с серьезными финансовыми трудностями, объявила о невозможности достройки своих жилых комплексов собственными силами. Владелец холдинга Александр Долгин обвинил в сложившейся ситуации топ-менеджмент компании. Позднее он покинул Россию. Следственным комитетом заведено уголовное дело на руководство компании «Ивастрой» (входит в Urban Group), которая, по версии правоохранительных органов, собрала 6,7 млрд рублей с дольщиков, но не ввела в эксплуатацию дома в ЖК «Лайково» в Одинцовском районе Подмосковья. Бывший гендиректор компании и по совместительству гендиректор самой Urban Group Андрей Пучков заочно арестован по решению Савеловского суда Москвы. Сейчас бизнесмен объявлен в международный розыск.

После изучения ситуации, сложившейся вокруг холдинга, на федеральном уровне было принято решение достраивать дома с помощью Фонда зашиты прав дольщиков через механизм банкротства.

55,7 млрд рублей — такой суммы не хватает для завершения строительства объектов «Урбан Групп»

Справочно

Входящие в состав «Урбан Групп» застройщики (ООО «Ваш Город», ООО «Хайгейт», ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал», АО «Континент Проект») не достроили 68 многоквартирных жилых домов в составе 6 жилых комплексов. ООО «Ваш Город» не достроено 17 домов, ООО «Хайгейт» — 22 дома, ООО «Ивастрой» — 14 домов, ООО «Экоквартал» — 9 домов, АО «Континент Проект» — 6 домов. 9 июля 2018 года Арбитражный суд Московской области признал застройщиков банкротами. Завершение строительства объектов осуществляется в рамках дорожной карты по восстановлению прав граждан — участников долевого строительства в многоквартирных домах «Урбан Групп», утвержденной правительством РФ.