Между отелем и квартирой

Продажи апартаментов растут в Санкт-Петербурге рекордными темпами

В Петербурге зафиксирован рекордный спрос на апартаменты. В I полугодии текущего года в городе продано 2156 апартаментов. Для сравнения: за весь 2017 год продано около 2000, за 2016 год — 700. Если тенденция не переломится, то в этом году продажи могут превысить показатели прошлого года в два раза. По данным аналитиков, спрос на апартаменты догоняет спрос на квартиры по всей России, но в Петербурге этот тренд проявляется особенно ярко: арендаторы «распробовали» жизнь в апарт-комплексах, и с каждым годом интерес к этому виду жилья только растет.

Всего на начало июля 2018 года в Петербурге для покупки было доступно 5570 апартаментов, как в строящихся проектах (92%), так и в сданных в эксплуатацию (8%). Из них 47% относились к формату сервисных апартаментов.

По данным аналитиков, в Петербурге заявлены еще, минимум, 15 проектов на 3,5 тыс. апартаментов в разных районах. Так, например, холдинг RBI объявил о том, что намерен построить сеть сервисных апарт-отелей. Первый гостиничный объект Studio Moskovsky будет возведен в Московском районе. Его открытие запланировано на начало 2022 года. Инвестиции в проект составят 1,1 млрд рублей.

«Группа ЛСР» Андрея Молчанова планирует в течение года запустить пять проектов апарт-отелей общей площадью почти 270 тыс. мІ. Совокупные инвестиции оцениваются в 23 млрд рублей. Эксперты отмечают, что проекты «Группы ЛСР» увеличат рынок на 60%.

Со всеми удобствами

Причин взрывной популярности апартаментов несколько. Прежде всего, они дешевле обычного жилья. Кроме того, тех, кто покупает апартаменты для проживания, и арендаторов этот вид жилья привлекает своим расположением и комфортной средой. Как правило, апарт-отели строятся в благоустроенных районах, куда просто добраться на метро. В распоряжении жильцов есть все необходимое. Иногда они могут вообще не покидать свой юнит — под крышей апарт-отелей работают прачечные, салоны красоты, медицинские центры, спортзалы, магазины, рестораны, кое-где есть даже комнаты для деловых встреч и детские зоны.

Для тех, кто покупает апартаменты с инвестиционными целями, безусловным плюсом является легкость сдачи — все заботы можно перепоручить управляющей компании за 20% от арендной платы. При этом собственность в апарт-комплексах обеспечивает высокую годовую доходность. В Северной столице, например, она составляет 10-15% в год от стоимости актива. Для сравнения: сдача в аренду квартир в микрорайонах массового жилищного строительства (Девяткино, Парнас, Кудрово) может принести около 5% годовых, а в жилых объектах бизнес-класса — около 7% годовых.

Эксперты прогнозируют сохранение высокого спроса на апартаменты, особенно со стороны инвесторов. «На фоне резкого снижения доходности банковских продуктов альтернатив для выгодного вложения средств практически не остается», — считает директор по продажам и маркетингу Docklands Development Илона Лапинскайте. По ее словам, если еще несколько лет назад к апартаментам относились как к малопонятной новинке, то сегодня ситуация иная. Формат апартаментов в Петербурге чувствует себя уверенно.

Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский тоже отмечает повышенный спрос на апартаменты. «Такой формат недвижимости запрашивают наши клиенты, для многих из них апартаменты — цивилизованная форма вложения средств, — говорит он. — Нам это направление бизнеса интересно».

В свою очередь директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов считает, что сегмент апартаментов может ждать еще более стремительное развитие в том случае, если средства инвесторов будут поступать в паевые инвестиционные фонды, а те будут покупать здания апарт-отелей. «Тогда процедура управления объектами существенно упростится, а для инвесторов снизится порог входа в проекты этого формата», — поясняет он.

Зачем вам кухни?

Впрочем, петербургский рынок апартаментов может ждать период некоторого охлаждения. Дело в том, что Смольный намерен ужесточить требования в отношении этого вида жилья. Недавно, например, были внесены изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга, которые требуют распространить социальные нормы, применимые к жилью, на те апарт-отели, где более 10% номерного фонда оборудовано кухнями. По словам председателя городского Комитета по градостроительству и архитектуре Владимира Григорьева, его волнует обеспеченность этих объектов социальной инфраструктурой. Чиновник считает, что, если считать апарт-отели гостиницами, то кухни постояльцам отелей не нужны, а если все-таки это жилье, то девелоперам придется обеспечить их нормативной социальной инфраструктурой. По мнению председателя КГА, это приведет лишь к сокращению числа апарт-отелей с кухнями. Но если ввести для строителей апартаментов те же обременения, что и для строителей обычного жилья, апарты могут полностью или частично утратить свое главное преимущество — в цене.

Эксперты, комментируя планы Смольного по регулированию рынка апартов, говорят о том, что этот сегмент рынка нуждается сегодня в правовом регулировании и формировании стандартов строительства и управления. Нормы Жилищного кодекса вполне уместно применять к апартаментам, построенным для постоянного проживания. В меньшей степени — для сервисных апартаментов, работающих по гостиничной схеме. Это позволит решить социальные вопросы жителей, снизить риск появления дешевых низкокачественных общежитий под маской апартаментов и вывести рынок арендного жилья из тени.

Справочно

Хотя апартаменты пока дешевле традиционных квартир, но возросший спрос может подтолкнуть цены вверх. В Петербурге спрос уже отразился на стоимости апартов. Если средние цены на квартиры в петербургских новостройках в этом году выросли на 3-4% (в комфорт-классе — на 3,0% (до 109,4 тыс. рублей за 1 м2), в бизнесе — на 3,5% (до 157,8 тыс. рублей), в элите — на 4,2% (до 315,8 тыс. рублей), то апарты подорожали на 5%. При этом аналитики прогнозируют рост цен в пределах 10% по итогам года.