Место стройки изменить нельзя

97,2% строящегося сейчас в Тюменской области жилья сосредоточено в областной столице и ее окрестностях

Тюменская область — один из крупнейших «производителей» жилья в России. По итогам прошлого года область вошла в первую двадцатку российских регионов по объемам жилищного строительства (13-е место). По данным Росстата, за 2016 год здесь было сдано в эксплуатацию почти 1,7 млн кв. м жилья, что составляет примерно 2% от всех новостроек в стране. В этом году показатели ввода будут скромнее — тюменские строители наметили к сдаче немногим более полумиллиона «квадратов». Это примерно треть от всех площадей, находящихся сейчас в работе у 48 местных застройщиков. В общей сложности на начало лета в регионе возводилось 339 домов на 35 225 квартир совокупной площадью свыше 1,6 млн кв. м. При этом основное строительство ведется в областной столице — Тюмени и рядом с нею. Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Где и что строится

Строительство в Тюменской области ведется в пяти территориальных образованиях. Больше всего нового жилья строится в Тюмени — 1 387 892 кв. м, или 84,3% всей возводимой площади (183 дома, рассчитанных на 27 636 квартир).

Еще 11,2% областного «метража» строится в соседнем с городом Тюменском районе. Здесь в пяти населенных пунктах возводятся 139 домов на 2778 квартир площадью 184 586 кв. м, из них 114 042 «квадрата» (73 дома, 1674 квартиры) — в деревне Патрушева. На втором месте — поселок Боровский (10 домов, 853 квартиры и 51 008 кв. м). Чуть больше домов — 49 — в поселке Винзили, но там количество квартир и совокупная жилая площадь существенно меньше — 98 и 6 272 кв. м соответственно. Свою скромную лепту (1,7% площадей) в общее дело вносит поселок Мелиораторов (входит в состав городского округа), где сейчас возводится 4 дома на 730 квартир площадью 28 625 кв. м.

Таким образом, на долю областной столицы и ее ближайших пригородов вкупе приходится 96,7% всех тюменских квартир, или 97,2% строящихся в регионе жилых площадей! 

Оставшиеся 2,8% текущего «производства» новых жилых площадей (46 301 «квадрат») делят между собой два других крупных города области: Тобольск (восемь домов на 922 квартиры площадью 37 457 кв. м) и Ишим (пять домов, 159 квартир, 8 844 кв. м).

Основной объем областного жилищного строительства приходится сейчас на многоквартирные дома: 207 из 339 зданий (61,1% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 31 755 квартир составляет и вовсе 97,1% строящегося сейчас в регионе жилья (1 598 673 из 1 647 044 кв. м). Оставшиеся 470 квартир на 48 371 «квадрат» (2,9% областных площадей) располагаются в 132 блокированных домах (таунхаусах). А вот жилых комплексов (ЖК) с апартаментами в регионе сейчас и вовсе не строится, таких проектов в «рабочих портфелях» местных застройщиков аналитики ИРСО не обнаружили.

Что касается самих новых ЖК, то их в Тюменской области в настоящее время возводится 75. В состав самого крупного из них — ЖК «Ново-Патрушево» (застройщик «ТДСК»), расположенного в одноименной деревне Тюменского района, входит 63 дома на 1596 квартир совокупной площадью 106 791 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту лишь немного уступает микрорайон «Правобережный». Застройщик ПСК «Дом» возводит почти в центре Тюмени 15 домов, в которых будет 1651 квартира. По общей площади этот проект уступает лидеру всего 342 «квадрата».

А вот самый скромный (по объемам) ЖК в регионе находится в городе Ишим по улице Свердлова. Там застройщик «Инвест-проект» запланировал к сдаче всего один дом на 14 квартир (641 кв. м).

Примечательно, что Тюменская область — один из немногих региональных рынков, описанных ИРСО и «СГ», где средняя площадь строящихся квартир превышает общероссийские показатели — 51,1 кв. м против 49,5 в целом по РФ. Самое маленькое в регионе жилье представлено в Тюмени — в ЖК «Москва» от стройкомпании «Сибстройсервис»: средняя площадь квартиры здесь составляет 23,3 «квадрата». Самые просторные, по местным меркам, квартиры можно найти также в областной столице — в ЖК «На Герцена» от застройщика «Тюменгазстрой» (132,3 кв. м). Для сравнения: минимальная «квадратура», встречающаяся в Москве, составляет почти те же 23 кв. м, а вот к хоромам в российской столице относят уже квартиры по 329,5 «квадрата».

Из чего и какого «роста»

Если говорить об используемых при строительстве материалах, то у тюменских строителей в большом почете монолит, который применяется сейчас при возведении 49 домов на 448 494 кв. м (27,2% общего регионального метража). На втором месте по популярности — кирпич. Формально из него в области появится даже больше домов, чем из других материалов, — 134 (39,5% всех строящихся зданий), однако на его долю приходится только 24,2% новых площадей (398 534 кв. м). «Гибридные технологии» применяются на 64 объектах, но показатели монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир будут еще ниже — 19,7% всех «квадратов» (324 627 кв. м). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится 28, и их общая площадь составит 262 051 кв. м (15,9%). Востребовано и блочное домостроение — 64 жилых здания площадью 213 338 кв. м (13%).

Средняя высотность текущего жилищного строительства в Тюменской области составляет 8,5 этажа (из расчета на строящийся дом). Больше всего строится сейчас домов высотой всего 1-3 этажа — 137 зданий (40,4% от всех объектов). Однако, если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по количеству квадратных метров, то тогда наибольший объем будет приходиться на 13-17-этажные строения (35,8% от всей жилой площади, подробности — на графике). В остальном высотность возводимых в области домов распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 10,9% строящегося сейчас жилья (37 домов), 9-12-этажных — 16,5% (56 зданий), 13-17-этажных — 19,2% (65 жилых строений), 18-24-этажных — 13% (44 объекта). А вот небоскребов (25 и более этажей) в регионе аналитиками ИРСО не выявлено. Этим область отличается от среднероссийской картины, согласно которой доля высотного строительства составляет 13,6%. Самыми высокими строящимися объектами в области являются два 24-этажных многоквартирные дома: один в Тюмени по улице Орловская (застройщик «Мостострой-11») и второй — в деревне Патрушева, входящего в ЖК «Ново-Патрушево» от уже упомянутого ранее девелопера «ТДСК».

При этом самым «вместительным» (по общей жилой площади) в регионе считается один из трех корпусов тюменского ЖК «Европейский» (застройщик «Брусника»), «забравший» почти половину всего «метража» комплекса — 33 183 из 69 817 «квадратов».

Кто и когда

Из 48 застройщиков, работающих сейчас в Тюменской области, десятка крупнейших игроков возводит почти две трети региональных новостроек (64% всех новых площадей). Первое место в области занимает компания «ТДСК», в портфеле которой сейчас свыше 207 тыс. кв. м жилья (12,6% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — застройщик «Брусника» (161 тыс. кв. м, 9,8%). Далее, с еще более значительным отрывом от лидера, следуют стройкомпании «Сибстройсервис» (110 тыс. кв. м, с долей 6,7%) и «Дом» (106 тыс. кв. м, 6,5%). Остальные застройщики до сотни тысяч «квадратов» не дотянули (ТОП-30 региона представлен в таблице).

Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году, — 574 228 кв. м в 86 домах (34,9% совокупного метража 12 987 квартир). Строительству еще одной трети (33%) площадей — 542 210 кв. м в 10 139 квартирах в 170 домах — старт был дан в 2015 году. Годом раньше в работу были взяты 53 дома площадью 311 021 кв. м (18,9%). По документам, выданным в 2012-2013 годах, в сумме строится 17 домов с 2065 квартирами на 147 260 «квадратов» (9% новых площадей). При этом до сих пор в регионе ведется строительство девяти объектов на 987 квартир площадью 68 540 кв. м, документация на которые была получена с октября 2006-го по декабрь 2011-го года (это 4,2% от всей жилой площади в области). Разрешение на строительство в этом году, на момент исследования, уже получили четыре новых девелоперских проекта. Правда, на долю «свежих» объектов приходится всего-то 0,2% совокупных площадей (3128 «квадратов» в 36 квартирах).

До конца текущего года тюменские застройщики планируют ввести в эксплуатацию почти половину из 339 строящихся в регионе домов — 198 жилых объекта на 573 434 кв. м (11 154 квартиры). Правда, это будет лишь 34,8% от всех находящихся сейчас в работе площадей. Основная же сдача областного «метража» намечена на следующий год, когда будут построены 95 домов на 14 193 квартиры совокупной площадью 720 491 «квадрат». В 2019 году ожидается ввод еще 301 022 кв. м жилья (37 домов, 5918 квартир, 18,3% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что восемь домов на 829 квартир с 45 297 кв. м (2,7%) встретят новоселов с 2020 по 2021 годы включительно. Последний из строящихся сейчас домов — на 131 квартиру площадью 6810 кв. м — будет заселен, согласно проектной документации, не раньше 2022 года.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Тюменской области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, например, 135 027 «квадратов» жилья (23,6% от общего «метража» в регионе), объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы еще в 2015 и 2016 годах — 17 646 и 117 381 кв. м соответственно. 18 043 кв. м (3,1% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут уже четыре года (с 2013-го). Также на три года вперед, но уже с 2015-го на 2018-й, «переехал» ввод 3674 кв. м (0,5%). Подождать до следующего года придется и тем, кому жилье обещали сдать в 2016-м (23 341 кв. м, 3,2%). Заселение еще 17 821 кв. м (2,1%), которые обещали сдать в этом году, отложили на 2019 год.

Впрочем, нельзя сказать, что «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — явление в Тюменской области очень распространенное. 25 из 48 местных девелоперских компаний в задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО замечены не были. Хотя корректировка первоначальных сроков ввода встречается даже среди компаний первой пятерки по объемам текущего строительства в регионе. Так, из 110 389 кв. м жилья, возводимого сейчас СК «Сибстройсервис», сдача 41 643 «квадратов» (37,7% от всего «портфеля» этого девелопера) уже была перенесена с прошлых периодов (в среднем — на 1,1 месяца). На такой же несущественный срок «подправляла» даты ввода и компания «Тюменгазстрой», сдвинувшая окончание 12,8% своих строек (7156 из 55 864 кв. м). Примерно на 3,9 месяца «уточнял» сдачу в 23% случаев застройщик «Меридиан Констракшн» (19 152 из 83 378 «квадратов»).

Правда, еще 11 областных девелоперов, на счету которых 99 797 кв. м строящегося в регионе жилья, переносили сроки ввода в 100-процентном объеме! Диапазон «просрочки» у них составляет от года до двух с лишним лет. Максимальная корректировка сроков ввода объектов в эксплуатацию — 27 месяцев — выявлена у застройщика «Стерх», который никак не может завершить строительство одного дома на 48 квартир общей площадью 3 674 «квадрата» в десятом микрорайоне Тобольска. Равняются, похоже, на этого «чемпиона» и компании «ТюменьСтрой» и «ТССК», которые уже на 21 месяц опаздывают при вводе двух домов в Тюмени (улица Достоевского) и в том же Тобольске (Базарная площадь) — на 80 (4276 кв. м) и 48 (2553 кв. м) квартир соответственно.

85 142 кв. метров составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Тюменской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщико в жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на июнь 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18), Республики Башкортостан (№ 19) и Республики Татарстан (№ 20), Новосибирской (№ 21), Ленинградской (№ 22), Самарской (№ 24), Воронежской (№ 25), Нижегородской (№ 27), Ростовской (№ 28) и Свердловской (№ 29) областей.