Фото: Shutterstock
Столичные застройщики «урезают» площади новых квартир, чтобы сохранить продажную цену на приемлемом уровне.
Снижение реальных доходов населения, а следовательно, и платежеспособного спроса, заставляет столичных застройщиков искать способы поддержания продаж. В последнее время тенденцией стало сокращение площади квартир с целью снижения их конечной цены для покупателя. Такую политику начали проводить уже после кризиса 2008-2009 годов, но сегодня этот тренд затронул не только эконом- и комфорт-классы, но и распространился на жилье и апартаменты бизнес- и премиум-классов.
Мелко нарезать
«Многие новые проекты в Москве выходят на продажи с уже заложенной в проекте антикризисной квартирографией, — говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Помимо сокращения жилой площади, покупателям предлагаются так называемые европланировки, когда в одно-двухкомнатных квартирах кухня объединяется со студией, а спальня представляет собой, скорее, глубокую нишу, в которую вмещается только кровать».
«Застройщики, которые еще имели возможность в 2015 году изменить планировки, предпочли более мелкую нарезку. На рынке Москвы появилось беспрецедентное предложение по минимальной площади студий — всего 19,7 кв. м», — рассказывает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Такие квартирки есть в жилом комплексе (ЖК) «Жемчужина Зеленограда».
«Для комфортного проживания минимальная площадь студии не должна быть менее 27 кв. м, а однокомнатной квартиры — не менее 30 кв. м, чтобы не уменьшать функциональность самой квартиры», — считает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.
Студийный формат
По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», квартиры большой площади сейчас просто не продаются. В жилом комплексе бизнес-класса «Versis» двухуровневая квартира площадью 364 кв. м предлагается уже в течение нескольких лет. В ЖК «Маршал» (тоже бизнес-класс) также очень долго продаются квартиры больших площадей.
Студии есть практически в любом новом проекте, который выходит на рынок, однако делать их основным «форматом» застройщики пока не рискуют, говорит руководитель аналитического и консалтингового центра агентства Est-aTet Владимир Богданюк. Чтобы дом был успешно реализован,в нем должен быть максимально широкий выбор квартир с различным количеством комнат и вариантами планировки.
В Москве количество квартир-студий на рынке новостроек значительно выросло в 2014-2015 годах. Ранее небольшие площади довольно активно продвигали в комплексах с апартаментами. Например, еще в 2013 году в ЖК «Царицыно-2» реализовывались небольшие апартаменты площадью от 25 кв. м за 2,8 млн. рублей. В кирпичных лофтах в домах, построенных на месте промзон, тоже предлагали небольшие площади, например, в «Loft Garden» — апартаменты на 33,1 кв. м по цене 5,4 млн. рублей.
В 2015 году число объектов, где представлены небольшие студии, значительно повысилось, и не только в комфорт-, но и бизнес-классе. Подобные квартиры активно продвигают в крупных проектах на месте бывших промзон. На территории завода «Серп и Молот» планируется возвести крупный проект бизнес-класса, где покупателям предложат квартиры с минимальной площадью 27 кв. м. Рядом ведется строительство жилого комплекса «Петр I», где квартира-студия площадью 24,75 кв. м реализуется по цене 3,8 млн. рублей.
Как правило, студии пользуются наибольшим спросом среди тех, у кого это первая серьезная покупка и шаг к самостоятельной жизни, считает Леонард Блинов. Покупателями в этом случае чаще всего выступают молодые люди в возрасте до 35 лет.
С другой стороны, маленькая — не значит плохая. Европланировки, студии в качественных проектах, над которыми работают опытные архитекторы, лучше выполняют задачу оптимизации жилого пространства, считают аналитики «Метриум Групп». Идеальным вариантом считается полное отсутствие в квартирах «пустых» зон, которые не используются.
Новая «пенализация»
«Кризис — хорошее время, чтобы навести порядок в бизнесе», — такая идея часто звучит на последних деловых конференциях по недвижимости. Справедливая мысль. Если вспомнить период 2005-2007 годов, то тогда девелоперы вообще не представляли себе, как и зачем строить квартиры менее 150 кв. м. Голоса редких аналитиков, говоривших об опасности «надутого пузыря», не были услышаны.
Строго говоря, квартиры небольших площадей были широко распространены в Советском Союзе, напоминает генеральный директор компании «Пересвет-Инвест» Олег Пронин. Современные доступные малогабаритки впервые начали появляться в Санкт-Петербурге в конце 1990-х — начале 2000-х годов, вспоминает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Квартиры эти чаще всего были узкие и неудобные, за что получили прозвище «пеналы». Студии в европейском понимании этого слова (квартира, в которой кухня объединена с гостиной) начали появляться после кризиса 2008 года. В 2009-2010 годах многие застройщики пересмотрели квартирографию в проектах, стали перепланировывать слишком просторные «однушки» и «двушки» в студии, и это позитивно сказалось на продажах. В 2013-2014 годах доля студий в новостройках могла достигать 10%, хотя потом немного снизилась. Однако в последний год такие предложения появились даже в проектах класса премиум — в ЖК «Невский», к примеру, есть квартиры площадью от 29,4 кв. м.
«Подогнать» под субсидию
В 2016 году доля студий (особенно в комфорт-классе) и доля небольших квартир (например, «однушек» метражом 25-30 кв. м, а также компактных «двушек») может увеличиться из-за падения платежеспособного спроса.
«Тенденция к уменьшению площадей стандартных квартир сохранится на рынке в течение ближайших нескольких лет, — говорит заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков. — За счет небольшого метража эти квартиры имеют невысокую стоимость, ниже стоимости стандартной квартиры с аналогичным количеством комнат. Эта тенденция наиболее ярко стала заметна в 2015 году. По итогам трех первых кварталов прошлого года мы зафиксировали снижение средней площади реализованных нами квартир с 54,5 кв. м до 46 кв. м».
В 2016 году объем предложения небольших квартир вырастет, так как предпосылок для увеличения реальных доходов граждан нет, считает Наталья Шаталина. Поэтому «антикризисные работы» над квартирографией у девелоперов усилятся, полагает Дмитрий Котровский. «Осознавая, что выводить новые проекты на рынок придется на фоне снижения платежеспособного спроса и роста конкуренции, девелоперы продолжат очень скрупулезно работать с планировками, — говорит эксперт. — Например, в некоторых проектах площади квартир «подгоняются» под стоимость 9,6–10 млн рублей, сумму, которая подходит для программы госсубсидирования ипотеки в Москве и области с учетом первоначального взноса».
Что же касается премиального сегмента рынка, то, по прогнозу IntermarkSavills, в 2016 году компактные студии будут не столь распространенным форматом. По мнению руководителя отдела анализа и мониторинга рынка этой компании Анатолия Довганя, доля студий в общем объеме нового предложения, скорее всего, не превысит 5%.