Дырки в заборе

Как реформа долевого строительства скажется на продажах нежилых помещений

В середине лета начинается решающий этап реформы строительной отрасли. С 1 июля 2019 года многие проекты в сфере жилищного строительства перейдут на использование эскроу-счетов при оплате квартир. Это значит, что деньги покупателей будут поступать не напрямую застройщику, а в уполномоченный банк. Там они будут оставаться до окончания строительства. Застройщики, лишенные бесплатных средств дольщиков, вынуждены будут переходить на проектное финансирование (банковское кредитование) или попытаются найти пути обхода ограничений. В этой связи особое значение приобретает проблема реализации нежилых помещений, в том числе и апартаментов.

Дмитрий ЛОГИНОВ руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»

Согласно действующей редакции 214-ФЗ, застройщики для реализации жилых помещений физическим лицам обязаны использовать только договоры долевого участия (ДДУ). Но при этом закон допускает продажу гражданам нежилых помещений как по ДДУ, так и на основании иных договорных конструкций, что предоставляет застройщикам возможность выбора формы договора.

Юридически апартаменты являются нежилыми помещениями, хотя, как правило, их приобретают, в основном, для проживания. Апартаменты дешевле квартир, поскольку при их проектировании и строительстве не обязательно соблюдать требования, действующие в отношении жилых помещений. Например, в части инсоляции и социальной инфраструктуры. Первоначально рынок таких объектов развивался в крупных городах. Апартаменты удобно строить там, где площадки под застройку ограничены, и соседние здания расположены очень близко. Но реформа долевого строительства способна изменить сам подход к строительству апартаментов в России. Поскольку речь идет о нежилых помещениях, то застройщики вправе продавать их как по ДДУ, так и по прочим видам договоров. Между тем, обязательное использование эскроу-счетов распространяется только на ДДУ, что делает переход на новую схему расчетов в сегменте апартаментов делом чисто добровольным. Как следствие, в ближайшие годы мы, возможно, будем наблюдать всплеск строительства апартаментов даже на тех площадках, где существует возможность жилой застройки. Кроме того, апартаменты могут выйти за пределы крупных городов и пойти в регионы.

Возможны любопытные ситуации и с другими нежилыми помещениями. Например, дольщик может приобретать квартиру по ДДУ, кладовку к ней и машино-место по предварительному договору купли-продажи, а коммерческие помещения на первом этаже — по договору соинвестирования.

Раньше такой разнобой не сильно влиял на рынок, ведь по всем договорным конструкциям застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков. По этой причине многие компании предпочитали реализовывать нежилые помещения по тем же ДДУ, что и квартиры. Однако схема с эскроу-счетами меняет ситуацию. После 1 июля 2019 года застройщики теряют возможность напрямую привлекать средства дольщиков по ДДУ, в то время как прочие варианты не связаны с таким ограничением. Соответственно, появляется заинтересованность в отказе от ДДУ при продаже машино-мест, кладовок и иных нежилых помещений в пользу других схем.

Интересная ситуация может сложиться при пакетных продажах, когда идет одновременное приобретение жилья, машино-места и кладовки. Застройщики могут пытаться играть с ценой, снижая стоимость квартиры и одновременно повышая стоимость «нежилья». Конечно, до предложений типа «купи машино-место за 6 млн рублей и получи квартиру бесплатно» дело вряд ли дойдет, но возможности маневра у маркетологов появятся.