Прирост предложения качественной офисной недвижимости за 2015 г. составил 7%, введено в эксплуатацию 161,8 тыс. м² офисных площадей в новых бизнес-центрах.
Предложение доступных для аренды офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга на конец периода оценивается в 254 тыс. м2. Большая часть предложения (более 70%) находится в бизнес-центрах класса В.
Суммарно за год было поглощено 125 тыс. м² качественных офисных площадей большей частью в офисных центрах класса А преимущественно благодаря крупным сделкам структур компании «Газпром».
В целом по рынку качественной офисной недвижимости доля вакантных площадей за год практически не изменилась и составила 10,8%.
Произошло снижение заявленной ставки аренды в бизнес-центрах классов А и В на 6%.
Ключевые события
Началось строительство наземной части самого высокого здания в Санкт-Петербурге – общественно-делового комплекса «Лахта центр».
Состоялись крупные сделки по аренде офисных зданий целиком структурами компании «Газпром»: были арендованы бизнес-центры Eightedges, «Фабрика», «Сенатор» (Московский пр., д. 60/129), «Виктория Плаза».
На рынке заключена инвестиционная сделка: компания FORTGROUP продала бизнес-центр класса А «Орлов» общей площадью 5 тыс. кв.м, расположенный в Центральном районе.
Холдинговая компания «Империя» расширила портфель офисной недвижимости, приобретя историческое здание бывшего «Русского торгово-промышленного банка», расположенного на Большой Морской улице, д. 15. После реконструкции здания здесь появится современный офисный центр класса А общей площадью 10 тыс. кв. м.
Предложение
Суммарная арендная площадь качественных офисных центров в Санкт-Петербурге по итогам 2015 г. превысила показатель в 2,3 млн. кв. м.
За 2015 г. рынок офисной недвижимости пополнился 161,6 тыс. кв. м, из них на класс А пришлось 81,9 тыс. кв. м, на класс В – 79,7 тыс. кв. м.
«В последние три года укрепляется тенденция увеличения доли объектов, которые предлагаются на продажу блоками либо целиком. По итогам 2015 г. их доля составляла 17% от суммарного нового предложения. Как правило, это небольшие офисные объекты в составе жилых комплексов», – говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank Saint Petersburg.
2015 год характеризовался высоким показателем ввода офисных площадей: относительно показателя 2014 г. рост составил 26%. Это связано с вводом в эксплуатацию достаточно крупных офисных зданий, которые составляют половину нового предложения.
Крупнейшими новыми бизнес-центрами, введенными в эксплуатацию в 2015 г., стали – «Фландрия Плаза» в сегменте офисов класса А и MEZON PLAZA в классе В. Общая площадь каждого бизнес-центра превышает 30 тыс. м2.
Спрос
Наиболее заметное влияние на показатели успешности рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга оказывает переезд структур компании «Газпром» из Москвы, который начался 7 лет назад. Особенно активно заключались сделки в течение 2015 г, что повлияло на снижение доли вакантных площадей офисных центров класса А на 6,8 п. п. по сравнению с концом 2014 г.: по данным на начало 2016 г., вакантно 9,4% офисных площадей класса А . Снижению объема свободных площадей класса А также способствовала ротация арендаторов из офисных центров классом ниже, которые смогли улучшить свои условия благодаря падению арендных ставок в современных высококачественных объектах.
Обратная ситуация происходила в офисных центрах класса В, где доля вакантных площадей увеличилась по сравнению с концом 2014 г. на 2,8 п. п. и составила 11,6%. В абсолютном значении на рынке в конце 2015 г. было доступно для аренды на 57 тыс. м2 офисных площадей больше, чем в предыдущем году. Увеличение показателя связано с желанием некоторых арендаторов снизить расходы на аренду помещений в связи с общей экономической нестабильностью, поэтому они выбирали менее дорогие площади в некачественных офисных зданиях.
Суммарно по итогам года в действующих бизнес-центрах Санкт-Петербурга свободно около 254 тыс. м2 офисных площадей, причем большая доля приходится на бизнес-центры класса В – 72%.
«Совокупный объем всех сделок аренды, заключенных в течение 2015 г., равен 194 тыс. м2, что является максимальным показателем с 2009 г. Однако 62% всех сделок приходится на компании сырьевого сектора экономики, без учета которых показатель суммы сделок гораздо ниже – 74 тыс. кв. м», - отмечает Тамара Попова.
Средняя площадь сделки за год увеличилась в 1,3 раза, при этом аналогичный показатель для компаний сырьевого профиля увеличился в 2 раза.
Чистое поглощение в 2015 г. составило 125 тыс. м2 качественных офисных площадей, которое сосредоточено преимущественно в классе А – 77,5 тыс. м2 или 62%.
Годовой объем поглощения на 3% ниже показателя 2014 г. По-прежнему высоким спросом у арендаторов пользуется деловой район «Московский проспект», в котором сосредоточено много нового предложения. А также у арендаторов возросла популярность деловых районов «Центральный-1», «Адмиралтейский» и «Видовые набережные». Данный факт объясняется тем, что в этих районах сосредоточено большое количество новых объектов с крупными офисными блоками со ставками аренды, не превышающими среднерыночных показателей.
Коммерческие условия
За год происходило постепенное снижение заявленных ставок аренды как в классе А, так и в классе В. Среднее снижение по объектам составило 6% в каждом классе. Нестабильная экономическая ситуация, снижение активности на рыке офисной недвижимости и достаточно высокий уровень свободных площадей подтолкнули арендодателей на уступки потенциальным клиентам в формате различных скидок и бонусов. Это, в свою очередь, повлекло за собой вымывание с рынка относительно недорого предложения, особенно в классе В.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисных центрах класса А по итогам 2015 г. достигла 1 513 руб./м²/мес., а в офисных центрах класса В – 1 100 руб./м²/мес. (вкл. НДС и операционные расходы).
Прогноз
В 2016 г. ожидается к вводу значительный объем новых офисных площадей в более чем 30 зданиях суммарной арендной площадью 324 тыс. м2. Из них более 80 тыс. м2 строится под собственные нужды или предлагается к продаже. Стоит отметить, что более чем в половине строящихся площадей уже идет арендная кампания, объекты находятся в высокой стадии готовности.
Прирост нового предложения может увеличить долю вакантных площадей до конца 2016 г. на 2–3 п. п. в случае, если, при реализации консервативного сценария развития рынка офисной недвижимости совокупное годовое поглощение будет на уровне 100–120 тыс. м2.
Мы не исключаем дальнейшего небольшого снижения арендных ставок на помещения, которые в настоящее время экспонируются на рынке и по ставкам аренды до сих пор превосходят ожидания потенциальных арендаторов. В объектах с высоким уровнем заполняемости увеличения ставок аренды не ожидается.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint Petersbug:
«Несмотря на сложную экономическую ситуацию, рынок офисной недвижимости продемонстрировал неплохие результаты. Главным показателем года является активное поглощение качественных офисных площадей на фоне вывода большого количества новых объектов. Основной спрос обеспечили структуры «Газпрома». Спрос со стороны компаний других секторов на фоне общей оптимизации расходов на аренду был разнонаправленным: переезды с улучшением условий позволили себе компании, уверенные в стабильности своего бизнеса, а компании, почувствовавшие на себе влияние кризиса, перенесли офисы не только на меньшие площади, но и в здания классом ниже.
Тем не менее, отсутствие роста ставок аренды при увеличении себестоимости строительства повлекло приостановку или замедление темпов вывода новых объектов. Девелоперы не торопятся завершать строительство без наличия гарантированного платёжеспособного спроса. Предложение готовых качественных площадей для крупных арендаторов лимитировано, и мы прогнозируем появление офисных проектов формата built-to- suit, а также рост количества реконструируемых зданий».
Источник: пресс-служба Knight Frank Saint Petersburg