Реконцепция профицита

Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников

Пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2016 году.

Начало января — традиционное время озвучивания прогнозов и ожиданий. Хотя сегодня, я думаю, многие эксперты рынка предпочли бы не говорить ничего. С одной стороны, нет желания сеять негатив, с другой — нет особых оснований обещать позитив. Могу сказать однозначно лишь то, что надежды на быстрый выход России из кризиса не сбылись, и потому в 2016 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, что, естественно, никак не будет способствовать его активному развитию. И даже после того как стране удастся развернуть экономику вспять, реабилитация всех ее отраслей, налаживание новых деловых связей, возрождение бизнеса займет не год и не два.

В текущей ситуации я бы выделил пять тенденций, которые будут «вести» столичный рынок коммерческой недвижимости в этом году.

Первая — это продолжающееся снижение инвестиционной активности. Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов — и особенно иностранных — на рынке. Думаю, что преобладающей категорией инвесторов станут «охотники», скупающие активы по существенно сниженным ценам, вынужденно выставленные на продажу.

Вторая тенденция, на которую хочется обратить внимание, — падение ставок аренды и цен продажи объектов. Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов, вероятнее всего, продолжат демонстрировать отрицательную динамику. В условиях экономической неопределенности я не могу прогнозировать какие-либо конкретные показатели. Скорее всего при наиболее позитивном развитии событий цены останутся на прежнем уровне.

Кроме того, в 2016 году, я думаю, завершится переход на рублевое ценообразование. Данная тенденция выглядит, скорее, положительно: логично, что в стране с рублевой экономикой стоимость аренды и продажи коммерческой недвижимости исчисляется в национальной валюте. Сейчас по факту почти все уже перешли на рубль, а в следующем году канут в Лету и номинальные долларовые ставки, и привычка указывать долларовую стоимость объектов в СМИ. Придется писать больше нулей.

Еще одна актуальная тенденция — перепрофилирование и реконцепция объектов. Этот процесс затронет преимущественно сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Могу предположить, что целый ряд офисных проектов будет частично перепрофилирован в апартаменты, как это уже было в период предыдущего кризиса. При этом запланированные проекты бизнес-центров также могут быть переориентированы в жилые. Реконцепция объектов будет набирать популярность и в торговом сегменте. Многие торговые центры в Москве в силу возраста нуждаются в обновлении, а кризис лишь усилил необходимость пересмотра их параметров, особенно в части пула арендаторов.

И, наконец, в ближайшее время мы будем наблюдать развитие «защищенных» форматов в различных сегментах коммерческой недвижимости. Ведь при любом шторме есть «рыбы», которые не только выплывают, но даже быстрее оказываются там, где хотели бы оказаться. В сложившейся ситуации наши «рыбы» — это магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным месторасположением, недорогие рестораны, фудкорты… В офисном сегменте оказаться «на коне», к примеру, могут бизнес-центры класса В+, соблюдающие адекватную ценовую политику. Что касается складов — пустовать не будут комплексы, в которых предлагаются помещения в более мелкой, чем принято, «нарезке». На самом деле, еще два года назад операторы крупных объектов стали переформатировать их с тем, чтобы не остаться без арендаторов. И эта тенденция также продолжится и усилится.