Худые месяцы

Объемы ввода офисной недвижимости в Москве падают

В первые шесть месяцев 2017 года активность девелоперов в сегменте офисной недвижимости оставалась на рекордно низком уровне. Совокупный объем введенных офисных площадей составил всего 118 тыс. кв. м, что на 24% меньше, чем за аналогичный период 2016 года (156 тыс. кв. м). Это минимальный полугодовой показатель за последние пять лет.

При этом столичная офисная недвижимость продолжает быть привлекательной для инвесторов. В I полугодии объем капиталовложений в этом сегменте превысил 1 млрд долларов. По этому показателю офисы далеко превосходят другие сегменты рынка коммерческой недвижимости (для сравнения: объем инвестиций в торговую недвижимость составил 690 млн долларов). Среди знаковых офисных сделок стоит упомянуть приобретение банком ВТБ 24 части башни «Евразия» (14,7 тыс. кв. м) примерно за 270 млн долларов, покупку альянсом российско-китайских инвесторов Fosun Eurasia Capital & Avica «Торгового дома «Центральный военный универсальный магазин» («Военторг») приблизительно за 180 млн долларов, приобретение БЦ Solutions (43 тыс. кв. м) за 71 млн долларов и покупку «Сафмар групп» БЦ Dominion Tower (21,4 тыс. кв. м) стоимостью около 41 млн долларов.

Совокупный объем предложения качественных офисных площадей на рынке Москвы по итогам первого полугодия составил около 15,4 млн кв. м, увеличившись с начала года всего на 0,8%. За шесть месяцев новое предложение было сформировано объектами класса А и B+, при этом наблюдается закономерное повышение доли площадей класса А (58%). После реконструкции на рынок вышел бизнес-центр Neo Geo общей площадью 50 тыс. кв. м (класс В+). Была также введена в строй I фаза БЦ «Большевик» (14 тыс. кв. м) и Neopolis (54 тыс. кв. м). Весь введенный объем распределился следующим образом: в зоне ТТ К — 54% и в зоне МКАД — 46%.

В отличие от сдержанного I полугодия второе обещает быть гораздо более активным. Если девелоперам удастся воплотить в жизнь свои планы, то до конца 2017 года будет введено в строй около 500 тыс. кв. м офисных площадей. Увеличение объемов вводимых площадей связано с завершением строительства целого ряда качественных офисных объектов с хорошей локацией и развитой инфраструктурой. Среди заявленных к вводу объектов можно выделить IQ квартал (123 тыс. кв. м), блоки в башне «ОКО» (20 тыс. кв. м), БЦ «Оазис» (37 тыс. кв. м), БЦ «Новион» (21 тыс. кв. м) и некоторые другие.

Значительное количество офисных площадей планируется к вводу в зоне ММДЦ (порядка 200 тыс. кв. м). Традиционно существенный прирост площадей (27% от общего объема) ожидается в зоне ТТ К. Кроме того, до конца года планируется завершение строительства офисных объектов в зоне Садового кольца и МКАД, объем нового предложения может составить 75 тыс. кв. м и 63 тыс. кв. м соответственно. В зоне Бульварного кольца появление новых площадей не планируется.

В первой половине года объем арендованных и купленных офисных площадей составил 243 тыс. кв. м, что на 25% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2016 г., когда было реализовано 326 тыс. кв. м. Большинство арендаторов в I полугодии выбирало качественные бизнес-центры класса А — на их долю пришлось более 50% (119 тыс. кв. м), на БЦ класса B+ пришлось 30% (74 тыс. кв. м) от общего объема спроса, и 20% — на БЦ класса В.

Интересно, что 33% офисных площадей было арендовано и куплено в зоне Садового кольца (81 тыс. кв. м). По сравнению с прошлым годом этот показатель вырос более чем в два раза (39 тыс. кв. м за аналогичный период 2016 года). В зоне Бульварного кольца сохраняется низкая активность, которая объясняется, во-первых, ограниченным предложением и, во-вторых, ценовой политикой собственников существующих объектов.

После поглощения значительного объема площадей в ММДЦ в 2016 году, в первой половине текущего года объем сделок в данной зоне снизился и составил всего 29 тыс. кв. м (161 тыс. кв. м в I полугодии 2016).

Офисные площади в зоне МКАД в последние шесть месяцев не пользовались популярностью у арендаторов. Объем сделок здесь продолжал снижаться и составил 9 тыс. кв. м, что на 14% меньше, чем в первой половине 2016 года (11 тыс. кв. м), и в разы меньше, чем в первой половине 2015 года (56 тыс. кв. м).

Уровень вакантных площадей в БЦ класса А по итогам I полугодия 2017 г. сохранился на уровне 18,8%. В сравнении с 2016 годом вакантность заметно снизилась в классе В+ и В (на 2 и 4 п.п. соответственно), уровень вакантных площадей в классе B+ сегодня составляет 16,1%, в классе В — 8,4%.

В I полугодии средневзвешенная ставка аренды сохранялась на низком уровне. Но при этом наметилась тенденция к росту в классах В и В+, где ставка аренды увеличилась на 1,5%. Запрашиваемая ставка в классе B+ и B составила 13 800 руб./кв. м/год и 12 200 руб./кв. м/год. В классе А, напротив, средневзвешенная ставка аренды в первой половине года незначительно снизилась и составила 22 400 руб./кв. м/год.

Ожидается, что во второй половине года ставки будут сохраняться на низком уровне. В классах В+ и В возможен незначительный рост, а в классе А до конца года значительного изменения уровня средневзвешенной ставки аренды не предполагается.