Без рывков и падений

Российский рынок коммерческой недвижимости стабилизировался после потрясений 2014-2015 годов

По предварительным итогам, в 2017 году объем российского рынка коммерческой недвижимости достигнет уровня 4,75 млрд долларов (или 280 млрд рублей), что сопоставимо с показателем 2016 года. Однако, несмотря на сопоставимый объем вложений, структура рынка претерпела определенные изменения. Одним из ключевых отличий стало повышение активности зарубежных инвесторов. В 2017 году были закрыты крупные сделки с участием азиатских и европейских компаний. Так, доля сделок с участием иностранного капитала в объеме инвестиций 2017 года выросла до 16% против 4% в 2016 году.

В распределении инвестиций по секторам также произошли изменения. Наибольшая доля инвестиций, по предварительным данным, пришлась на сегмент торговой недвижимости (38%). Именно в сегменте торговой недвижимости была закрыта крупнейшая инвестиционная сделка минувшего года — компания Fort Group купила портфель торговых центров австрийской компании Immofinanz. Впервые с 2013 года доля сделок по покупке объектов торговой недвижимости превысила долю инвестиций в офисный сегмент, объем вложений в который составил 27%. Доля инвестиций в сегменты складской и гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций в недвижимость составили 9% и 6% соответственно.

При этом доля сделок с участием компаний государственного сектора значительно сократилась по сравнению 2016 годом — с 34% до 12%. А количество сделок с институциональным капиталом выросло, и мы ожидаем сохранения этой тенденции в 2018 году.

Инвестиции в недвижимость Московского региона по-прежнему преобладают в объеме инвестиций. Доля региона в общем объеме инвестиций составила по итогам 2017 года 80% против 73% в 2016 году. Доля Петербурга росла на протяжении последних двух лет и в прошедшем году достигла 16% (для сравнения: в 2015 году доля инвестиций в объекты недвижимости Северной столицы составила 4%, а в 2016 году — 11%).

Важным событием 2017 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 года. По итогам 2017 года, средние ставки капитализации на премиальные объекты находятся в диапазоне 9,00-9,50% для объектов офисной недвижимости, 9,25-9,75% — для объектов торговой недвижимости и 11,75-12,25% — для объектов складской недвижимости. В 2018 году компрессия ставок капитализации продолжится и может достичь уровня 8,5-9,0% для объектов торговой недвижимости, 8,75-9,25% в сегменте высококачественных торговых объектов и 11,5-12,0% для объектов складской недвижимости.

В условиях благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей, повышения доступности финансирования, а также восстановления рынка недвижимости, мы ожидаем постепенного роста объема инвестиций до уровня 5,25 млрд долларов в 2018 году. Зарубежные инвесторы, для которых российский рынок уже знаком, сохранят свою активность, однако мы также ожидаем прихода новых игроков.