О роли УК и консультантов на рынке коммерческого девелопмента
Российский рынок коммерческой недвижимости. в том числе офисной, переступил 25-летний рубеж. На сегодняшний день в Москве насчитывается свыше 15 млн офисных кв. метров, в Санкт-Петербурге – около 4,5 млн, а в других регионах – в общей сложности 20 млн. Аналогичная ситуация с торговым сегментом. Появились качественные отели под международными брендами. Возникло такое понятие, как арендное жилье. Значительная часть этих объектов устарела и нуждается в профессиональном обновлении. Выход из этой ситуации есть.
Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management:
Стоит отметить, что первые административно-офисные объекты, появлявшиеся на постсоветском пространстве, сложно было назвать качественными. Однако, это не мешало офисам разлетаться как горячие пирожки: бизнес компаний активно разрастался, и людям попросту требовались метры для работы. Очень долгое время девелоперам удавалось зарабатывать деньги на здании, просто «слепив кирпичи». Сегодня же уже недостаточно построить просто качественный объект – он должен приносить своим арендаторам дополнительную пользу.
Рыночная ситуация за последние годы тоже изменилась. Ситуация уже не вернется на круги своя – ставки не будут прежними, вакансия не упадет до нуля, девелоперы не будут чувствовать свое преимущество над арендаторами, а новому поколению не будут интересны форматы вчерашнего дня. Текущий ввод зданий, заявленный на уровне 150 тыс. кв. метров в год, это органический рост. Есть ли будущее у российского рынка недвижимости в этих условиях? Разумеется, и оно уже почти наступило.
Итак, фонд недвижимости создан, и его нельзя просто разрушить. Более того, ничто в мире не говорит о том, что его нужно радикально увеличивать. Есть масса примеров, как из-за переизбытка площадей объекты попросту оставались заброшенными. В Нью-Йорке насчитывается 40 млн офисной недвижимости. Такое количество площадей попросту не поглощаются. Высокий уровень вакансии в свою очередь спровоцировал кризис на рынке. Но американцы вовремя нашли способ борьбы с этой холерой – перепрофилирование БЦ в апарт-отели, коворкинги или сервисные офисы. Согласно недавнему исследованию Deskmag, за три года порядка 2% офисной недвижимости Нью-Йорка перешло в разряд сервисных офисов-коворкингов. Москву с ее 2-3-летним сроком экспозиции офисных площадей, в том числе и новых, ждет та же участь.
Стоит отметить, что хороших и свободных земельных участков под новое масштабное строительство в Москве практически нет. Их можно найти разве что в «Москва-Сити» или за МКАДом. «Золотые» земельные участки остались в промзонах. Многие из них сейчас абсолютно правильно комплексно застраиваются жильем. Все остальное – редевелопмент. Если и есть возможность что-то построить, то это бизнес-центр площадью 5000 кв. метров, который уже не укладывается в рыночные реалии. При этом, «Ростелеком», к примеру, после переезда освободил порядка 10-15 зданий в центре Москвы. Как с ними поступить, чтобы они стали вновь эффективными? Изменение качества будь то нового или старого административного здания здания, его качественная реконцепция, редевелопмент - в этом будет состоять точка роста рынка коммерческой недвижимости в ближайшее время, ключ к его оздоровлению.
Важно понимать, что за период нескольких кризисов одновременно с приростом недвижимости профессиональный уровень как девелоперов, так и управляющих компаний (УК) стремительно повышался. Происходило это в том числе и потому, что отсутствовал опыт прохождения кризисов. Все приходилось усваивать с нуля и схватывать на лету, если не хочешь оказаться вне игры. Раньше мы находились в позиции догоняющих Запад. Сейчас уже сложно сказать, кто лучше строит, управляет или эксплуатирует.
Все эти 25 лет прошли под знаком девелоперов. А сейчас, на мой взгляд, наступает эра профессиональный управляющих коммерческой недвижимостью. С приходом УК на объекте должны появляться новые концепции для зданий, а также сервисы и программные продуктов для клиентов. При этом уровень качества и бренда УК начнут играть принципиальную роль. И уже станет неважно, кто девелопер, важно, какой будет продукт.