Управлять по правилам

«СГ»: Чем отличается эксплуатация высотных зданий от зданий меньшей этажности? Почему понадобились новые нормативные документы, отдельный Свод правил?

Олег Твердохлебов: Сегодня в стране построено и введено в эксплуатацию 40 небоскребов — зданий высотой более 150 метров. 20 находятся на стадии активного строительства, и дальше их будет еще больше. Это здания, требующие особого внимания, потому что в высотках все технологические процессы в корне отличаются от того, что происходит в других зданиях. Я часто сравниваю небоскреб с океанским лайнером — все процессы по сложности те же самые. Ведь большинство небоскребов — это многофункциональные центры, в которых, практически не выходя на улицу, можно жить, работать, питаться, лечиться, организовывать досуг и т.д. А это значит, что у нас на борту должна работать высокопрофессиональная и уникальная команда, которая может управлять «лайнером», обеспечивая весь функционал.

В высотках более сложные инженерные системы, поэтому требования к качеству, регламенту, составу и перечню работ, которые нужны для обслуживания этих систем, всегда повышенные. Взять, к примеру, скоростные высотные лифты. Во-первых, в небоскребах высокий пассажиропоток, высокие нагрузки в пиковые часы. Поэтому, помимо автоматизированной программы, которая сама рассчитывает в оперативном режиме нагрузку для снижения времени ожидания лифтов, в круглосуточном режиме в диспетчерской находится сотрудник, который в он-лайн режиме видит, что и в каком лифте происходит. Осуществляется круглосуточный контроль работы всех узлов и механизмов лифтовой системы. В случае срабатывания датчиков, предупреждающих о какой-либо проблеме, время на ее решение должно быть минимальным, что также регламентируется отдельными правилами, и вся инженерная служба их знает. Лифты в небоскребах ходят со скоростью 7 м/с, а в обычном доме это 0,5-0,7 м/c. А чем выше скорость, тем точнее должны быть все механизмы, чаще проверки, соответственно и более сложное обслуживание.

Если коснуться большей части противопожарных систем, соблюдения безопасности в высотных зданиях, обеспечения путей эвакуации, то здесь существует целый спектр отдельных требований, которые до появления специальных сводов правил для высотных комплексов прописывались в специальных технических условиях (СТУ) конкретно для каждого высотного здания. Сейчас мы ждем выхода свода правил, в которых эти требования уже будут прописаны, и не придется разрабатывать отдельные СТУ, потому что, если посмотреть строящиеся высотки, все это подобно и зачастую делается по аналогии.

«СГ»: Эти своды правил будут касаться только строящихся зданий или затронут и уже существующие? Будет ли разница для зданий, построенных в разных климатических условиях?

Олег Твердохлебов: На комиссии поднимался вопрос о разделении требований для зданий, которые находятся в сейсмически активных зонах, от тех, которые находятся в Москве, потому что есть требования к конструктиву, системам мониторинга и т.д. Были внесены предложения, так что мы ожидаем финальной редакции.

Разумеется, что с точки зрения эксплуатации и минимизации рисков для здания и тех людей, которые в нем находятся, все должны будут в этой части руководствоваться новым СП. Но СП не отменяет действие и всех тех спецтехусловий, которые были до этого на наших зданиях. Я считаю, что мы будем руководствоваться квинтэссенцией всех документов — один другого не отменяет, потому что основная цель работы управляющей компании и службы эксплуатации таких зданий — безопасность.

В части выполнения капитальных работ и модернизации управляющие компании, службы эксплуатации будут руководствоваться новыми правилами, тем самым еще больше повышая надежность уже построенных небоскребов.

«СГ»: Еще один момент, всегда вызывающий споры, — нужно ли приглашать внешнюю УК на объект или иметь свою, внутреннюю? У обоих вариантов есть свои «за» и «против». Какова ваша точка зрения?

Наталия Пилютина: В CapitalGroup с учетом мировой и собственной практики придерживаются второй точки зрения — эксплуатирующую компанию нужно создавать внутри девелоперского холдинга. Это дает возможность эксплуатирующей компании заходить на объект еще на стадии проектирования, чтобы избежать каких-то ошибок в дальнейшем. Мы консультируем руководителей проектов, занимающихся новыми объектами, поскольку, накопив опыт, знаем, какие могут быть ошибки при проектировании, отрицательно влияющие в дальнейшем на эксплуатацию и управление объектом.

Например, в проектах высокого класса собственники испытывают неудобства, если машино-места спроектировать точно по нормам — большие машины там плохо помещаются. Возникают также вопросы с разведением потоков — кто-то уже закончил ремонт и хочет спокойно жить, кто-то только начал делать ремонт и нужно, чтобы не пересекались потоки строителей и жителей, и так далее. Эти и многие другие вопросы мы начинаем обсуждать на стадии проектирования.

Поэтому в идеале нужно, чтобы эксплуатация была своя или привлекать ее на первоначальном этапе, а не так, как это было принято — дом построен, готов к сдаче, и вот тогда застройщик начинает думать, какую эксплуатирующую компанию привлекать. Это процесс неразделимый, потому что при проектировании сразу предусматривается оборудование, которое будет способствовать эксплуатации. И без консультации с эксплуатирующей компанией этот вопрос может быть решен недостаточно эффективно.

Олег Твердохлебов: И еще о том, что касается экономического эффекта. Поскольку мы следуем принципам организации службы эксплуатации еще на этапе проектирования и строительства, это означает, что наши сотрудники с самого начала знают все особенности здания, что позволяет снизить расходы на эксплуатацию — ты знаешь, как это устроено, адекватно оцениваешь надежность ресурсов и заранее можешь спланировать профилактические и ремонтные работы, чтобы поддерживать системы в порядке и не доводить до аварий. А в случае нештатных ситуаций, зная состав скрытых работ, сразу понимаешь, как и что могло случиться. Когда приходит внешняя управляющая компания, которая не принимала участия в проектировании и не знает, как устроен небоскреб изнутри, ей на принятие решения и на устранение поломок времени потребуется гораздо больше, причем в основном на выявление причины поломки. В этом скрыт экономический эффект — мы снижаем риски и как следствие расходы.

«СГ»: Ожидается ли от новых сводов правил экономический эффект?

Олег Твердохлебов: Да. Если мы говорим об эксплуатации, будет проще организовывать процесс. Многое будет прописано. Можно будет взять достаточный и исчерпывающий с точки зрения норм документ, чтобы изначально организовать службу эксплуатации с технической точки зрения. Разумеется, организационные процессы создания службы никто регламентировать не сможет, а вот инженерную эксплуатацию конструктива здания и его систем можно будет организовать по новому СП. Это будет очень хорошо. Когда я разрабатывал технологию эксплуатации для небоскреба «Город столиц», я брал действующие СП, все нормы, ряд СТУ по мерам пожарной безопасности, по мерам систем безопасности и т.д. и сводил все документы — это был долгий и сложный процесс. С появлением СП по эксплуатации именно высотных зданий со всеми приложениями этот процесс ускорится — все типовые решения можно будет брать и тиражировать в локальные документы по эксплуатации конкретного объекта.

«СГ»: Будут ли еще какие-то дополнительные новшества, связанные с СП?

Олег Твердохлебов: Мы бы хотели, и мы это озвучивали, закрепить создание локального документа для каждого здания, регламентирующего технологию эксплуатации. Дело в том, что уникальность и многообразие процессов, а главное — многофункциональность зданий, накладывают отпечаток на возможное время проведения всех регламентных работ в течение суток, недели, квартала и года. Иногда этот список просто невозможно выполнить в течение года. Я считаю необходимым создание локального документа, который будет основываться на СП, но при этом будет учитывать особенности каждого здания.