О пользе блокчейна для рынка жилищного строительства
Развитие цифровых технологий в сфере недвижимости позволяет говорить о том, что и строительный рынок созрел для создания новых IT-решений, которые не только дадут импульс для дальнейшего развития отрасли, а также будут решать локальные, но важные задачи – например, помогут предотвратить появление обманутых дольщиков.
Кирилл Котилевский, глава московского представительства Международной ассоциации блокчейна в недвижимости IBREA, СЕО блокчейн-платформы Squarex:
История долевого участия граждан в строительстве берет свои корни в Аргентине, где в 1983-89 годах в период экономического кризиса президент Рикардо Альфонсин предложил идею «справедливого строительства». Согласно этой идее, люди, получив недельную зарплату, вкладывали ее в специальные общества sociedad anonima и получали документ, который можно было обменять на квадратные метры в строящемся доме. Тогда долевое участие привело к росту экономики страны - стройкомпании получили значительный объем средств, а граждане –квартиры (число собственников жилья возросло с 2% до 21% от всего населения).
В России схема прижилась в 90-е годы прошлого века и активно использовалась застройщиками. Однако из-за того, что схема не была отрегулирована законодательно, прежде всего, в плане надзора, в стране появились тысячи обманутых дольщиков. Сейчас власти приняли необходимые поправки и даже пошли дальше, запланировав отмену долевого строительства. Но тема дольщиков так или иначе будет стоять на повестке дня еще долго. Возможно, переход на цифровую экономику и применение новых технологий в стройке, например, блокчейна, может стать дополнительным инструментов для страхования рисков покупателей жилья.
Нужно отметить, что процесс диджитализации в сфере покупки недвижимости уже пошел. При участии государства реализуются технические решения по переводу государственных реестров недвижимости и регистрации права собственности на блокчейн, что позволяет гарантировать надежное хранение данных и снизить сроки регистрации. Росреестр, ДОМ.РФ (ранее АИЖК) и «Блокчейн Коммуна», созданная государственным Внешэкономбанком (ВЭБ) уже запустили пилотный проект по регистрации ДДУ с применением технологии блокчейн. С февраля по март в Ленобласти и Москве проведено более 100 таких сделок. По оценке Минэкономразвития, потенциальный объем регистрации сделок с недвижимостью в Москве с использованием технологии блокчейн составляет 500 в месяц.
Кроме того, министерство анонсировало еще два эксперимента с применением блокчейна. В первом копия данных из ЕГРН при изменении прав на объект недвижимости параллельно будет загружаться в реестр на основе блокчейна Ethereum, что позволит накапливать неизменяемые истории владения объектом (покупателю не нужно тратить деньги и время на проверку юридической чистоты квартиры). Второй «пилот» - автоматизация правовой экспертизы документов по сделкам с недвижимостью при помощи смарт-контрактов, направлен на минимизацию рисков и исключение «человеческого фактора» при совершении сделок с недвижимостью.
На этот рынок активно выходят и частные игроки. Уже существуют решения, которые предлагают купить или продать недвижимость за криптовалюту. Пользователи отмечают скорость и эффективность транзакций, а также простоту в сравнении с проведением операций через банк. Но это пока исключительно зарубежная практика. Один из московских стартапов пошел дальше, и ведет разработку децентрализованной платформы, распределенной на базе блокчейна Ethereum, для комплексной реализации проектов в недвижимости с применением блокчейна. Эта экосистема может быть полезна всем участникам рынка, а пилоты, реализуемые властями, позволят не только покупать недвижимость на новой платформе, но и регистрировать право собственности и договора ДДУ в Росреестре по окончанию строительства.
Платформа включает несколько инновационных технологических решений. Это - новый способ привлечения финансирования архитектурно-строительных проектов от профессиональных инвесторов с использованием криптовалюты. Кроме того, речь идет об IT – решении для цифрового управления финансированием проектирования, строительства и приемки работ на базе технологий блокчейна и смарт-контрактов, а также биржа (торговая платформа) обращения токенов строящихся зданий и готовых объектов.
Спецконтракты, в частности, дают возможность осуществлять равноправное кредитование сделок с недвижимостью, а также продавать, сдавать в аренду или закладывать токенизированные квадратные метры. «Умные» контракты также позволяют предотвратить риски нецелевого использования средств частных инвесторов застройщиками и создавать эскроу-счета, на которых могут храниться деньги дольщиков. При этом спецсчета не принадлежат ни одному из участников рынка, поэтому воспользоваться этими средствами в корыстных интересах невозможно. Кроме того, существует возможность выпуска токенов строительных проектов, которые технически обеспечат права на получение квадратных метров в здании, финансирование которого проходит с применением смарт-контрактов. Кроме того, использование блокчейна позволит избежать двойных продаж метров, так как запись о всех сделках будет общедоступна.
Безусловно, нужно сказать о единственной, но существенной проблеме на пути развития и внедрения платформы. «Умные» контракты на блокчейне могут использовать для организации финансирования строительства только криптовалюту. Как будет развиваться российская юрисдикция криптоиндустрии дальше, покажет время. Но внедрение блокчейна в недвижимость, уже началось и будет постепенно развиваться, ведь совокупный эффект может быть колоссальный.