Торговля на минимуме

Ввод новых торговых площадей в Москве в 2018 году будет самым низким за последние десять лет

Текущее состояние и прогнозы на будущее рынка недвижимости невозможно рассматривать в отрыве от общественных и политических событий в стране. Рост реальных доходов населения (впервые за пять лет) и ВВП (выше прошлого года) способствует тому, что результаты текущего года на рынке коммерческой недвижимости будут лучше, чем в предыдущие годы. Эффект от ЧМ по футболу может оказаться пролонгированным. Успешный опыт проведения мундиаля может оказать положительное влияние на гостиничный сегмент (рост туристического потока, особенно при условии более лояльного визового режима) и стимулировать развитие уличной торговли не только в столице, но и в других крупных городах страны. Однако в среднесрочном плане прогнозы не столь оптимистичны. Уже в следующем году мы, скорее всего, увидим заметное снижение темпов роста во всех сферах экономики.

В II квартале 2018 года рынок торговой недвижимости получил новые «вводные». Рост НДС до 20% и потенциальное повышение пенсионного возраста снова ставят потребительский рынок под давление. А возможное повышение подоходного налога окажет мультиплицирующий эффект на рост цен. На фоне низких темпов роста доходов это приведет к новому пересмотру потребительской модели — покупатели будут менять структуру расходов, переходить к экономному потреблению. Долгосрочные стратегии будут перефокусированы на увеличение накоплений, вложений в покупку недвижимости, чтобы обеспечить себе более уверенную жизнь в предпенсионном возрасте.

Три года сжатия потребительского рынка, заметное снижение объемов кредитования сегмента розничной торговли и сокращение торговыми сетями программ экспансии привели к тому, что размеры новых площадей в торговых объектах, выводимых на рынок в этом году, минимальны. В I полугодии 2018 года в России было открыто шесть торговых центров общей арендуемой площадью 173 тыс. кв. метров. Крупнейшим открытием в этом году стал ТЦ «Каширская Плаза» (GLA 71 тыс. кв. метров) (на фото), расположенный в Москве, больше крупноформатных торговых центров к вводу в текущем году не ожидается. Многие проекты, запланированные к вводу в текущем году, были отложены, так что прогноз по годовому вводу новых площадей был пересмотрен в меньшую сторону — вместо в 500 тыс. кв. метров мы ожидаем открытие порядка 350 тыс. кв. метров торговых площадей. Это самое низкое значение за последние 10 лет и почти в два раза меньше результата прошлого года. В следующем году мы ожидаем ввод 600-700 тыс. кв. метров торговых площадей в целом по России, примерно такие же объемы будут вводиться в последующие два-три года.

Москва и другие крупные города продолжают оставаться приоритетными направлениями для девелоперов. Из 2 млн кв. метров, которые на данный момент находятся на стадии строительства, половина расположена в городах с населением более 1 млн жителей. В свою очередь почти половина этого объема (43%) реализуется в Москве.

Несмотря на это, и в столице вводимые объемы новых площадей остаются рекордно низкими. В прошлом году было введено 135 тыс. кв. метров (на 65% меньше, чем за предыдущий период). В этом году мы ожидаем порядка 130 тыс. кв. метров. В 2019 году теоретически может произойти почти двукратное увеличение строительных объемов — 230 тыс. кв. метров. Но следует помнить, что основной объем нового строительства приходится всего лишь на два крупных проекта — ТЦ «Саларис» в Новой Москве (GLA 105 тыс. кв. метров) и торговую составляющую парка развлечений «Остров Мечты» (70 тыс. кв. метров). Если хотя бы один из них будет перенесен на более поздний срок, объем ввода может уменьшиться почти вполовину.

Кроме Москвы и Московской области строительство торговых объектов ведется в 30 городах России, но только в двух из них объем текущего строительства превышает 100 тыс. кв. метров. В 25 городах строится менее 50 тыс. кв. метров. Цикл девелопмента объектов коммерческой недвижимости увеличивается. Почти половина объектов, заявленных к вводу в следующем году, находится в процессе девелопмента более 5 лет. Скорее всего, не все из них выйдут на рынок в заявленные сроки и могут быть перенесены на более поздние даты.

В ближайшие годы темпы ввода новых торговых площадей будут оставаться умеренными. Будут достраиваться единичные крупные проекты, постепенно заполняться ниша небольших районных центров.