Прорыв за кольцо

Большинство офисов строится за пределами ТТК

По итогам I полугодия 2019 года на рынке качественной офисной недвижимости Москвы было введено в эксплуатацию 119,7 тыс. кв. м офисных площадей, что в три раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. При этом 75% объема новых офисов было введено в эксплуатацию во II квартале 2019 года. За это время был введен один объект класса А, а класс В+ пополнился шестью бизнес-центрами.

Вера ЗИМЕНКОВА региональный директор департаментов услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International:

Стоит отметить, что 57% нового предложения сосредоточено за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК). Тренд на застройку территории офисами в данной локации сохранится на протяжении ближайших пяти лет в связи с тем, что география нового предложения офисных площадей во многом определяется местом реализации проектов транспортно-пересадочных узлов и многофункциональных комплексов. Эти объекты преимущественно будут локализованы на территории бывших промышленных зон, расположенных за пределами ТТК.

Несмотря на значительный рост объема ввода офисов в I полугодии, данный показатель составляет только 25% от общего объема ввода, заявленного девелоперами до конца 2019 года. В случае реализации анонсированных планов девелоперов объем ввода в эксплуатацию во второй половине года может достичь 337 тыс. кв. м, а годовой результат — 450 тыс. кв. м.

На фоне невысокого объема нового строительства и стабильного спроса доля свободных площадей в I полугодии 2019 года продолжила снижаться. В офисах класса А доля вакантных площадей упала на 0,8 п.п. по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составила 11,5%, а в офисах класса В+∕— снизилась на 1,4 п.п. (до 6,2%). Совокупный объем свободных площадей в офисах класса А и В+∕- по итогам I полугодия составил 1,36 млн кв. м, на офисы класса А приходится 0,49 млн кв. м, на офисы класса В+/- — 0,87 млн кв. м.

Сколько стоит?

В I полугодии 2019 года запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах класса А и В+/- продолжили свой рост, который наблюдается с 2018 года. За полгода в офисах класса А средневзвешенная ставка аренды возросла на 1,2%, и ее значение составило 26 635 руб./кв. м/ год. В классе В+/- ставка увеличилась на 2,2%, составив в абсолютном выражении 13 989 руб./кв. м/год.

Рынок находится в комфортной фазе восстановления и достаточно стабильного спроса, что позволяет собственникам, даже несмотря на увеличение объемов ввода, повышать ставки. Особенно это заметно в бизнес-центрах, расположенных в наиболее востребованных субрынках в пределах ТТК. Так, за первые шесть месяцев средневзвешенная ставка аренды внутри Бульварного кольца выросла на 4%, а внутри Садового кольца — на 6%. В то же время ставки аренды в объектах в более удаленной локации остаются пока на прежнем уровне. До конца 2019 года активного роста ставок не прогнозируется, однако умеренная коррекция в сторону повышения по-прежнему сохранится.

Кто снимает?

По итогам I полугодия 2019 года объем сделок по новой аренде и продаже офисных помещений составил 710 тыс. кв. м. Лидерами по объему сделок, как и год назад, являются компании, представляющие IT-сектор и ритейл, — на их долю приходится 28% новых сделок. Также активными в части сделок с офисной недвижимостью Москвы в I квартале были компании банковского сектора (18%), профессиональных услуг (13%) и производственные компании (13%).

Основной объем сделок по продлению условий договора (71%) приходится на районы между Садовым и Третьим транспортным кольцами. Спрос сконцентрирован от Садового кольца до МКАД, что объясняется улучшением транспортной доступности территорий за пределами Садового кольца за счет строительства новых станций метро.

Продолжает расти спрос на строящиеся офисные здания. Крупные компании активно рассматривают и подписывают договоры аренды еще до окончания строительства. Доля таких сделок от общего объема сделок по новой аренде в I полугодии составила 12%.