Государство готово оказать застройщикам жилья помощь в части создания инфраструктуры.
Развитие инженерной, социальной и транспортной внутриквартальных инфраструктур жилых микрорайонов — это та помощь, которую ждут от государства строители жилья, оказавшиеся сегодня в зоне риска. Об этом заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень, комментируя ежегодное послание президента России Федеральному собранию.
Глава Минстроя сослался на те положения послания, где говорилось о необходимости оказать специальные меры поддержки ряду отраслей. Жилищному строительству нужны стимулы для комплексного развития целых территорий. По словам Михаила Меня, в Минстрое России по согласованию с правительством сейчас готовится документ, который позволит выделить средства в размере около 20 млрд рублей на развитие инфраструктуры (дороги, школы, детские сады, инженерия) в новых жилых микрорайонах, строящихся по госпрограмме «Жилье для российской семьи» («ЖРС»). «Раньше эти средства выделялись из регионального или муниципального бюджетов, либо эти объекты возводились за счет средств инвестора, что всегда приводило к удорожанию квадратного метра», — пояснил министр.
В целом инициативу Минстроя одобрили все опрошенные «СГ» девелоперы, правда, с некоторыми оговорками. Представители бизнеса считают, что для повышения привлекательности программы «ЖРС» для инвесторов предложенные властью меры полезны. «Идея с выдачей средств на развитие инфраструктуры и инженерии — это хорошая инициатива, особенно в массовом сегменте, где больше всего покупателей со средними и низкими доходами, и вообще любые дотации от государства в этом вопросе — это отличное подспорье для развития строительной отрасли, — говорит первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич. — Вопросы развития инфраструктуры и инженерии очень важны, при реализации проектов комплексного освоения — особенно, потому что это основная финансовая составляющая любого проекта».
«Очевидно, что в данном случае государство хочет привлечь новых застройщиков для строительства по программе «ЖРС», — считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — И выделение бюджетных средств позволит снизить издержки инвесторов на инфраструктуру, но я не думаю, что это все-таки значительно изменит ситуацию на рынке».
«В условиях ухудшения экономической ситуации и повышения себестоимости строительства застройщики нуждаются в помощи со стороны государства, а дополнительное финансирование может быть большим плюсом», — продолжает тему руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
И все же, многие инвесторы считают, что предлагаемых мер недостаточно. Существующий механизм реализации программы «ЖРС», предусматривающий гарантированный выкуп государством у инвесторов жилья по цене, составляющей не более 80% рыночной стоимости и не выше 35 тыс. рублей за «квадрат», делает этот бизнес низкорентабельным. «Девелоперам интереснее реализовывать коммерческие объекты», — отмечает Евгения Акимова.
«Безусловно, меры, направленные на поддержку застройщиков в сложный экономической период, не останутся незамеченными, — комментирует председатель совета директоров ГК «Гранель» Андрей Назаров. — Однако 20 млрд рублей на строительство инфраструктурных объектов в масштабах всей страны явно будет недостаточно». По его мнению, если установленная выкупная цена квадратного метра в рамках программы останется на прежнем уровне, то интерес к ней будут проявлять, в первую очередь, игроки из регионов, где издержки ниже. Что касается перспектив самой программы «Жилье для российской семьи», то на нее, конечно, есть спрос, считают эксперты. Жилой фонд во многих городах нуждается в реконструкции, людям необходимо улучшать жилищные условия.
Со своей стороны, бизнес предлагает ряд других мер, которые могли бы стимулировать развитие жилищного строительства. «В качестве дополнительных мер привлечения застройщиков к работе в рамках программы «ЖРС» можно предложить упрощение условий подключения к мощностям (электричество, тепловые сети, вода и канализация), предоставление легкодоступных и дешевых кредитов на строительство, пониженное налогообложение для девелоперских и строительных компаний, реализующих проекты жилищного строительства по условиям программы, — рассуждает Андрей Назаров. — На мой взгляд, также необходимо расширить количество категорий граждан, имеющих право приобретать жилье по условиям программы».
В свою очередь, директор по девелопменту, руководитель проектного управления ГК «РКС Девелопмент» Александр лефель считает, что господдержку в целом не стоит сводить только к программе «ЖРС». «Во многих городах есть территории, развитие которых частным инвесторам не под силу ни организационно, ни финансово, — отмечает эксперт. — Это архаичный «частный сектор» или промзоны конца XIX — начала XX века. Такие территории, с одной стороны, имеют значительный потенциал развития в рамках города, а с другой, требуют комплексного градостроительного подхода, развития инфраструктуры с участием государства». По мнению девелопера, если такие участки за счет бюджетных средств будут формироваться, обеспечиваться реальными инженерной, транспортной и социальной инфраструктурами, их можно на рыночных условиях продавать на аукционе для последующей жилой застройки. Земельный участок с понятными параметрами застройки и ценой — товар очень ликвидный. Плата же за землю может быть использована на развитие других схожих территорий. Еще больший эффект, по словам Александра лефеля, такая программа дала бы вкупе с запуском фонда мезонинного финансирования. Доступ к капиталу сегодня весьма ограничен, а банковское проектное финансирование по действующим регулированию девелопер может получить, только оформив разрешения на строительство, то есть, вложив уже 3040% от общего объема затрат. Мезонинный фонд мог бы под повышенный процент совместно с девелопером финансировать приобретение участка и проектные работы, открывая тем самым путь к банковскому кредитованию. Совместная реализация этих шагов естественным образом, без дополнительных госпрограмм, субсидий и дотаций, обеспечит в течение 1-2 лет запуск значительного числа новых качественных проектов жилой застройки, а повышение конкуренции на рынке жилья сделает его более доступным.